I. Состав общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (статья 36)
А) собственники помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях исполнения обязанности по содержанию общего имущества; б) органы государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества; в) органы местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
II. Состав общего имущества многоквартирного дома в соответствии с Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (пункты 1-9)
4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование другим лицам, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
- Помещения вне квартир. Лестничные площадки и марши, чердаки, подвалы, мусоропроводы и лестничные клетки, технические этажи, коридоры, автостоянки или подземные гаражи, обустраиваемые внутри многоэтажного дома.
- Крыша.
- Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, перила, балки, колонны и т.д.
- Оборудование, предназначенное для обслуживания жителей. Лифты, печи, котлы отопления помещений и т.д.
- Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовые, водопроводные, отопительные и канализационные системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и т.д.).
- Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки и другие нестационарные ограждения.
- Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
- Любые системы учета потребления, а также хранения и передачи данных, устанавливаемые за счет жильцов дома (счетчики, распределительные щиты, шкафы, распределительные устройства и т.п.).
- Прочие сооружения, используемые для благоустройства, содержания и эксплуатации многоквартирного дома (проезжие части, тротуары, скамейки, детские площадки, клумбы, трансформаторные будки и др.).
Права и обязанности собственников в отношении общего имущества
Важный! Общедомовой собственностью считаются инженерные коммуникации до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка произошла на участке после ответвления или запорного устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.
Права жильцов многоквартирного дома
Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в исправном состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компанией или создается товарищество собственников жилья. В перечень необходимых мероприятий входят:
Но это неверно, так как в пункте 1 Правил содержания общего имущества в МКД указано, что перечень объектов общего имущества определяется:
- Резиденты МКД в целях обеспечения исполнения обязательства по содержанию общего имущества
- Государственные органы в целях обеспечения контроля за содержанием общего имущества
- Органам местного самоуправления в целях обеспечения подготовки и проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании
Фонды
Например, если выдано предписание ГЖИ на приведение в порядок прилегающей территории, то его можно оспорить, если этот земельный участок не входит в общую собственность этого дома. Так как в подавляющем большинстве случаев на придомовую территорию заходит не более 1 метра от стен дома. Следовательно, все, что находится дальше, уже не относится к прилегающей территории, а значит, управляющая компания не обязана следить за состоянием этого земельного участка.
Последствия
Однако многие управляющие компании допускают грубую ошибку и не фиксируют состав общего имущества МКД при заключении договора управления, считая, что перечень составлен детально и достаточно лишь его придерживаться. Многих также вводят в заблуждение пункты 2-9 Правил содержания общего имущества в МКД, закрепленные в Постановлении Правительства РФ № О составе общего имущества собственников в МКД.
Общедомовые антенны всегда изначально устанавливались при строительстве дома, поэтому они входили в состав общедомового имущества и расходы на его содержание включались в квитанцию. На практике нередки ситуации, когда жителей не устраивает качество сигнала, и в этом случае следует предъявлять претензии управляющей организации. На общем собрании может быть принято решение о включении антенны в общедомовое имущество.
Если жилье предоставляется по договору социального найма, то собственником имущества выступает администрация. Часто жилье сдается на основании договора коммерческого жилья или имеет статус ведомственного. В этом случае владелец помещения несет ответственность за содержание жилья.
Кто владеет и кто обслуживает
Понятие инженерных систем очень широкое. В него входят трубы и стояки с холодной и горячей водой, общедомовые счетчики, устройства отключения, электропроводка, кабели, светильники, выключатели и ряд других объектов. Общедомовые объекты объединяет то, что они необходимы для обеспечения комфортного проживания в многоквартирном доме.
Когда человек покупает квартиру в многоквартирном доме, он приобретает не только само жилье, но и часть общего имущества дома, которое принадлежит всем жильцам. Что входит в состав такого имущества, кто и как волен им распоряжаться, как оно должно содержаться и за чей счет оплачиваться - рассказываем, чтобы вы знали свои права и обязанности.
Как распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома
Помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социальных потребностей всех проживающих – например, коляска или тренажерный зал, или библиотека, или игровая комната, где дети могут играть в настольные игры, а взрослые – в шахматы.
Что входит в общее имущество многоквартирного дома
Объекты, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, потребляют коммунальные ресурсы, а также помещения, находящиеся в частной собственности жильцов. Лестничные площадки, чердаки и подвалы должны быть освещены и отапливаемы. А кроме того, содержать их в надлежащем состоянии. Все это требует денег, поэтому пункт 9.1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ определяет, что плата за содержание жилого помещения включает плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при пользовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Общее имущество многоквартирного дома – это перечень объектов, находящихся в собственности сразу всех жильцов, которые обязаны содержать эти объекты и разрешать свободную эксплуатацию.
Определение концепции
Дополнительно у россиян может возникнуть вопрос, как определить общее имущество в здании? Для этого следует прибегнуть к действующему законодательству, которое содержит полный перечень объектов, находящихся на общем балансе всех резидентов.
