Когда требуется регистрация сервитута
По общему правилу сервитут как вещное право подлежит регистрации.
Исключение составляют те случаи, когда право пользования чужим недвижимым имуществом в отношении обремененного объекта недвижимости было прекращено еще до подписания соответствующего договора.
Кроме того, установленный сервитут не нужно регистрировать, если речь идет о переходе обремененного земельного участка по наследству. В этом случае к недвижимому имуществу применяется принцип, когда вместе с ним к наследнику переходят права на него, а также все существующие наложенные обременения.
Во всех остальных случаях требуется регистрация договора сервитута.
Порядок регистрации сервитута
При регистрации сервитута в Росреестре процедура состоит из 4 этапов. Как мы выяснили, она является обязательной и должна осуществляться так же, как и регистрация иных прав владения и пользования недвижимым имуществом.
| Шаги регистрации | |
| Шаг | Действия |
| Прием документов | Здесь осуществляется прием документов на подпись и первичная проверка правильности их заполнения |
| Юридическая экспертиза | Детальное изучение представленного пакета документов для установления законности сделки и в целях исключения возможности оспаривания заключенного договора |
| Внесение изменений в ЕГРН | Внесение изменений в информацию, хранящуюся в ЕГРН. На правоустанавливающих документах также проставляется соответствующая отметка о результатах этих изменений. |
| Выдача свидетельства о регистрации | Завершение процесса оформления в качестве права обременения на недвижимое имущество. На данном этапе, в случае возникновения спорных ситуаций, полученный сертификат можно рассматривать как одно из доказательств законности подписанного договора. |
Необходимые документы
Для того чтобы сервитут прошел государственную регистрацию в полном объеме, необходимые документы должны быть оформлены в полном соответствии с требованиями, установленными законодательством. В перечень таких документов входят следующие:
| Регистрация сервитута в реестре: документы | |
| 1 | Соглашение об установлении права пользования чужим имуществом (в 3-х экземплярах: для обеих сторон и для сотрудников Росреестра). |
| 2 | Заявления сторон о регистрации возникшего права пользования. |
| 3 | Сборы за регистрацию квитанций государственных платежей. |
| 4 | Выписка из ЕГРЮЛ и заверенные копии учредительных документов с указанием полномочий представителя организации, если одной из сторон договора является юридическое лицо. |
Что касается регистрации сервитута, то госпошлина за регистрацию права и внесение изменений в ЕГРН — Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество — составляет 2 тысячи рублей. для физических лиц и 22 тыс. руб. - для юридических лиц.
Регистрация по доверенности
Если одна или обе стороны договора не имеют возможности подать документы на регистрацию права пользования чужой территорией лично, это могут сделать их представители по доверенности. Для этого в пакет документов, подаваемых в Росреестр, включают нотариальную доверенность, срок действия которой не истекает до завершения процедуры регистрации.
В тексте доверенности должны быть указаны все полномочия, которыми доверительный управляющий наделен волей доверителя. При правильном оформлении такого документа у доверительного управляющего нет ограничений на осуществление требуемых действий, а отказ в регистрации права таким способом можно легко обжаловать в случае необходимости.
Наши юристы подготовили для вас образец такой доверенности, вы найдете его ниже:
Риски при государственной регистрации сервитута
Государственная регистрация сервитута на земельный участок осуществляется в стандартном порядке регистрации прав на недвижимое имущество, если речь идет об установлении обременения или возникновении права пользования.
Рассмотрим, какие проблемы могут возникнуть при оформлении пользования чужой недвижимостью, и каковы причины отказа во внесении соответствующих данных:
- Невозможность регистрации по той причине, что наложенное обременение может существенно ухудшить имущественное или финансовое положение собственника обремененного имущества. В таких случаях условия договора пересматриваются;
- Неправильные или неполные документы. В такой ситуации весь пакет отправляется на переоформление;
- Отказ в регистрации данного права в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, не позволяющих в полной мере использовать приобретенное право.
Сервитут – это обременение недвижимого имущества, из которого возникает право пользования таким недвижимым имуществом. Это право должно быть официально зарегистрировано.
Судебная практика: суд обязал землевладельца заключить договор сервитута
В собственности агрофирмы находились 4 земельных участка, три из которых относились к категории земель сельскохозяйственного назначения с соответствующим видом разрешенного использования – «сельскохозяйственного назначения». А 4-й участок относился к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования под названием «для жилищного строительства».
Складские помещения этой агрофирмы располагались под опорами линейного сооружения, в соответствии с документацией по планировке и межеванию территории. Такое положение дел было оформлено приказом Минэнерго через раздел земли, принадлежащей агрокомпании.
Организация передала хранилище в аренду ПАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы». Целью данной акции была реконструкция линейного объекта в течение 11 месяцев. После завершения работ ПАО «ФСК ЕЭС» предложило агрокомпании расторгнуть ранее заключенный договор аренды.
ПАО направило в агрокомпанию два предложения: 1. О заключении договора аренды складского помещения под опоры линейного сооружения; 2. О заключении договора их купли-продажи. Тогда ПАО направило агрокомпании проект договора об установлении сервитута на спорные земельные участки и с предложением заключить его.
Агрофирма, в свою очередь, отклонила предложения заключить все 3 договора. Из-за этого ПАО «ФСК ЕЭС» обратилось в суд с исковым заявлением с требованием предоставления чужой территории в пользование. И суд удовлетворил требование (решение АС Ярославской обл. от 22 ноября 2019 г., дело №А82-16189/2018).
Однако тот факт, что суд удовлетворил иск, противоречит российскому законодательству о сервитуте и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации. Спорные хранилища формируются непосредственно под опорами линейного сооружения. Их сельскохозяйственное использование вряд ли возможно. Что касается полигона, закрепленного органами власти за землями населенных пунктов в целях жилищного строительства, то это вообще прямо запрещено (см. подпункт «а» пункта 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использование складских помещений, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства от 24 февраля 2009 г. № 160).
Право пользования чужими землями здесь означает не ограниченное, а полное использование памяти. И он не оставляет владельцу памяти возможности их использовать. Из материалов дела видно, что ПАО «ФСК ЕЭС» в августе 2017 года первоначально направило агрокомпании предложения о заключении договора аренды или продажи участков под опорами линейного объекта. И только по прошествии времени, в феврале 2018 года, компания предложила оформить право пользования иностранными землями. Видимо, когда стало ясно, что агрокомпания собирается отказываться и не будет заключать договор аренды или продажи складских помещений. На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что собственник линейного объекта ПАО «ФСК ЕЭС» изначально планировал владеть земельными участками на праве собственности или аренды.
Часто задаваемые вопросы
++++Мнение эксперта
Сервитут – это обременение памяти или иного недвижимого имущества, в отношении которого он установлен. Он ограничивает собственника недвижимого объекта в его полномочиях на владение и пользование недвижимым имуществом. Государственная регистрация сервитута необходима в случае установления любого его вида, в том числе публичного, в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ и п. 9 с. 23 ЗК РФ.