Взял миллион рублей под залог квартиры (ипотека). Стоимость квартиры на момент заключения договора также составляла миллион рублей. Квартира находится в залоге у банка. Цены на недвижимость упали и теперь квартира стоит 750 тысяч рублей. и банк не может получить больше за это. Имеют ли они право продать квартиру и после этого еще и потребовать с меня оставшиеся 250 тысяч?
Добрый день!
Имеют ли они право продать квартиру и после этого еще и требовать с меня оставшиеся 250 тыс.?Виталий
Да, они могут. Теперь больше.
Если вы купили квартиру с использованием ипотеки, то квартира находится в залоге у банка в обеспечение выполнения обязательств по договору ипотечного кредитования.
В случае нарушения обязательств по возврату ипотечного кредита и уплате процентов банк в соответствии с условиями договора может также начислить пени (пени, неустойки), после чего обратиться в суд с иском о взыскании всей суммы долга по договору займа и обращения взыскания на заложенное имущество.
Так, согласно ст. 349 ГК РФ:
1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Ипотека под залог существующей недвижимости
Основное отличие от обычной ипотеки заключается в предмете залога. В этом случае можно получить деньги, предоставив банку объект, который уже находится в собственности. Деньги могут быть потрачены совершенно на разные цели, если кредит нецелевой, и на покупки, указанные в кредитном договоре, если ипотека целевая.
Кому нужна ипотека под залог квартиры или дома
Чаще всего ипотеку под залог имеющейся недвижимости выбирают, если:
- Желаемую квартиру, комнату, дом или земельный участок не одобряют под стандартную ипотеку в силу разных обстоятельств (например, комната не последняя в коммуналке, в квартире сделана незаконная перепланировка, отсутствует водоснабжение в квартире). дом);
- Вам необходимо сделать капитальный ремонт в своем доме, на который требуется крупная сумма денег;
- Бизнес требует вложений, а брать бизнес-кредиты дорого;
- Нужны кредитные деньги в большом размере для реализации потребительских целей, не связанных с приобретением жилья.
В основном ипотека под залог имеющейся недвижимости рассматривается как альтернатива какому-то другому кредиту – ипотечному, потребительскому или бизнес-кредиту.
Преимущества и недостатки
Ипотека под залог недвижимости имеет свои плюсы и минусы, которые необходимо учитывать при получении кредита.
| Преимущества | Недостатки |
| Можно купить любое жилье, даже не проходящее под требования банка. В залог принимают имущество не только основного заемщика, но и третьих лиц – например, родителей или иных близких родственников. Первый взнос для получения ипотеки не нужен. Есть вероятность договориться об индивидуальных условиях ипотеки (например, об отсрочке уплаты процентов/основного долга). | Банк будет ориентироваться на цену заложенного имущества при определении суммы кредита, а не на цену покупаемой квартиры. Жесткие требования к предмету залога (год постройки, техническое состояние и так далее). Страхование по сравнению с обычной ипотекой дороже. |
Что касается процентных ставок, то тут сложно сказать однозначно - где-то они выше обычной ипотеки, где-то ниже. Каждый заемщик решает сам, какой вариант для него более выгоден.
Первоначальный взнос по ипотеке под залог недвижимости
Первый взнос при оформлении ипотеки под залог имеющейся недвижимости не требуется, особенно если речь идет о нецелевых кредитах. Заемщик имеет право добавить собственные средства на покупку, если кредита недостаточно, но нет необходимости сообщать об этом в банк, как при классической ипотеке.
Однако для некоторых целевых программ банки имеют право устанавливать требования к первоначальному взносу. При ипотеке под залог недвижимости такой взнос обычно выше — от 25 до 40%. Кроме того, сам кредит выдается исходя из количества доступной недвижимости. Это может быть невыгодно по сравнению с классическим вариантом жилищного кредита.
Целевой или нецелевой кредит
Целевой кредит выдается на покупку недвижимости, нецелевой кредит на любые другие цели, которые ставит перед собой заемщик. Разница процентной ставки. По целевым кредитам ставка ниже, по нецелевым кредитам – выше, потому что риски банка возрастают.