Гражданские власти
ВАЖНЫЙ! Как правило, сами наниматели не в состоянии выполнить все эти условия содержания жилого дома, поэтому они вносят взносы на капитальный ремонт, а все, что связано с содержанием дома в надлежащем состоянии, перекладывается на управляющую компанию (жилой или иной партнерство).
Размер платежей за жилищно-коммунальные услуги определяется управляющей организацией или товариществом жильцов. Обоснование - сформированная смета и дифференциация взносов в соответствии с долями в ОДУ. Собственники многоквартирного дома для покрытия расходов на содержание общего имущества могут сдавать ОДИ в аренду на условиях аренды. Решение, в том числе и о стоимости, принимается на собрании.
Список услуг СОИ может дополняться и корректироваться. Вносимые изменения должны быть утверждены на собрании собственников МКД. На собрании жильцов обязательно должно быть уполномоченное лицо от УК или председатель ТСЖ.
Ответственные лица по закону за содержание общего имущества (СОИ)
Компания, обслуживающая МКД, по договору берет на себя обязательства по содержанию общедомового имущества. Услуги должны быть выполнены качественно и в полном объеме – ст. № 162 ч. № 2 ТК России. При этом предоставляется свободный доступ к ОДИ в пользование собственникам, арендаторам, а текущий и капитальный ремонт СК - ПП № 354 (пп. 32, 34).
6. В состав общего имущества входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, нагревательных элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также иное оборудование, расположенное на этих сетях.
Балкон это общая собственность?
- Обследование помещений, не находящихся в долевой собственности, и принятие мер, направленных на сохранность и исправность (кроме внутренних коммуникаций);
- Утепление жилых помещений, замена окон и дверей в приватизированных квартирах;
- Уборка территории, не относящейся к придомовой территории;
- Озеленение и уход за насаждениями, не являющимися общей собственностью.
Роль руководящих органов
Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме. Дословное определение суда: «Оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в том случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, входят в общее имущество как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость. Учитывая технические особенности этих конструкций, балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества, так как предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.
Перечень задач по содержанию общего имущества очень большой, поэтому собственники обязаны определять тариф на содержание и ремонт жилья исходя из реалий, чтобы у управляющей компании была возможность обеспечить такие работы.
Деятельность по содержанию общего имущества дома
Собственник помещения в многоквартирном доме также является собственником части земельного участка, на котором расположен дом и его дворовая территория, и все, что на нем находится, также является общим имуществом. Собственниками являются собственники деревьев, детской площадки и любых других сооружений, расположенных на земельном участке дома пропорционально площади их квартиры. Так же, как и с общим имуществом, долю на земельном участке нельзя выделить в натуре и общее собрание не может продать вам разрешение на строительство коммерческого объекта. Но только вам решать, строить ли детскую площадку или сажать деревья. В любом случае благоустройством земельного участка должна заниматься управляющая компания исходя из средств, которые ей выделили жильцы.
Доля земли под многоквартирным домом
Рассчитать долю в общем имуществе дома очень просто. Достаточно знать общую площадь дома, которая складывается из площади жилых и нежилых помещений и площади остальных помещений общего пользования (лестничные клетки, подсобные помещения ). А затем разделите площадь своей квартиры на общую площадь дома. Например, площадь квартиры 70 квадратных метров. м., а площадь многоквартирного дома 10 000 кв.м. Соответственно доля квартиры будет 70/10000=0,007. Такую долю нельзя выделить в натуре, и вы не сможете сказать, что владеете конкретными 0-ками. 007 крыши дома, но есть доля, а значит и имущество тоже.
Услуги, работы, условия их производства, финансовая составляющая должны быть одобрены собственниками помещений на их собрании. Ремонт осуществляют управляющие компании, если так решили собственники. Имущественные ресурсы ремонтируются за счет собственников.
Это делается путем заключения договора (договора) с управляющей компанией. Подходящая управляющая компания определяется общим собранием собственников, и на основании договора ей делегируются полномочия по ее содержанию.
Что произойдет, если вы используете имущество без согласия?
На основании решения, принятого на собрании собственников дома, возможна передача имущества в пользование в доступ третьим лицам. Следует отметить, что порядок и организация такого собрания должны соответствовать положениям жилищного законодательства, а именно главы 6 ЖК о собраниях собственников.
- Помещения в доме, не входящие в состав квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в МКД: межквартирные площадки лестницы лифты и лифтовые шахты коридоры технические этажи чердаки подвальные и технические подвалы
- Помещения, не принадлежащие индивидуальным собственникам и предназначенные для организации досуга, культурного развития, детского творчества, спорта и т.п.;
- Кровли, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома;
- Механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в этом доме и обслуживающее более одной комнаты;
- Земельный участок под домом и все объекты, которые находятся на участке: благоустройство и элементы благоустройства, другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома.
Но, стоит отметить, что Управляющая компания должна предварительно доказать, что ущерб причинен по вине собственников. Только если вина собственников доказана, УК можно избежать ответственности.
Ограничение на использование коллективных сайтов
Собственники помещений содержат ОИ МКД за свой счет, но, с другой стороны, могут распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ). В частности, на получение прибыли от передачи общего имущества в пользование третьим лицам, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Например, вы можете арендовать фасад дома для размещения рекламной конструкции.