Ипотека на покупку доли в квартире

Как оценить вероятность одобрения заявки на ипотеку?

Первое, что заинтересует банк, рассматривая заявление заемщика, – это риски при выдаче кредитных средств на покупку недвижимости. Доля в квартире – не лучший вариант залога при оформлении крупного кредита по ряду причин:

1. Стоимость квадратного метра при покупке доли значительно ниже.
2. Найти желающих купить комнату или долю не так просто.
3. Продать долю в квартире можно только после получения согласия остальных совладельцев.

Хотя часть квартиры — менее привлекательный вариант жилья, для семей с ограниченным доходом покупка комнаты — единственный способ приобрести недвижимость. Специально для этой категории граждан предусмотрены программы ипотечного кредитования на покупку акций.

Банк особенно внимательно рассматривает сделки при намерении купить объект недвижимости, нужно быть готовым отказать в заявке, если:

• Заемщик собирался выкупить жилплощадь у своего близкого родственника, так как такая операция может показаться фиктивной, чтобы обналичить целевые суммы;
• Они хотят выкупить часть квартиры, принадлежащей бывшему супругу, после развода, так как банк может усомниться в намерении сторон разобраться в имущественных отношениях и заподозрить совладельцев имущества в попытке аферы;
• В качестве залога оформляется только часть квартиры;
• Жилье ветхое, находится в ветхом или аварийном здании, что не позволяет оформить его в залог.

Чтобы купить долю, ее необходимо заложить. Если вы покупаете комнату в общежитии или коммуналке, вам необходимо получить согласие соседей.

Статистика показывает, что шансы на одобрение ипотеки крайне низкие, если:

• До этого заемщик доли в квартире не покупал;
• Покупка доли не поможет переоформить квартиру на ИП;
• В качестве залога предлагалось жилье с низкой ликвидностью.

Важный! При отказе банка в выдаче ипотеки остается возможность получения потребительского кредита с передачей в залог другого, более ликвидного недвижимого имущества. Нужно быть готовым к увеличению ставки и уменьшению кредитной линии.

Можно ли купить долю в ипотеку у родственника?

Сделки между родственниками сразу попадают в зону пристального внимания банковских менеджеров, так как близкие люди редко составляют договоры отчуждения за вознаграждение. Чаще члены семьи передают имущество в дар или по завещанию. Однако закон не запрещает покупать жилье у своих близких, если граждане дееспособны. Если собственных средств недостаточно, родственники занимают средства в банке через ипотечный кредит.

Чем теснее отношения между покупателем и продавцом, тем сложнее получить одобрение ипотеки. При обращении сотрудники банка проверяют кровные связи по вертикали и горизонтали:

• Муж;
• Отец, мать, приемные родители;
• Родная или приемная дочь, сын;
• Дети, рожденные от одного или обоих родителей;
• Опекун, опекун.

Если банк считает отношения сторон ипотечной сделки взаимозависимыми, особое внимание уделяется стоимости жилья по договору и по данным независимой экспертизы.

Можно ли купить комнату в коммуналке

Если они собираются покупать комнату в коммуналке у родственника, то перед оформлением кредитной линии в банке придется решать вопрос с согласия остальных жильцов.

При покупке помещения действуют следующие требования:

• Состояние удовлетворительное, пригодное для жизни;
• Канализация, санузел, коммуникации в квартире;
• Электричество и тепло;
• Жилая площадь от 12 квадратных метров;
• В доме нет деревянных полов и строительных коммуникаций;
• Дом был построен не ранее 1970 года.

Шансов на одобрение больше, если выкупается последняя комната в коммуналке, потому что после сделки объект из коммуналки превращается в обычную отдельную квартиру, что позволяет оформить его в залог в полном объеме.

Как избежать отказа по ипотеке между родственниками?

Для того чтобы кредитор разрешил выдачу кредитных средств на покупку доли, необходимо исключить следующие ситуации:

1. Один из супругов продает часть квартиры другому.
2. Сторонами сделки были гражданские супруги.
3. Между покупателем и продавцом составлен брачный договор.
4. Супруги, между которыми заключен договор купли-продажи долей, имеют общего несовершеннолетнего ребенка.
5. Родители продают квартиру собственному ребенку.