Обзор процентных ставок по кредитам
Мы собрали основные процентные ставки по ипотеке под залог недвижимости в российских банках.
| Сбербанк (на любые цели) | От 11,3% |
| ВТБ (нецелевой) | От 10,4% |
| Альфа-Банк (на любые цели) | От 13,69% |
| Россельхозбанк (целевой – на недвижимость) | От 9,1% |
| Россельхозбанк (нецелевой) | От 9,7% |
| Открытие (целевой – на покупку жилья) | От 9,9% |
| Открытие (целевой – на ремонт квартиры) | От 10,9% |
| Росбанк (целевая ипотека) | От 6,89% до 10,14% |
| Банк «Санкт-Петербург» | От 10,7% |
| Тинькофф Банк | От 8% |
Окончательная процентная ставка зависит от многих факторов. Например, зарплатным клиентам обычно предоставляются льготы, а при отмене страхования жизни ставка увеличивается на 1-2%.
Некоторые банки просят оформить титульное страхование, что тоже влияет на ставку. При отказе он может вырасти на 1-2%.
Если кредит целевой, то в банк необходимо будет предоставить документы, подтверждающие соответствующие расходы, например, выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на приобретаемую квартиру за заемщиком.
Какое имущество принимается в залог: квартира, дом, комната, земельный участок
В каждом банке свои правила. В качестве залога обычно принимают:
- Жилье: квартира, таунхаус, жилой дом;
- Квартиры рассматриваются индивидуально;
- В залог принимаются жилые дома с находящимся под ними земельным участком;
- Земля отдельно;
- Капитальный гараж;
- Капитальный гараж с участком земли под ним.
Банк может устанавливать особые требования к недвижимому имуществу. Чаще всего это пригодность для круглогодичного проживания, обеспеченность водой, хорошее техническое состояние. Квартира не должна находиться в доме под снос, ветхом или аварийном. Земельный участок должен иметь удобные подъездные пути.
Максимальная сумма кредита будет зависеть от стоимости залога. Как правило, выдается до 70-80% от стоимости недвижимости. Вам обязательно потребуется произвести независимую оценку недвижимости у профессионального оценщика, аккредитованного банком.
Условия ипотеки в крупнейших российских банках
Основные условия ипотеки под залог недвижимости в российских банках примерно одинаковы. Где-то ставка ниже, но требований к заемщику больше, в других банках все наоборот. Ниже мы сравним условия по категориям в разных банках по ипотеке под залог недвижимости в банках: Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, Открытие, Росбанк, Банк Санкт-Петербург.
Требования к заемщику
Главное, на что следует обратить внимание, это:
- Гражданство;
- Требования к месту жительства;
- Возраст заемщика;
- Опыт работы клиента.
Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и Открытие выдают ипотеку только гражданам России. Банк Санкт-Петербург также обслуживает только россиян, но созаемщик может иметь любое гражданство (супруга). Альфа-Банк рассматривает заявки от россиян, граждан Украины и Беларуси. Росбанк не предъявляет требований к гражданству.
Наличие постоянной или временной регистрации на территории РФ требуют Россельхозбанк, Открытие и Банк Санкт-Петербург. Для остальных кредиторов этот фактор не имеет значения.
В среднем заемщики в возрасте от 21 до 65 лет. Самый молодой возраст (18 лет) допускается в банке «Открытие» в Санкт-Петербурге. Продлить срок погашения кредита до 75 лет можно в Сбербанке и, в некоторых случаях, в Россельхозбанке.
Относительно трудоустройства требования совсем другие:
- Сбербанк отказывает в выдаче ипотеки под залог недвижимости ИП и собственникам бизнеса, в других банках таких ограничений нет;
- Открытие не работает с работниками игровой индустрии, телохранителями, риелторами, неработающими гражданами;
- Гражданам, ведущим приусадебные участки, имеет смысл обращаться в первую очередь в Россельхозбанк - они умеют читать хозяйственные книги;
- Средний общий стаж работы - 1 год и от полугода на последнем месте работы.
