Документы для купли-продажи квартиры: с чего начать
Для начала нужно определиться, что для разных этапов купли-продажи квартиры нужны разные документы. Не все документы требуются для регистрации в Росреестре (МФЦ), и не все являются обязательными. Все зависит от исходных условий купли-продажи: чем проще сделка, тем меньше документов потребуется.
Все документы можно разделить на две группы:
- Необходима проверка юридической чистоты квартиры перед куплей-продажей – эти документы показывают покупателю, что сделка безопасна, и ждать подвоха не нужно;
- Требуется подать заявление в МФЦ для оформления прав в ЕГРН — список очень маленький.
Ниже мы кратко рассмотрели, какие документы нужно собирать и почему. Это общие советы, подходящие для стандартной продажи. Если вам нужна профессиональная консультация или анализ конкретной ситуации, наш юрист доступен в чате или по телефону. Свяжитесь с нами!
Проверяем юридическую чистоту жилья
Безрисковая продажа или юридически чистая квартира означает, что на квартиру не претендуют третьи лица, на нее нет обременений, и в целом покупатель после вступления в собственность не столкнется с теми проблемами, которые оставил ему предыдущий собственник. Продавец собирает ряд документов, чтобы показать, что квартира готова к продаже и не имеет никаких подводных камней.
Выписка из ЕГРН
Первым и основным документом при продаже квартиры является выписка из ЕГРН. Это необходимо, даже если у вас есть свидетельство о собственности на руках. Выписка содержит основные сведения о квартире, правах на нее, лицах, владеющих ею, арестах и ограничениях. Изучение квартиры следует начинать с выписки из ЕГРН, которая не должна быть старше месяца. Ограничение по времени вполне логично — более старая выписка может не показывать новых изменений в статусе объекта.
Если купля-продажа не представляет сложности, то выписка будет вполне стандартной. Если вам нужно отследить владельцев в прошлое, вам необходимо заказать расширенную выписку прав на квартиру. Он покажет, кто, когда и на каком основании был собственником недвижимости.
Выписку может заказать как продавец, так и покупатель. Услуга платная, документы в электронном виде будут стоить 300 рублей, в бумажном – от 450 рублей. Заказать можно онлайн или через МФЦ.
Свидетельство о праве собственности на квартиру
С середины 2016 года свидетельства о праве собственности на квартиры, как и на любую другую недвижимость, не выдаются. Их заменили выписками из ЕГРН. Но если есть доказательства, то их тоже надо найти до купли-продажи квартиры.
Кто владелец?
Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве собственности включают сведения о том, кто является титульным собственником квартиры. Именно с титульным владельцем необходимо заключить договор купли-продажи.
Перед куплей-продажей желательно изучить паспорт владельца. По ней можно будет установить, женат ли он и есть ли у него дети. Семья продавца – потенциальные третьи лица, у которых могут быть свои требования к квартире.
Также паспорт понадобится при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры в ЕГРН.
Общие собственники квартиры
Если в выписке указан не только продавец, но и другие собственники, то доля продается. А если доля продается, то нужно:
- Получить письменный отказ совладельцев от преимущественного права выкупа данной доли;
- Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора, иначе купля-продажа не будет зарегистрирована в Росреестре.
Если доля продается одному из совладельцев, преимущественное право других не требуется. Но нотариус его не отменит.
Муж продавца
Супруга продавца должна разрешить продажу, если имущество является общим. Это обычное дело по умолчанию, если нет брачного контракта. Поэтому, если продавец состоит в браке, для продажи квартиры необходим один из следующих документов:
- Письменное нотариально заверенное согласие супруга на куплю-продажу квартиры;
- Брачный договор, в котором сказано, что квартира принадлежит только продавцу и супруг не имеет на нее прав.
Если продавец холост, то достаточно прописать в договоре купли-продажи пункт о том, что он не женат.