Шансы на получение ипотеки увеличиваются, если между супругами оформлен развод, а от продажи имущества детям лучше отказаться, выбрав схему передачи через третье лицо.

Выкуп последней доли в квартире

Самый распространенный случай продажи доли в ипотеку – это выкуп последней части в собственной квартире. Банки охотно предлагают ипотечные программы такого типа, так как в залог может быть передана вся квартира.

Инструкция по оформлению ипотеки на долю в квартире

В процессе согласования ипотеки на выкуп доли необходимо выполнить следующие шаги:

1. Согласуйте условия с продавцом.
2. Предложить другим владельцам долей выкупить их на аналогичных условиях.
3. Заключить сделку с банком.
4. Заключите договор с продавцом.
5. Оформить ипотечный договор и страховку.
6. Зарегистрировать смену собственника в Росреестре.

Во избежание проблем с получением ипотечных средств стоимость доли по договору не должна существенно отличаться от оценочной стоимости по мнению независимого эксперта.

Преимущественное право выкупа

На основании ст. 252 ГК РФ, прежде чем искать покупателя, необходимо предложить другим собственникам квартиры выкупить долю.

Последовательность действий при согласовании покупки с другими собственниками:

1. Уточнить полный список владельцев акций по выписке ЕГРН. Получить его можно по запросу в МФЦ или Росреестре.
2. Сделайте письменное предложение о покупке доли по определенной цене.
3. После подачи оферты у акционеров есть месяц на принятие решения о сделке.
4. Если никто не изъявил намерения выкупить часть имущества, составляется и нотариально удостоверяется отказ.

Этап переговоров с соседями является обязательным условием перед одобрением ипотечного кредита, если заемщик уже не владеет какой-либо частью квартиры.

Согласование сделки с банком

До подписания договора и получения денежных средств для расчетов по сделке купли-продажи необходимо согласовать с банком:

1. Кандидаты заемщика и его платежеспособность.
2. Условия кредита (сумма, срок погашения, сумма платежа, страховка).
3. Выбран объект приобретения на соответствие параметрам банка (ликвидность жилья, район, район, степень износа, ремонт).
4. Подписанный предварительный договор о покупке доли в квартире (условия не должны ограничивать права банка-залогодержателя).

Заемщику придется дважды подготовить документацию для банка. Сначала кредитор проверяет личность заемщика и на основании представленных справок и личных бумаг оценивает благонадежность и ответственность будущего плательщика. Если заявка будет одобрена и объект для покупки найден, банку придется перепроверить условия покупки и документы, представленные на недвижимость.

Заключение договора

Залогом успешной сделки с недвижимостью является грамотное составление договоров с продавцом и тщательная проверка документов. Перед подписанием договора купли-продажи и оформлением ипотечной сделки в банке рекомендуется проконсультироваться с юристом. Если есть сомнения в безопасности сделки, от нее следует отказаться, либо проверить законность покупки объекта, обратившись к опытному юристу.

При подготовке к заключению договора необходимо собрать справки и выписки, подготовить экспертное заключение и оформить страховку на выкупаемую часть.

Договор купли-продажи доли в квартире составляется в 3-х экземплярах (для покупателя, продавца и для Росреестра). Документ должен содержать следующую информацию:

1. Дата, город составления.
2. Информация о покупателе и продавце (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации).
3. Предмет договора (местонахождение, технические параметры, идентификационные признаки).
4. Документ, подтверждающий право собственности продавца (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
5. Выписка из ЕГРН, свидетельство о регистрации в Росреестре.
6. Стоимость, условия оплаты доли.
7. Информация о арендаторах, зарегистрированных на момент совершения сделки и сроках освобождения жилья.
8. Права и обязанности сторон.
9. Подписи сторон и расшифровка.

Банк может выдвигать свои требования к оформлению документа, либо предлагать свою форму договора. Если в банке нет специальной формы для оформления покупки доли, воспользуйтесь образцом для заполнения.

