Когда договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке?
Право на односторонний отказ от совершения сделки может быть предусмотрено как законом, так и договором. Например, основанием для одностороннего прекращения сделки арендодателем в силу договора могут служить:
- Неисполнение обязанности арендатора по надлежащему содержанию имущества;
- Неуплата арендной платы арендатором.
Такое право может быть предоставлено арендатору, например, в случае неисполнения арендодателем своих обязательств, в частности, невыполнения капитального ремонта помещения, нарушения сроков передачи арендованного имущества.
Искусство. 610 ГК РФ дает право любой из сторон расторгнуть договор в одностороннем порядке, если он заключен на неопределенный срок. В этом случае сторона, желающая выйти из договора, должна уведомить об этом другую за месяц, а если недвижимость находится в аренде, за 3 месяца.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Расторжение договора в судебном порядке может произойти при совершении арендатором одного из следующих действий:
- Состояние арендованного имущества значительно ухудшается.
- Более 2 последовательных арендных платежей не перечисляются на счет арендодателя.
- Предмет договора используется с нарушениями, причем существенными.
- Отказ от проведения капитального ремонта, если это входит в его договорные обязательства.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Расторжение договора в судебном порядке может произойти при совершении арендодателем одного из следующих действий:
- Передаваемое имущество является непригодным для использования по причинам, не зависящим от арендатора.
- Отказ от проведения капитального ремонта, если он предусмотрен договором.
- Отказ в передаче имущества или создание препятствий для его использования.
- Передача имущества с дефектами, о которых знал арендодатель.
Письмо о расторжении договора аренды
Правомерно, что невыполнение условий сделки одной стороной рассматривается другой стороной как нарушение договоренностей. Однако обстоятельства могут сложиться так, что, например, руководитель организации-арендатора не знает, что его бухгалтер «забыл» перечислить арендную плату.
Именно поэтому Гражданским кодексом предусмотрено предварительное уведомление арендатора о неисполнении им своих обязательств, с предложением исполнить их в разумный срок или в сроки, указанные в уведомлении.
После направления такого письма-уведомления и неполучения ответа от арендатора, а также в случае непринятия последним каких-либо действий по разрешению ситуации, наймодатель составляет другое письмо-уведомление, но уже о своем желании расторгнуть договор (см.: " Как написать письмо (уведомление) о расторжении договора (образец)»).
Расторжение договора аренды. Образец договора
Несмотря на то, что форма и содержание договора не регламентированы нормативными правовыми актами, обращаем ваше внимание на обязательные пункты, которые должны обязательно присутствовать в документе:
- Дата и место заключения договора;
- Спецификация сторон сделки (желательно в том варианте, в котором они прописаны в самом договоре);
- Далее указывается информация о том, что стороны приняли решение о досрочном расторжении договора аренды, и указывается дата, с которой прекращаются все обязательства по сделке;
- Заявить об отсутствии у сторон претензий относительно предмета расторгаемого договора;
- Далее целесообразно указать, что все имущество передано одной стороной, а принято другой по акту приема-передачи;
- Реквизиты сторон, печати и подписи.
Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок
Условие о сроке договора аренды в силу пункта 2 статьи 610 ГК РФ не является его существенным условием, а потому не может быть включено в текст договора. В этом случае договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Также стороны вправе прописать прямо в тексте сделки, что договорные отношения по передаче имущества подопечному заключаются на неопределенный срок, хотя это и не обязательно.
О том, как расторгнуть такую сделку, мы уже писали выше, в разделе об односторонней процедуре расторжения. На основании абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК любая сторона имеет возможность в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Для этого ей нужно лишь уведомить контрагента по адресу, указанному в его реквизитах.
Расторжение договора аренды в связи с истечением срока
Истечение срока договора аренды по умолчанию не требует от сторон никаких дополнительных действий по расторжению отношений. По истечении срока аренды имущество на основании статьи 622 ГК РФ подлежит возврату, о чем составляется соответствующий акт. Этот документ, по сути, служит подтверждением прекращения сделки.
Однако на практике встречаются случаи, когда текст сделки предусматривает возможность ее пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о намерении прекратить отношения.
При этом пункт 1 статьи 621 ГК РФ предусматривает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. А если арендатор заранее уведомляет арендодателя о желании продлить договор, то он продлевается на новый срок. Срок предупреждения указан в договоре. Если он не определен, то он должен быть разумным. Разумность срока подразумевает, что арендодатель заранее уведомлен о желании арендатора продлить договор аренды.
Прекращение аренды в связи с неуплатой арендной платы
Обязанность по уплате арендной платы арендатором закреплена в пункте 1 статьи 614 ГК РФ. Данное обязательство является одним из наиболее существенных, в связи с чем неоднократное его неисполнение является основанием для расторжения договора на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 619 ГК РФ.
В этом случае арендатор не может в одностороннем порядке отказаться от договора, но имеет возможность обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды. Арендные отношения прекращаются на основании решения суда и никаких дополнительных действий от сторон не требуется.
При этом ни в коем случае не в случае просрочки платежа за пользование арендованным имуществом арендатор вправе требовать расторжения сделки. Указанная норма в качестве условий возникновения такого права говорит о количестве актов просрочки - не менее двух. При этом просрочки исчисляются подряд, т. е., например, если наниматель уплатил арендную плату за январь и март, но просрочил с выполнением этого обязательства за февраль и апрель, то арендодатель не имеет оснований для обращения к корт.
Многочисленная судебная практика по этому вопросу однозначно встает на сторону арендатора, если он не задерживал платеж более двух раз подряд. В качестве примера можно привести решение Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2018 № Ф05-16200/2018 по делу № А41-96852/2017.
***
Таким образом, договор аренды может быть расторгнут сторонами по разным основаниям как по взаимному согласию, так и в одностороннем порядке. Расторгнуть сделку через суд можно, но только по основаниям, предусмотренным законом.
***
Еще больше материалов по теме в рубрике: "Договор".