Кстати, кроме как из паспорта, покупателю больше неоткуда узнать семейное положение продавца. ЗАГС такой информации не предоставляет.
Несовершеннолетние собственники
Если среди владельцев есть дети до 18 лет, вам потребуются:
- Получить разрешение органов опеки и попечительства на куплю-продажу;
- Обратитесь к нотариусу для совершения сделки.
Сегодня все сделки с несовершеннолетними собственниками осуществляются только через нотариуса, даже при наличии разрешений органов опеки.
База документов
Это документ, на основании которого продавец в свое время приобрел квартиру. В зависимости от вида документа риски покупки и продажи для покупателя различаются.
| Документ | Что означает | Риски для покупателя |
| Договор купли-продажи Договор долевого участия в строительстве | Продавец купил квартиру на вторичном рынке или вложился в строительство новостройки | Минимальные, если в выписке нет обременений или арестов |
| Договор уступки к ДДУ | Жилье получено по цессии от дольщика | Минимальные, если жилье введено в эксплуатацию и сведения из договора уступки соответствуют выписке |
| Договор купли-продажи с использованием кредитных средств | Квартира куплена в ипотеку | Минимальные, если ипотека погашена и снято обременение банка (смотреть в выписке) |
| Договор приватизации (передаче в собственность бесплатно) | Квартира приватизирована | Средние. Нужно проверить, нет ли обделенных детей, которых не учли в приватизации, или отказавшихся от приватизации лиц |
| Договор дарения (дарственная) | Квартиру подарили | Минимальные, если в договоре нет условий о праве постоянного проживания дарителя в квартире |
| Свидетельство о праве на наследство моложе полугода | Продавец получил квартиру по наследству – по закону или завещанию | Очень высокие. Могут появиться неучтенные наследники и отменить куплю-продажу |
| Свидетельство о праве на наследство старше полугода, но моложе 3 лет | Средние. Нивелировать риски поможет титульное страхование | |
| Свидетельство о праве на наследство старше 3 лет | Минимальные, ведь сроки исковой давности по наследству прошли |
Наименование базового документа пишется в выписке из ЕГРН, копию можно запросить в Росреестре, а оригинал должен остаться у продавца.
Аресты, обременения и претензии третьих лиц
Это любые претензии, которые могут возникнуть у других лиц, не упомянутых выше. Радует то, что все обременения и аресты регистрируются в ЕГРН и отражаются в выписке.
Например:
- Арест судебного пристава за долги блокирует куплю-продажу до снятия ареста;
- Обременение в виде ипотеки (залога) банка требует получения согласия банка на куплю-продажу квартиры.
Как правило, если в выписке есть хоть какое-то ограничение имущественных прав продавца, продажа такой квартиры не состоится.
Зарегистрированные граждане
Чтобы зафиксировать количество прописанных, перед куплей-продажей необходимо получить выписку из домовой книги или справку о прописке в фирме, которая ведет учет жильцов. Обычно это управляющая компания или ТСЖ. Сертификаты выдаются бесплатно, но имеют срок действия от 3 до 7 дней.
Зарегистрированные граждане имеют право проживать в квартире до перехода права собственности. После оформления купли-продажи новый собственник может их выселить через суд. Данные лица не имеют никаких имущественных прав, поэтому брать от них письменные или нотариальные разрешения на куплю-продажу не требуется.
Счета за коммунальные услуги
Проверить наличие долгов по коммуналке покупателю поможет справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не старше 5-10 дней. Справку выдает обслуживающая организация, на балансе которой находится дом.
Основная часть долгов не переходит к новому владельцу, но взносы на капитальный ремонт следуют за судьбой квартиры. Это означает, что весь долг по капитальному ремонту должен быть погашен покупателем.
Проверка планировки квартиры
Неузаконенная перепланировка квартиры после купли-продажи станет головной болью для нового владельца. Убедиться в отсутствии перепланировок поможет технический паспорт жилья, в котором отражаются все зафиксированные по документам конструкции в данном помещении.
