Оформление строительства после оформления «незавершенного»
Если собственник недостроенного объекта решил достроить дом, но с момента получения разрешения на строительство прошло более десяти лет, то потребуется новое. Поскольку согласно ст. 51 ГК РФ разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет. После завершения строительства необходимо будет внести изменения в реестр недвижимости и зарегистрировать индивидуальный жилой дом.
Если в течение 10 лет после приобретения участка категории ИЖС дом не будет зарегистрирован, то земельный налог будет удерживаться в двойном размере (0,6% от кадастровой стоимости). А когда «недострой» не оформлен в собственность, его нельзя продать, подарить или передать по наследству. Юридическое оформление этих сделок станет возможным после государственной регистрации. Юристы Академии наук «Правозем» бесплатно проконсультируют по вопросам проектирования и ответят на любые вопросы по проектированию строительства.
Составляем технические планы объектов незавершенного строительства в Красногорске. Мы проводим замеры недостроенных зданий и делаем выводы об их техническом состоянии. Мы оцениваем стоимость ОКС, ставим их на кадастровый учет и регистрируем в собственность. Признаем права на объекты в судебном порядке в случае нарушения отступов или обнаружения властями незаконных построек. В дальнейшем мы переоформляем уже готовые к эксплуатации дома и постройки.
Как оформить недостроенный дом в собственность в 2018 году?
Сегодня большое количество собственников загородной недвижимости, в том числе «недостроенной», не хотят регистрировать строительство, так как даже недостроенный в 2017 году дом теперь облагается налогом на недвижимость по данным кадастра. Это означает, что за каждый земельный участок, на котором расположен недостроенный жилой объект, взимается налог с кадастровой стоимости участка по ставке, которая определяется по разным показателям в разных регионах РФ.
В Москве и области ставка составляет 0,3%. Если на участке зарегистрировано строительство жилого объекта, то этот показатель будет увеличиваться в процентах от кадастровой стоимости.
Если собственник земельного участка, относящегося к категории индивидуального жилищного строительства, не зарегистрировал на нем жилую недвижимость в течение 10 лет после его приобретения, то земельный налог будет начисляться по двойной ставке.
Документы для регистрации объекта незавершенного строительства
Для государственной регистрации объекта незавершенной загородной недвижимости собственник должен предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство на этом участке индивидуального жилищного объекта. При отсутствии этих документов объект загородной недвижимости может быть признан «самостройкой», подлежащей сносу. Также необходимо предоставить кадастровый паспорт участка, в котором указаны его границы. Правоустанавливающими документами на земельный участок могут быть свидетельство о праве собственности (с 15 июля 2016 года выдача свидетельств о праве собственности отменена, при необходимости выдается выписка из ЕГРП), договор пожизненной аренды или договор на бессрочное пользование земельным участком. Если участок находится в аренде с невозможностью возведения на нем объекта капитального строительства, осуществить юридическую регистрацию недостроенного дома не получится даже через суд. Кроме того, арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды и снести возведенную на арендованном участке строительную площадку. Соответственно, во избежание каких-либо проблем в будущем, при покупке незавершенного объекта продавец должен предоставить покупателю свидетельство о праве собственности не только на дом, но и на земельный участок.
Этапы строительства, на которых можно проводить консервацию недостроенных зданий:
- Заложен фундамент дома (или подвала);
- Один-два этажа или вся «коробка» дома достроена, а крыши нет;
- Построен «коробочный» дом с крышей, но без окон и дверей;
- Дом построен, есть крыша, окна, двери, но дом не отапливается.
Подробно разберем, как подготовить недостроенные строения к зимовке на каждом из четырех этапов.
Этап 1: Консервация фундамента
Пожалуй, самое страшное, что может случиться с недостроенным домом, — это повреждение фундамента. При этом чем выше готовность здания, тем тяжелее последствия, а их устранение дороже.
Представьте, что завершен только фундамент дома. Некоторые ошибочно оставляют его на зиму не утепленным, а весной находят в плачевном состоянии – с надрывами и трещинами.
Рис.3 Разрушение фундамента морозным пучением грунта
Почему это происходит?
Во-первых, на фундамент действуют силы «морозного пучения». Осенью незащищенный фундамент превращается в подобие резервуара с водой, грунт под ним насыщается влагой, которая с наступлением зимних холодов промерзает. В результате за счет образовавшегося льда увеличивается верхний слой земли в объеме - разбухает. Грунт под фундаментом расширяется и приподнимает фундамент на несколько сантиметров.
Во-вторых, весной промерзший грунт под фундаментом оттаивает неравномерно: сначала по краям (быстрее на солнечной стороне), потом под центральной частью дома. Это приведет к короблению фундамента (например, может провиснуть один из углов) и в дальнейшем к трещинам и разрушениям.
Чтобы фундамент остался целым, необходимо:
- Защитите фундамент и внутреннюю территорию будущего дома от атмосферных осадков. Для этого нужно сделать из доски временный нахлест и накрыть его. лучше использовать армированную пленку;
- Оберегать грунт от промерзания в местах соприкосновения с фундаментом. Существуют различные варианты утепления, выбор зависит от типа фундамента. Например, изоляция EPPS (экструдированный пенополистирол). Этот материал не гниет, не впитывает влагу, устойчив к сжатию, срок службы в земле не менее 50 лет. Важно: опилки и керамзит для решения этой задачи не подходят, так как впитывают воду и теряют свои теплоизоляционные свойства;
- Для отвода влаги от строительной площадки с помощью временной отмостки – гидроизоляционного покрытия, выполненного по периметру здания, с уклоном от него. Как правило, временная отмостка представляет собой вкопанную на глубину 5-10 см полиэтиленовую пленку, по которой от фундамента удаляются осадки. Требуемая ширина отмостки: 1-1,5 м.