При ипотеке под залог недвижимости банки не устанавливают минимальный доход.
Сумма кредита
Сумма всегда напрямую зависит от рыночной цены залога. После предварительного одобрения заявки вам необходимо будет заказать оценку у специалиста, рекомендованного банком (иначе результат может быть не принят). Цена отчета начинается от 5000 рублей. Основываясь на мнении специалиста, банк установит максимальную сумму залога под залог недвижимости.
| Банк | Сумма кредита | В % от цены недвижимости |
| Тинькофф Банк | До 15 млн. руб. | Индивидуально |
| Сбербанк (на любые цели) | До 10 млн. руб. | 60% |
| ВТБ (нецелевой) | До 15 млн. руб. | 50% |
| Альфа-Банк (на любые цели) | От 600 тыс. руб. | Индивидуально |
| Россельхозбанк (целевой – на недвижимость) | До 10 млн. руб. | 50% |
| Открытие (целевой – на покупку жилья) | До 15 млн. руб. | 70% |
| Росбанк (целевая ипотека) | До 10 млн. руб. | Индивидуально |
| Банк «Санкт-Петербург» | До 10 млн. руб. | 70% |
Условия залога недвижимости
Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платеж.
| Россельхозбанк | 10 лет |
| Открытие | 15 лет |
| Тинькофф Банк | 15 лет |
| Сбербанк, ВТБ | 20 лет |
| Росбанк | 25 лет |
| Банк «Санкт-Петербург», Альфа-Банк | 30 лет |
Ипотека без подтверждения дохода
Некоторые банки предлагают этот вариант при условии повышения ставки. Например, ВТБ готов предоставить вариант «Победа над формальностями» и одобрить заявку на основании двух документов. Ставка будет назначена индивидуально.
Ипотека под недвижимость
Выдача кредита под залог недвижимости практически не отличается от получения обычной ипотеки, за исключением этапа, связанного с подписанием ДКП и перечислением денег продавцу.
Как получить ипотеку под залог недвижимости пошагово:
- Подать заявку на ипотеку. Это можно сделать онлайн на сайте банка или лично в ближайшем отделении или ипотечном центре.
- Соберите необходимые документы, которые запросит персональный менеджер. Проведите оценку недвижимости.
- Отправьте документы в банк для проверки.
- Приезжайте в офис в назначенный день для подписания документов. Сбербанк предлагает полностью дистанционное обслуживание через свои электронные сервисы.
- Оформить обременение недвижимости в пользу банка - через МФЦ лично или через управляющего (дополнительная платная услуга).
- Получить кредитные средства.
Последовательность пунктов может меняться в зависимости от внутренней политики банка. За время до регистрации обременения в пользу банка будет начисляться повышенная процентная ставка.
Список документов
Для оформления ипотеки под залог недвижимости вам понадобятся:
- Паспорт заемщика и созаемщиков, СНИЛС, ИНН;
- Документы о семейном положении (брак и дети);
- Документы о доходах: справка 2-НДФЛ или по форме банка, выписка из счета в банке (зарплату клиенты могут не предоставлять);
- Для залоговой недвижимости: выписка из ЕГРН, согласие залогодателя (по форме банка), отчет оценщика, технические документы.
По своему усмотрению банк может запросить дополнительные документы, например, согласие супруги залогодателя на обременение недвижимого имущества.
Онлайн-калькулятор ипотечного кредита на недвижимость
Рассчитать переплату по ипотеке, полную стоимость кредита и сформировать ежемесячный платеж можно с помощью нашего онлайн-калькулятора ипотечного кредита. Просто введите необходимые параметры и нажмите «Рассчитать». Расчет произойдет автоматически.
В таком случае
В заключение
В качестве альтернативы обычной ипотеке кредит под залог недвижимости подойдет тем, чья сделка по каким-либо причинам не одобрена банком, или если вам необходимо получить крупную сумму для целей, отличных от покупки недвижимости. Сегодня этот продукт доступен практически во всех банках России, наряду со стандартными предложениями по финансированию покупки жилья.