Кстати, кадастровые паспорта на квартиру больше не выдают. Его не обязательно получать для купли-продажи, среди прочих документов.
Доверенность на представителя
Если сторона договора не может лично присутствовать при совершении сделки или подаче документов для оформления купли-продажи, ее может заменить представитель на основании нотариально удостоверенной доверенности. Простая письменная доверенность не подойдет.
Документы покупателя
Покупатель не собирает такой вороха документов, как продавец, но ему в любом случае понадобятся:
- Паспорт;
- Согласие супруга на покупку.
Дополнительно покупателя озадачивает вопрос оплаты жилья. Если используется материнский капитал или иная государственная поддержка, этот вопрос необходимо решить с государственными органами заранее – например, для получения положительного заключения областной администрации о том, что квартиру можно купить по определенной программе социальной поддержки.
Дополнительно для купли-продажи потребуются банковские документы, например, договор ипотеки, договор аренды банковской ячейки или заявление на открытие аккредитива.
Договор купли-продажи
Основным документом для сделки является договор купли-продажи квартиры. В нем излагаются взаимные договоренности сторон. Договор может быть составлен в простой письменной форме, подписан обеими сторонами, если не требуется визит к нотариусу.
Образец договора можно скачать для заполнения на сайте РЕНОВАР.РУ.
Скачать договор купли-продажи квартиры 2022 года бесплатно.
Передаточный акт
К договору составляется передаточный акт, в котором фиксируется факт передачи жилья от продавца к покупателю. Мы рекомендуем вам не включать функции передаточного акта в договор, а составить отдельный документ – это надежнее для обеих сторон.
Скачать акт приема-передачи в ДКП квартиры 2022 года бесплатно.
Документы купли-продажи для МФЦ
В МФЦ вовсе не обязательно нести все собранные документы на квартиру для оформления. Достаточно минимального пакета:
- Паспорта участников.
- Свидетельства о рождении, если есть несовершеннолетние.
- Согласие супругов сторон на сделку.
- Договор купли-продажи квартиры.
- Передаточный акт.
- Согласие опеки на продажу, если есть несовершеннолетний продавец.
- Выписка из ЕГРН на квартиру.
- Квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 руб.
В некоторых случаях могут потребоваться и другие документы, это зависит от нюансов продажи. Если к подаче документов что-то не довели, необходимые справки можно приложить позже.
Выводы
Вот что нужно иметь в виду при подготовке документов на продажу квартиры:
- Условно существует два комплекта документов для купли-продажи квартиры – для проверки юридической чистоты жилья и для регистрации прав в ЕГРН через МФЦ.
- Количество документов, необходимых для проверки юридической чистоты, зависит от сложности продажи.
- Основным документом на квартиру является выписка из ЕГРН. Он нужен даже при наличии свидетельства о собственности. Продавец или покупатель может заказать выписку.
- Главное проверить наличие претензий третьих лиц к квартире. От супруга взять согласие на продажу, от совладельцев - отказ от преимущественного права, а в опеке получить разрешение на продажу доли детей.
- Базовый документ поможет оценить наличие заинтересованных третьих лиц.
- Аресты и обременения, препятствующие реализации, фиксируются в выписке из ЕГРН.
- Долги за квартиру отражаются в справке о состоянии расчетов по ЖКХ, а перепланировку можно увидеть в техническом паспорте на квартиру.
- От покупателя потребуется паспорт, согласие супруги и документы на оплату жилья, заключенные с банком (например, договор аренды сейфовой ячейки).
- Необязательно нести все документы в МФЦ. Конкретный список лучше уточнить заранее.
Если у вас есть вопросы по теме статьи, задайте их нашему юристу в чате или по телефону. Специалист проконсультирует по перечню необходимых сертификатов.
Оставляйте комментарии. Будем благодарны за высокую оценку статьи!
©Реновар Недвижимость. Автор: Ксения Пальцева