Рис. 4 Правильно законсервированный фундамент на зиму
2 этап: Консервация одного, двух этажей или «коробки» дома без крыши
На этом этапе необходимо провести описанные выше мероприятия по защите фундамента, а затем «оборачиваем» низкорослый:
- Защищаем дом изнутри от осадков с помощью временного перекрытия или армированной пленки;
- Оконные и дверные проемы закрываем щитами из фанеры, досок или армированной пленки, чтобы снег и дождь не проникали внутрь. Кроме того, щиты предотвратят сквозняки, а тепло, идущее от земли, сохранится. Образуется своеобразный «тепловой контур» здания, и оно меньше будет промерзать;
- Все горизонтальные поверхности — верхний ряд стен, подоконники — покрываем гидроизоляционным материалом. При использовании кирпича в строительстве делать это нужно особенно осторожно, так как он сильно впитывает влагу и начинает быстро разрушаться из-за замерзания и оттаивания.
Рис. 5 Недостроенный дом без временного потолка
3 этап: Консервация «коробки» дома с крышей, но без окон и дверей
Крыша защищает недостроенный дом от дождя. Однако при открытых дверных и оконных проемах этого недостаточно. Поэтому необходимо провести все работы по защите и утеплению фундамента, а также закрыть все проемы – см. рекомендации, приведенные выше на этапах 2 и 3.
Рис. 6 Правильно законсервированный на зиму недостроенный дом
Этап 4: Консервация готового, но не отапливаемого дома
Завершили строительство дома и хотите «дышать» зимой? Отлично, но сначала сделайте все возможное, чтобы защитить и изолировать фундамент. Приступать к внутренней отделке имеет смысл после прокладки инженерных коммуникаций и ввода в эксплуатацию системы отопления.
В завершение статьи, посвященной консервации недостроенных зданий, хотелось бы представить рекомендации Глеба Гринфельда. Один из самых авторитетных специалистов в России в области строительства. Их он дал на вебинаре «Газобетон: Энциклопедия строительства»:
- «Чтобы сохранить недостроенное, надо накрыть «коробку» черновой крышей.
Если крыши нет, необходимо закрыть все верхние обвязки и подоконники, то есть все места, где могут образовываться снежные шапки и застаиваться вода, полиэтиленовым «фартуком».
Если здание уходит в зиму, а пол не засыпан, необходимо регулярно выбрасывать снег изнутри, либо устраивать «фартук» не только снаружи, в отмостке вдоль стен, но и внутри. Для предотвращения сквозного намокания стен из-за скапливающейся там влаги.
Если здание строится больше года, необходимо утеплить основание, расстелив пенопласт на полу и в отмостке. Это поможет избежать промерзания грунта и дальнейшего неравномерного оттаивания. Все научились бороться с морозным пучением (устраивать антипенные подошвы и водостоки), а не с неравномерным оттаиванием, и с этой проблемой приходится сталкиваться гораздо чаще.
Хотите узнать больше о Twinblock? Читайте наши публикации и статьи:
Недостроенный загородный дом
Теперь можно оформить право собственности на недостроенный загородный дом. Вам может понадобиться регистрация на продажу, обмен или ипотеку объекта незавершенного строительства. Для оформления права собственности на загородный дом вам потребуются:
- Получить разрешение на строительство объекта, если у вас его еще нет или оно утратило силу;
- Пригласить кадастрового инженера для составления технического плана;
- Предоставить технический паспорт БТИ в кадастровую палату для получения нового кадастрового паспорта;
- Оплатить госпошлину за переоформление права (2 тыс. руб.);
- Подать все полученные документы в органы Росреестра для переоформления прав.
Что нужно сделать на участке для консервации недостроенного объекта?
Консервация должна обеспечивать:
- Безопасность выполненных строительно-монтажных работ и элементов конструкций от разрушительного воздействия природных явлений и времени;
- Сохранность неиспользуемых строительных материалов, конструкций и оборудования;
- Благоустройство земли.
Последний пункт предполагает обратную засыпку траншей и котлованов, вывоз мусора и определение места для хранения неиспользуемых строительных материалов, изделий и т. д.
Проблемы и пути их решения
Сложности могут возникнуть в следующих случаях:
- Ошибки при подаче документов.
- Без разрешения на строительство.
В первом случае проблема устраняется на месте, а документация предоставляется повторно.
Второй случай распространен среди дачников. Собственники не спешат оформлять разрешение на строительство, чтобы сэкономить. Только это грозит сносом зданий.
Для получения разрешения после того, как объект уже введен в эксплуатацию, следует обратиться в суд. Необходимо доказать, что здания соответствуют всем нормам безопасности. После положительного решения суда уже можно будет посетить МФЦ для оформления прав на объект.
Оставить комментарий Отменить ответ
Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются данные ваших комментариев.