Кадастровая и реальная стоимость квартиры - Адвокат на Арбате

Кадастровая стоимость квартиры - методы оценки

Интерес к кадастровой стоимости квартир возник в связи с подготовкой нового законопроекта о введении единого налога на недвижимость. Введенный налог по новому законодательству будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости жилого помещения, максимально приближенной к рыночной стоимости этого жилого помещения.

Ранее оценка стоимости квартиры производилась по инвентаризационной стоимости, которая не учитывала многих характеристик конкретной квартиры и, как правило, была значительно ниже рыночной стоимости. Инвентаризационная стоимость рассчитана БТИ исходя из цен на строительство квартиры по действующему нормативу и коэффициентов с учетом амортизации. При этом не учитывалось ни расположение квартиры, ни другие важные характеристики, влияющие на ее рыночную стоимость.

Кадастровая оценка стоимости квартиры проводится независимыми оценщиками и вносится в единую базу данных Росреестра, к которой может получить доступ любой желающий.

Как определяется кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость недвижимости определяется массово по одним и тем же критериям: расположение многоэтажного дома, площадь, материал, из которого построен дом (кирпич, плиты и т.д.). То есть квартира с капитальным ремонтом и вообще без ремонта одинаковой площади в том же доме будет иметь одинаковую кадастровую цену. Он будет отличаться от рынка продаж в большинстве случаев в меньшую сторону. Но бывают случаи, когда квартира оценивается больше, чем ее реальная кадастровая стоимость. Затем его можно оспорить через суд или комиссию Росреестра.

Кадастровую цену устанавливает государство, но предварительно к ее расчету привлекаются независимые оценщики. Если квартира нестандартная и на нее невозможно установить стандартную цену, то оценка производится в индивидуальном порядке, но государство предоставляет для этого свою законодательную базу.

Расчет налога

Рассчитать налог на недвижимость очень просто. На сайте ФНС есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости - 0,1 % (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 млн - 2 %, но не так таких квартир много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшать до 0% или увеличивать более чем в 3 раза.

Переход на налогообложение по кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет со дня введения новых правил исчисления налогов в регионе. Для этого используется повышающий с каждым годом понижающий коэффициент. Благодаря ему сумма налога будет расти равномерно, постепенно переходя от значения, рассчитанного на основе инвентаризационной стоимости, к значению, рассчитанному на основе кадастровой стоимости квартиры.

Различия и отношения

Итак, ключевое различие между видами стоимости заключается в том, что понятие рыночной стоимости шире. При ее формировании важны спрос на рынке недвижимости и состояние жилья, тогда как кадастровая стоимость определяется ценовой политикой конкретного региона. Важным отличием кадастровой стоимости является то, что она устанавливается государственным органом и влияет на ставку налога на недвижимость.

Кадастровая стоимость обычно ниже рыночной. Бывает, что результаты оценок совпадают. Это происходит в том случае, когда оценивается квартира в старом доме: «хрущевка», «сталинка» и т. д. Если в результате оценки установлено, что кадастровая стоимость выше рыночной, можно повторно обратиться в Росреестр или обжаловать этот момент в суде. Вы также можете обратиться в суд, если внесенные в ЕГРЮЛ сведения отличаются от тех, что внесены в ваш кадастровый паспорт, или если вы не согласны с расчетом суммы налога.

Что касается взаимодействия двух видов стоимости, то здесь важно отметить, что кадастровая важна при оценке рыночной стоимости, но в то же время не только не влияет на нее, но в какой-то мере опирается на нее. Доказательством тому является то, что при расчете кадастровой оценки специалисты учитывают цены на рынке недвижимости не по всей стране, а только в конкретном регионе.

Как оспорить и снизить кадастровую стоимость недвижимости

Переоценка кадастровой стоимости проводится для того, чтобы снизить рыночную цену и платить меньше налогов в будущем.

Как это работает:

1. Найдите повод для переоценки. Причиной может быть высокая кадастровая стоимость по отношению к рыночной стоимости (выше рыночной), ошибки в расчетах (например: неправильная площадь объекта, год постройки, изменение состояния объекта - дом признан аварийным).
2. Обратитесь в частную ЛИЦЕНЗИРОВАННУЮ оценочную компанию. Для обоснования оценки необходимо получить экспертное заключение. Стоимость такого обследования от 20 000 рублей.
3. Собрать документы: результаты оценки, выписку из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости, свидетельство о праве собственности (договор купли-продажи или договор дарения), российский паспорт собственника.
4. Вы обращаетесь в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (в Росреестр). Необходимо заполнить заявление, указав причины и приложив основания для пересмотра государственной кадастровой стоимости.
5. Подождите 30 дней. Вы можете принять участие в заседании комиссии, чтобы узнать вердикт. Комиссия самостоятельно уведомит Росреестр о принятом решении. В случае отказа вы можете оспорить решение комиссии в суде в течение 10 дней.
6. Суд рассматривает заявление в течение двух месяцев. В процессе рассмотрения истец (заявитель) должен доказать неправомерность ранее установленной кадастровой стоимости с помощью экспертиз и иных фактов.

Зачем и кому нужна такая головная боль? Собственникам, владеющим крупными объектами недвижимости: торговыми центрами, складскими комплексами, крупными земельными участками, с целью оспаривания кадастровой стоимости квартиры или дома, если стоимость недвижимости сильно завышена.

Теперь вы знаете, что такое кадастровая стоимость недвижимости, чем она отличается от рыночной и как ее оспорить.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com вы можете выбрать и купить недвижимость в Лигурии. Подробная информация предоставляется по всем объектам. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

Директор по развитию, эксперт по недвижимости

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Сведения о кадастровой стоимости жилья отражаются в выписке из ЕГРН. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) хранится база данных всех объектов нашей страны. Фиксирует переход прав, появление новых владельцев, технические данные о недвижимости и так далее.

