Аренда: что это такое
Аренда – это договор, по которому арендодатель на возмездной основе предоставляет арендатору во временное владение и пользование любое имущество (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). В аренду могут быть переданы земельные участки, природные объекты, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и все другие непотребляемые вещи. То есть те вещи, которые не теряют своих природных свойств и качеств в процессе их использования арендатором.
Арендованное имущество в течение всего срока действия договора остается собственностью арендодателя, а продукция и доходы, которые приносит это имущество, - собственностью арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК РФ).
Сторонами договора являются арендодатели, сдающие имущество во временное пользование, и арендаторы, использующие это имущество за вознаграждение.
При этом арендодателями могут выступать как сами собственники имущества, так и лица, уполномоченные сдавать имущество в аренду на основании закона или с согласия собственников (ст. 608 ГК РФ). И арендодателями, и арендаторами могут быть любые субъекты гражданских правоотношений - организации, индивидуальные предприниматели и физические лица.
Капитальный ремонт арендованного имущества осуществляется, как правило, самим арендодателем. Капитальный ремонт должен быть произведен в срок, установленный договором, а если он не предусмотрен договором или вызван срочной необходимостью, - в разумный срок (ч. 1 ст. 616 ГК РФ) .
В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт за свой счет и нести расходы по его содержанию.
Законодательством не оговариваются точные сроки, в течение которых можно сдавать в аренду то или иное имущество. Эти условия оговариваются в самом договоре. Причем договор аренды может быть как срочным, так и бессрочным. В последнем случае и арендодатель, и арендатор имеют право расторгнуть договор в любое время. Для этого достаточно предупредить другую сторону о расторжении договора за месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор аренды на срок более года может быть заключен только в письменной форме. То же самое относится к договорам, где хотя бы одной из сторон является организация. Если объектом аренды является недвижимое имущество, то договор также подлежит обязательной государственной регистрации (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Что такое лизинг
Лизинг – это финансовая аренда. Это одна из разновидностей арендных правоотношений, основной особенностью которых является то, что арендодатель в них изначально не является собственником арендованного имущества. На момент аренды самого имущества может даже не существовать. Как правило, арендатор сам выбирает недвижимость и место ее приобретения.
Основная функция арендодателя в аренде заключается в выделении собственных или заемных средств для приобретения выбранного арендатором имущества, которое будет передано в аренду. Собственно, это как раз и есть финансовая сторона данного вида арендных отношений. На самом деле в аренду сдается не само имущество, а деньги, за которые оно приобретается.
Сторонами договора лизинга являются арендодатель (покупатель имущества и арендодатель в одном лице), арендатор (арендатор имущества), а также продавец, у которого лизингодатель приобретает имущество, указанное в соглашение. В отличие от договора аренды договор лизинга не имеет самостоятельного значения и требует обязательного заключения другого договора — купли-продажи.
По договору финансовой аренды арендодатель обязуется приобрести имущество, определенное арендатором в свою собственность, и предоставить это имущество арендатору за плату во временное владение и пользование (ч. 1 ст. 665 ГК РФ) .
В свою очередь арендатор обязан платить арендную плату за пользование имуществом. По истечении срока договора он обязан возвратить имущество арендодателю или приобрести его в собственность на основании договора купли-продажи.
Право выкупа имущества по истечении срока аренды не является безусловным. Как и в случае с арендой, такое право арендатора должно быть прямо прописано в тексте самого договора.
По общему правилу содержание предмета лизинга и ответственность за его сохранность ложится на лизингополучателя. Он, в отличие от арендаторов по договорам аренды, несет ответственность не только за текущий, но и за капитальный ремонт арендованного имущества (п. 3 ст. 17 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде» ( лизинг)»).
В лизинг может быть передано практически любое непотребляемое имущество - транспортные средства, недвижимость, спецтехника, промышленное оборудование и др. При этом земельные участки и иные природные объекты, в отличие от того же лизинга, не могут быть предметом лизинга (ст. 666 ГК РФ).
Договор аренды, независимо от срока его действия, заключается исключительно в письменной форме. При этом срок договора лизинга является его существенным условием (п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ). Лизинг не может быть оформлен без указания срока, что допускается при заключении договора лизинга.
В отличие от договора аренды, по общему правилу, выбор конкретного имущества и его продавца осуществляется арендатором. То есть арендатор недвижимости. В этих случаях арендодатель не несет никакой ответственности за выбор предмета лизинга и его продавца.
Однако в тексте договора может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется самим арендодателем (ч. 2 ст. 665 ГК РФ). В этом случае соответствующая ответственность лежит на арендодателе.
Чем аренда отличается от лизинга
Таким образом, между договорами, рассмотренными выше, имеется много общего. И аренда, и лизинг являются видами аренды имущества. Просто в первом случае речь идет об имуществе, а во втором - о финансовом найме. Это обстоятельство обусловливает ряд различий между этими сделками.
Для большей наглядности приведем таблицу различий между арендой и лизингом.
Клеймо | Арендовать | Лизинг |
Предмет договора | Любые нерасходуемые предметы, включая землю и природные объекты | Любые непотребляемые вещи, за исключением земли и природных объектов |
Необходимость заключения дополнительных договоров | Требуется только сам договор аренды, содержащий все существенные условия, указанные в законе | Дополнительно требуется заключение договора купли-продажи имущества. Также может потребоваться заключение дополнительных соглашений – договора о привлечении денежных средств, договора залога, поручительства, поручительства и др. |
Стороны соглашения | Арендодатель и арендатор | Арендодатель, арендатор и продавец имущества |
Область применения | Аренда широко распространена не только в экономике, но и в сферах, не связанных с предпринимательской деятельностью. | Лизинг распространен в основном в сфере предпринимательской деятельности. |
Форма договора | Допускается устный договор аренды | Лизинг всегда оформляется исключительно путем заключения письменного договора |
Ответственность за капитальный ремонт имущества | Как правило, капитальный ремонт осуществляет арендодатель. | Как правило, капитальный ремонт осуществляется за счет арендатора. |
Техническое состояние объекта | Имущество, уже имеющееся у арендодателя на праве собственности или ином вещном праве, сдается в аренду. Часто используемые объекты сдаются в аренду. | В подавляющем большинстве случаев предметом лизинга является новое имущество. |
Ответственность за выбор недвижимости | Предметом аренды является имущество, предлагаемое арендодателем. Это свойство, как правило, уже имеется у него. | По общему правилу выбор предмета лизинга и конкретного продавца осуществляет сам лизингополучатель. |
Срок действия договора | Закон разрешает заключение бессрочных договоров аренды | Договор лизинга всегда заключается на срок, определенный его сторонами. |
Последствия истечения срока договора | Зачастую договоры аренды не предусматривают возможности выкупа арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды. | В большинстве случаев договоры лизинга предполагают покупку имущества лизингополучателем по истечении срока действия договора. |
Сумма арендной платы | Договор аренды обычно оплачивает только владение и пользование имуществом. Эта плата значительно ниже, чем лизинговые платежи. | Плата по договору лизинга превышает плату по обычному лизингу, так как часто включает в себя покупную цену имущества. |