Совет № 1: проверьте владельца
Чтобы обезопасить себя от признания сделки по покупке квартиры недействительной, необходимо проверить ее юридическую чистоту. А для этого в первую очередь изучить правоустанавливающие документы. Продавец должен предоставить их по вашему запросу. При осмотре объекта стоит попросить у собственника выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и свидетельство о регистрации, рассказал Руслан Закирьянов, руководитель направления вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито-Недвижимость».
Сведения из ЕГРЮЛ также можно получить заранее, еще до осмотра объекта. «Это можно сделать самостоятельно в территориальных органах Росреестра, на его сайте или в МФЦ при предоставлении паспорта гражданина РФ, заявления о расписке и квитанции об уплате госпошлины. Заявление должно быть представлено в течение пяти рабочих дней. Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и нынешних собственниках жилья, истории запретов и перепланировок», — пояснила юрист Виктория Данильченко.
Данные из выписки помогут лучше сориентироваться в особенностях сделки купли-продажи — узнать кадастровую стоимость, исходя из которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений, уточнил Закирьянов. Он подчеркнул, что если имущество арестовано или находится в залоге у банка, то купить квартиру не получится — такая сделка не может быть оформлена в Росреестре. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров аренды, что также поможет исключить проблемные предложения еще на этапе ознакомления с объявлениями.
Совет № 2: Запросите нотариально заверенную доверенность
Если осмотр квартиры происходит без присутствия собственника, необходимо запросить нотариально заверенную доверенность. «В нем должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и лица, непосредственно встречающегося с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если совершеннолетние дети сдают квартиру своим престарелым родителям, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимость».
От квартиры, продаваемой по доверенности, вообще лучше отказаться, так как этим способом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки – договаривайтесь с ним о встрече и разговоре. «От видеозвонков следует отказаться. Обязательно проверьте документы собственника квартиры и сравните эти данные со свидетельством о государственной регистрации прав. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли нотариус, указанный в доверенности, существует. Не поленитесь, подойдите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Для проверки любого документа, выданного нотариусом (доверенность, согласие супруга, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи), вы можете отсканировать камерой смартфона его QR-код, расположенный в правом нижнем углу документа, пояснил председатель комиссии Московской городской нотариальной палаты по информационному обеспечению нотариальной деятельности Вадим Сопин. «На экране появится ссылка с реквизитами нотариального документа — фамилия и имя заявителей, дата совершения нотариального действия. Если данные совпадают с текстом документа, он достоверен», — подчеркнул эксперт.
Кроме того, проверка по QR-коду покажет, зарегистрирован ли интересующий вас документ в Единой нотариальной информационной системе (ЕИС), куда заносятся сведения обо всех совершенных в стране нотариальных действиях. Нотариально удостоверенную доверенность можно дополнительно проверить с помощью сервиса проверки доверенностей на сайте ФНП, и вы убедитесь, что доверенность действительно была удостоверена нотариусом и впоследствии не была аннулирована», — пояснил Сопин.
Совет № 3: проверьте основание владения
Проверка оснований владения также поможет избежать встречи с мошенниками. В свидетельстве о праве собственности указывается, на каком основании получено имущество – по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или наследования. «В последних двух случаях высока вероятность того, что сделка будет оспорена в суде родственниками или новоявленными наследниками. Обратите внимание на то, как давно продавец стал собственником квартиры, как он стал собственником – купил или получил по наследству. Эта информация есть в свидетельстве о государственной регистрации прав. Если 15 октября продавец стал наследником, 25 апреля получил свидетельство о праве собственности, а 26 октября уже выставил квартиру на продажу, поверьте, здесь явно что-то не так», — советует Данильченко.
Слишком быстрая продажа может быть опасна с точки зрения оспаривания сделки другими наследниками. Срок давности для оспаривания наследства — три года, поэтому при проверке документов нужно обращать внимание на срок владения недвижимостью у этого продавца: лучше, чтобы он был больше трех лет, — пояснил юрист.
Совет №4: Узнайте, кто прописан в квартире
Для проверки всех проживающих, прописанных в квартире, необходимо запросить у продавца техпаспорт по форме 9 или справку о составе семьи, которые вносятся в Единый жилищный документ. Их может получить собственник или любой зарегистрированный на данную жилплощадь в МФЦ в течение 30-40 минут при подаче заявления и предоставлении паспорта и документов, подтверждающих право пользования помещением, пояснил Данильченко.
В справке будут содержаться сведения не только о тех гражданах, которые прописаны по адресу на момент ее выдачи, но и о людях, прописанных здесь ранее, то есть с самой календарной даты ввода жилья в эксплуатацию, пояснила она. . По форме 9 можно проследить всю историю жилища. Этот документ поможет установить, есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы или люди, отбывающие тюремный срок, иногда люди, выехавшие на длительное лечение, которые потом смогут заявить о своих правах на жилье.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, покупателю следует заранее выяснить, имеется ли альтернативное жилье, отвечающее требованиям законодательства. «Особое внимание следует обратить на это, если квартира приватизируется. Покупателю необходимо выяснить, числились ли несовершеннолетние на жилплощади на момент приватизации. Если да, то дети автоматически включаются в список владельцев. Если речь идет о праве собственности, принадлежащем ребенку, то покупатель должен получить разрешение на совершение сделки в органах опеки, а ребенок будет участником сделки. Органы опеки и попечительства должны обеспечить, чтобы условия нового жилья для несовершеннолетнего были не хуже проданного, при сохранении размера его доли. Только в этом случае орган опеки выдаст разрешение на его продажу», — подчеркнул адвокат.