Сертификат из ЕГРН предоставляется по запросу любого лица. Запросить можно классическим способом — обратиться в Росреестр или в МФЦ. Документ готовится в течение семи дней и выдается в бумажном виде. Размер государственной пошлины составляет 400 рублей для физического лица и 1100 рублей для юридического лица.

Электронная выписка оформляется быстрее. Его можно получить через сайт USRN.Register. Для этого нужно знать адрес или кадастровый номер объекта.

ЕГРН.Реестр является официальным партнером Росреестра и предоставляет актуальную информацию об объектах недвижимости. К преимуществам услуги относятся:

• Простой интерфейс и удобное заполнение онлайн-формы: достаточно указать адрес объекта;
• Отчет формируется от 30 до 72 минут и отправляется на вашу электронную почту. Он хорошо структурирован, поэтому разобраться в нем сможет даже неспециалист;
• Сертификат заверен электронной цифровой подписью Росреестра и имеет юридическую силу. Его можно скачать на телефон или компьютер и распечатать;
• Основные характеристики объекта предоставляются бесплатно.

Служба работает круглосуточно. Любые вопросы по получению выписки можно задать в службу технической поддержки, связавшись с нами в чате, по электронной почте или по бесплатному телефону.

Кадастровая стоимость квартиры - где взять информацию

На сегодняшний день существует несколько способов получения необходимых данных:

Первый – обратиться в Кадастровую палату. Этот способ поможет вам получить официально заверенную оценку с печатью и выпиской. При условии предоставления полного пакета документов с вашей стороны необходимая справка будет выдана бесплатно в течение семи дней. Оплата потребуется только в случае получения бумаги в ускоренном порядке, но внесение оплаты позволит получить документ в день обращения.

Второй – посмотреть стоимость в кадастровом паспорте квартиры. Правда, если документ был получен ранее 2012 года, то информация может быть устаревшей или вовсе отсутствовать. В этом случае, как и при отсутствии паспорта, его изготовление можно заказать в Кадастровой палате.

Третий – использовать официальный электронный ресурс Росреестра. Вам необходимо заполнить необходимую форму, сформировать запрос и дождаться результата. Документ даже в печатном виде не имеет юридической силы, но информация предоставляется бесплатно и доступна любому гражданину РФ. Если вы столкнулись с ситуацией, когда в Росреестре нет сведений о квартире, вам необходимо обратиться в Кадастровую палату для внесения данных в систему.

Как узнать, сколько стоит квартира, и правильно ли это делается?

Как мы уже упоминали, кадастровая стоимость квартиры не должна превышать ее реальную, рыночную цену. Чтобы определить, правильно ли рассчитана указанная сумма, необходимо сначала узнать эти два значения.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости регистрируется в Государственном кадастре имущества (Государственный кадастр недвижимости). Если вы осуществляли какие-либо сделки с квартирой после 2012 года, у вас на руках должен быть ее кадастровый паспорт, с указанной в нем стоимостью. Если у вас нет такого документа, или сделки с недвижимостью проводились до 2012 года, узнать текущую кадастровую стоимость вашего жилья можно следующими способами:

• Заказать справку лично в Кадастровой палате (не спеша - бесплатно, срочно - платно);
• Подать заявку через интернет, на официальном сайте Россреестра (услуга платная).

Что касается реальной рыночной стоимости вашей недвижимости, то ее лучше установить с помощью независимой оценочной экспертизы. Ее должен проводить квалифицированный специалист, являющийся членом саморегулируемой организации оценщиков, как вариант - представитель надежного агентства недвижимости. Эта процедура платная и не самая дешевая (в среднем 4-5 тысяч рублей за квартиру в столице), но необходимая. По результатам отчета об оценке вы сможете судить о правильности определения кадастровой стоимости вашей квартиры. Вам также понадобится этот документ, если вы решите его оспорить.

Догадаться о том, что оценщики неверно определили кадастровую стоимость квартиры, «поможет» и уведомление об уплате налога на имущество, а точнее, сумма, фигурирующая в нем. И учтите: в 2016-2019 годах налог исчисляется в уменьшенном размере, с 2020 года он будет начисляться «в полном объеме». Не поленитесь узнать, сколько исчисляется налог на недвижимость для ваших соседей, владеющих аналогичным жильем. Если есть расхождения в цифрах, тем более существенные – это веский повод добиваться снижения кадастровой стоимости вашей недвижимости. Однако необходимо руководствоваться реальной ситуацией на рынке недвижимости, выраженной в отчете об оценке.

Работа с агентством недвижимости

Это один из самых эффективных вариантов, так как можно выбрать оптимальный вариант и при этом прикинуть стоимость без дополнительных усилий. Всю работу делает риэлтор. Он проведет сравнительный анализ, побеседует с владельцем и отправится на осмотр для более детального ознакомления.

Опытный специалист сразу поймет, почему стоимость снижена. Если собственнику необходимо продать квартиру в кратчайшие сроки и нет других тревожных факторов, можно заключать сделку. Наличие обременения, наличие судебного спора о праве собственности на объект – этого от специалиста не скроешь.

Благодаря тщательной проверке можно выбрать оптимальный вариант, соответствующий требованиям по планировке, расположению и площади. Также учитывается состояние ремонта, сложность сделки из-за количества совладельцев. В большинстве случаев стоимость аналогичных предложений отличается не слишком сильно.

Таким образом, не стоит торопиться с покупкой квартиры, если цена значительно отличается от других предложений. Детальный анализ позволяет понять, почему недвижимость выделяется. Важно обратиться в надежное агентство недвижимости, чтобы не столкнуться с проблемами после подписания договора и оплаты приобретаемой недвижимости.