Подготовка документов для регистрации сделки

После подписания договора купли-продажи переходят к заключению договора ипотеки и расчетам с продавцом. Для оформления ипотеки банк подает пакет документации на самого заемщика и выбранное им имущество:

1. Гражданский паспорт заемщика.
2. СНИЛС или любой другой документ (права, ИНН, паспорт) покупателя.
3. Справка о семейном положении из ЗАГСа.
4. 2-НДФЛ за 3-6 месяцев (в зависимости от банка).
5. Заверенная копия трудовой книжки.
6. Свидетельство о регистрации права на акцию в Росреестре или выписка из ЕГРН.
7. Свидетельство о регистрации недвижимого имущества.
8. Выписка из домовой книги зарегистрированных граждан (при наличии).
9. Документ о перечислении первоначального взноса.
10. Договор страхования (составляется в одной из страховых компаний, аккредитованных банком, накануне или одновременно с подписанием кредитного договора).

После заключения договора с кредитной организацией оформляется договор залога с передачей доли (или всей квартиры) в залог банку. Деньги, которые осталось заплатить за акцию после внесения первого взноса, банк выдаст продавцу после подтверждения успешной перерегистрации прав собственности в Росреестре.

Подготовьте для регистрирующего органа:

• Заявления сторон сделки;
• Паспорта и свидетельства о рождении продавца и покупателя;
• Кадастровый паспорт;
• Выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации прав предыдущего владельца;
• Свидетельство о семейном положении и нотариально заверенное согласие на продажу;
• Разрешение от опеки в случае продажи доли несовершеннолетнего или недееспособного лица;
• Договор займа о выдаче заемных средств на покупку доли;
• Документ об обременении залога;
• Договор купли-продажи недвижимости у продавца;
• Экспертное заключение по оценке акций;
• Информация о состоянии коммунальных платежей;
• Свидетельство резидента, зарегистрированное на момент регистрации сделки.

Если сделка кредитная, банк будет настаивать на освобождении жилья от арендаторов и снятии их с учета до совершения сделки.

Какие банки предлагают ипотеку?

Рынок ипотечного кредитования представлен сотнями программ жилищного кредитования от российских банков, но далеко не каждый кредитор согласится одолжить деньги на покупку доли. Еще меньше желающих кредитовать заемщиков со средним доходом, желающих взять ипотечный кредит без первоначального взноса.

Кредитную организацию рекомендуется выбирать с учетом ее финансовой репутации и предлагаемых условий кредитования, уделяя особое внимание программам крупнейших финансовых организаций страны.

Сбербанк

Кредитная организация предоставляет возможность выкупа последней доли в квартире на следующих условиях:

• Сумма от 300 тысяч рублей;
• Максимальный лимит ограничен 80% от оценочной стоимости;
• Срок погашения - 30 лет;
• Ставка - от 9-12% годовых (определяется индивидуально);

В качестве залога выступает вся квартира, а если нет возможности подтвердить высокий доход, принимаются созаемщики.

Газпромбанк

Готов дать кредит на покупку доли, если она будет выкуплена последней и позволит вам отдать в залог всю квартиру.

Условия кредитования:

• Размер - от 100 тысяч рублей;
• Ставка – от 7,5%;
• Срок - до 30 лет;
• Личный вклад - от 10%.

Банк просит застраховать жилье от рисков полной утраты и порчи.

ВТБ

Банк отказывается заниматься отдельными комнатами, если только они не выкуплены нынешним владельцем остальной части квартиры.

Условия залога доли:

• От 600 тысяч рублей;
• Менее 8,4% годовых;
• С погашением на 30 лет;
• С первоначальным взносом 10%.

Материнский капитал принимается для оплаты первоначального взноса.

Ответы юриста на часто задаваемые вопросы о выкупе акций

Юридические сложности при выкупе части недвижимости в ипотеку

Любая сделка с недвижимостью сопряжена с особыми рисками и необходимостью тщательной проверки документов на приобретаемый объект. Рекомендуется обращаться к юристам, имеющим опыт сопровождения сделок и проверки их на законность.

Эксперты рекомендуют отказаться от покупки жилья, если на момент сделки в нем числится человек, находящийся в заключении, пропавший без вести или объявленный умершим.

Поскольку комната или доля в квартире относится к вторичному рынку недвижимости, особое внимание следует уделить техническому состоянию дома, квартиры или помещения.