Способ 1. Найти хозяина и купить участок
Само по себе ощущение бесхозности, исходящее от дачного участка годами, еще не повод его занимать. Даже у самого запущенного участка, скорее всего, есть хозяин, и только он имеет право им пользоваться. «Если заброшенный участок входит в состав СНТ, то ни само СНТ, ни соседи по участку, ни какие-либо третьи лица не могут самовольно пользоваться и распоряжаться этим участком: занимать его, обустраивать сад, косить траву, ремонтировать дом и т. д. », — подчеркивает юрист юридического «Легес-бюро» Ольга Митева.
Первое, что нужно сделать, это попытаться найти владельца заброшенного участка. Как поясняет эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко, сделать это можно следующим образом:
- За информацией о собственнике обратиться к председателю садового товарищества (СНТ), на территории которого находится заброшенный участок, или в органы местного самоуправления;
- Запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка предоставляет не только информацию о собственнике и объекте недвижимости, но и позволяет проверить объект на наличие обременений;
- Используйте общедоступную кадастровую карту по кадастровым номерам участка (при наличии кадастрового номера земельного участка).
Когда правообладатель найден, с ним можно договориться о покупке или аренде участка, предварительно проверив правоустанавливающие документы на землю и постройки на ней. «Земельный кодекс устанавливает, что судьба земельного участка и объектов, прочно связанных с ним, одинакова, если земельный участок и расположенный на нем дом принадлежат их собственнику. В этом случае необходимо зарегистрировать право собственности на этот участок одновременно с покупкой и регистрацией прав на дом», — говорит Надежда Лещенко из Федеральной кадастровой палаты.
Способ 2. Отказ владельца от работающего сайта
Еще один возможный вариант, позволяющий оформить право собственности на заброшенный участок, — добиться прямого отказа собственника от такого имущества, считает адвокат Коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Илья Бахилин.
Такой сценарий редко реализуется на практике, и стать новым владельцем здесь будет сложнее, но теоретически возможно. Для этого владелец дачи должен обратиться в Росреестр с заявлением об отказе от участка. Заявление также можно подать через многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) или в электронном виде – с усиленной квалифицированной электронной подписью.
По получении заявления ведомство зарегистрирует прекращение права собственности на участок, и оно перейдет в муниципальные или региональные власти. Затем коттедж будет выставлен на торги или сдан в аренду новому владельцу.
Способ 3. Вывод сайта
Если участок не используется более трех лет или используется с нарушением разрешенного целевого назначения земли, юристы рекомендуют заинтересованному лицу обратиться с жалобой в администрацию муниципалитета. Но даже в этом случае не стоит рассчитывать на то, что сразу завладеете участком. «После рассмотрения заявления орган местного самоуправления обращается в суд с требованием об изъятии земельного участка в связи с нецелевым использованием. Потом, когда участок перейдет в собственность муниципалитета, его можно оформить как частную собственность», — поясняет член Ассоциации юристов России (АЮР) Артем Коростелев.
Изъятие имущества у собственника является крайней мерой, применяемой к злостным правонарушителям. Но, по мнению юристов, постепенно складывается практика лишения нерадивых собственников имущества. «СНТ подает в суд на таких собственников о признании их земельных участков бесхозяйными, прекращении права собственности на них и изъятии их», — отмечает Ольга Митева из Leges-Bureau. По словам юриста, в отношении проживающих членов СНТ суд в таких случаях может принять решение о прекращении права собственности на землю и об изъятии. В отношении умершего дается указание на то, что СНТ имеет право обратиться в суд с иском к наследникам
Способ 4. Признание участка бесхозным, аукцион или аренда
Если у участка нет собственника (он неизвестен, объявлен безвестно отсутствующим, заброшенным земельным участком или его в принципе никогда не существовало), земля может быть признана бесхозяйной – в этом случае она переходит в собственность органов местного самоуправления. После этого землю вместе с дачей можно будет купить на аукционе, сдать в аренду или выкупить. Но процесс занимает много времени, подчеркивают юристы.
«Участок переходит к органам местного самоуправления только в том случае, если по истечении года со дня его регистрации как бесхозяйного они подали иск о признании права собственности и суд вынес положительное решение. В Москве и Санкт-Петербурге такой иск должен быть подан органами государственной власти в одинаковом порядке. До момента, когда будет решение по этому иску, то есть хотя бы первые десять лет, участок остается бесхозным», — уточнил Илья Бахилин.
Если владелец заброшенного участка умер, не стоит пытаться оформить права на себя: имущество должно перейти к наследникам, а при их отсутствии — в собственность муниципалитета на правах выморочного имущества, напомнил он. Такой же порядок применяется, если владелец участка признан судом умершим после того, как в течение пяти лет не удавалось установить сведения о месте его пребывания. Если собственник земли признан судом безвестно отсутствующим, инстанция передает участок в управление другому лицу – это определяют органы опеки и попечительства.
Способ 5. Приобретательная давность
Еще один способ стать законным собственником бесхозяйной дачи (дома) – по приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Согласно этому принципу гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество.
В случае с заброшенным дачным участком основным препятствием является добросовестность собственника (гражданин не должен знать, что собственником участка является другое лицо), считают юристы. «Именно с этим условием возникают сложности: при наличии записи о собственнике в ЕГРН ее осуществление становится невозможным. Но если собственник участка не внесен в ЕГРН (что не редкость в РФ), то можно доказать добросовестность», — отмечает Илья Бахилин.
В общем, как следует из разъяснений специалистов, быстро завладеть заброшенным участком можно только одним способом: найти владельца и заключить сделку купли-продажи или аренды. Если есть соблазн обойти законодательные нормы и начать пользоваться землей без оформления, стоит помнить: самовольное занятие участка грозит административным штрафом (ст. 7.1 КоАП РФ). Для физических лиц это 1-1,5% от кадастровой стоимости (но не менее 5 тысяч рублей), а если кадастровая стоимость не определена, то от 5 тысяч до 10 тысяч рублей.