Совет № 5: узнайте разрешение вашего супруга
Если квартира была приобретена во время брака и считается совместной собственностью, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если собственник в разводе, просите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, сказал Закирьянов. По его словам, если согласия супруги нет, сделка может быть расторгнута из-за нарушения интересов третьего лица. Этот документ не требуется, если квартира была получена продавцом в дар или по наследству.
При этом нужно учитывать, что если квартира была куплена за счет материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, поясняет аналитик «Авито-Недвижимость». При отсутствии сведений о материнском капитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет №6: Запросите информацию у МВД
Не менее важно проверить документы, подтверждающие личность владельца. Здесь не должно быть никаких ошибок или исправлений, иначе есть вероятность, что вы столкнулись с мошенником. «С помощью онлайн-сервиса МВД России вы можете убедиться, что паспорт действителен, а серия, номер документа, а также фамилия, имя и отчество совпадают с указанными в паспорте. выписка из ЕГРН и документы на квартиру. Если собственник квартиры утверждает, что после покупки жилья поменял паспорт, нужно посмотреть информацию о ранее выданных паспортах на предпоследней странице», — посоветовал аналитик «Авито-Недвижимость».
Совет № 7: Проверьте свой ипотечный сертификат
Еще одним документом, который стоит проверить, является свидетельство о погашении ипотечного кредита. «Если квартира была куплена с помощью ипотечного кредита, следует попросить у продавца справку из банка, выдавшего его, подтверждающую, что заемщик выполнил свои обязательства в полном объеме. Если кредит не погашен полностью, необходимо получить справку из банка о задолженности, чтобы вместе с банком разработать схему сделки по отчуждению квартиры, так как до погашения кредита квартира находится в залоге у банка, и его отчуждение возможно только с его согласия», — пояснила руководитель юридической службы риелторской компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
Совет № 8: проверьте сертификаты IPA и ND
Также рекомендуется запрашивать у продавца справки из наркологических и психоневрологических диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркотическими заболеваниями и не состоит на учете в этих учреждениях. Эта информация нужна для исключения риска оспаривания сделки на том основании, что на момент ее совершения продавец не имел возможности реализовать свои действия.
Сам факт того, что продавец зарегистрирован в НД и/или ПНД, не является однозначным основанием для отказа от сделки. «При этом должны быть учтены все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неодинаковой стоимости продаваемого и приобретаемого жилья и т. д. В ряде случаев практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования путем специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его способности вести дела», — рассказала Краснова.
Совет №9: Изучите кадастровый паспорт
Перед покупкой квартиры необходимо изучить кадастровый паспорт – в нем содержится актуальная информация об объекте недвижимости, которую необходимо знать покупателю перед сделкой. «Быстрая бесплатная информация, которую может получить любой желающий, — это основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категория, тип и назначение объекта», — комментирует основатель и партнер юридической фирмы «Бугров и партнеры», руководитель направления «Защита бизнеса». » Сергей Соловьев.
Самый простой способ проверить правильность и актуальность сведений, отображаемых в кадастровом паспорте и выписке из ЕГРН для покупателя – онлайн-заявка на недвижимость в разделе «Услуги» на сайте Росреестра. Вы сможете проверить кадастровый номер, адрес объекта и регистрационную запись о праве собственности или обременении, уточнил Соловьев. По его словам, на этом сервисе можно заказать расширенную справку и сверить ее данные с данными, предоставленными продавцом.
Совет № 10: Проверьте счета за коммунальные услуги
Если вы не хотите оплачивать чужие долги, стоит проверить, нет ли у продавца долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт. «Такая информация может содержаться в едином жилищном документе или в отдельном свидетельстве. При этом следует учитывать, что задолженность бывшего собственника по взносам на капитальный ремонт после отчуждения им жилого помещения переходит на нового собственника», — рассказал юрист компании «Инком-Недвижимость».
Совет № 11: Не забывайте о безопасности
С распространением онлайн-сервисов недвижимости найти и проверить информацию о квартире стало проще, подчеркнул Закирьянов. Но при использовании таких сервисов не стоит забывать об основных правилах онлайн-безопасности, добавил он:
- Никогда не сообщайте данные банковской карты (CVV/CVC код банковской карты или коды из СМС-сообщений от банка) третьим лицам;
- Не нажимайте на рекламные баннеры и ссылки на внешние сайты, присланные другими пользователями, и ни в коем случае не вводите свои личные данные на таких сайтах;
- Всегда проверяйте значок замка в браузере и адрес веб-сайта;
- Ни при каких обстоятельствах вы не платите вперед. В случае аренды существует практика оплаты последнего месяца и залога за имущество;
- Обсудите детали сделки во встроенном мессенджере, а не по телефону или WhatsApp.
Совет № 12: не пренебрегайте экспертами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на мошенников, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть обнаруженным, а с профессионалом никто не хочет продолжать разговор после первого контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только выслушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему безопасно покупать этот вариант, затем подписать банковское поручение на аккредитив и договор купли-продажи квартиры и через некоторое время получить ключи от квартиры и идеальный пакет документов к ней», — советует ведущий специалист Сущевского офиса компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой проведет тщательную проверку всех документов и претендентов. Он проверит продавцов на осведомленность и добровольность в момент подписания договора, объяснит им юридические последствия сделки. «То есть риски того, что одна из сторон будет обманута или введена в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на недвижимость, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на предмет банкротства, отсутствия в списках лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность на основании МВД по спец. технические и программно-аппаратные средства», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и впоследствии пострадает один из участников сделки, он будет нести полную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию 100% возмещения ущерба, если он возник по вине нотариуса.