Что это
Согласно Градостроительному кодексу Российской Федерации (статья 1) реконструкция жилых домов – это изменение параметров всего частного дома, квартиры или их отдельных частей.
Сюда входит высота, площадь, объем, изменение этажности, а также новое строительство помещения, пристроенного к дому.
Этот процесс ответственный и требует предварительной подготовки. Реконструкция имеет определенные отличия от перепланировки или капитального ремонта, которые важно знать. Его главная отличительная черта – изменение параметров при увеличении площади дома или этажности.
Под перепланировкой понимается изменение только внутреннего убранства жилища, а под капитальным ремонтом понимается восстановление или замена устаревших частей дома, в том числе отдельных частей несущих конструкций жилища. Такие действия могут осуществляться без разрешения на внесение изменений в технический план.
ВНИМАНИЕ! Главное условие при реконструкции – запрещается снимать или заменять несущие конструкции.
Разрешение
Ремонт дома требует получения официального согласия органов местного самоуправления, так как изменение параметров может привести к нарушению его безопасности.
Разрешение – это специальный документ, подтверждающий соответствие проектной документации всем требованиям, которые регулируются и устанавливаются градостроительным регламентом, а также проектом межевания и проектом планировки территории.
Выдача данного разрешения должна быть обязательной для домов, расположенных на участках с такими категориями, как:
- Индивидуальное жилищное строительство.
- Невысокое здание.
- Личная ферма.
После обращения в соответствующие органы специалисты должны проанализировать новый проект реконструкции и, если он не нарушает необходимых условий, выдать специальное разрешение.
Необходимые документы
Для получения разрешения необходимо обратиться в архитектурный отдел или местную администрацию с заявлением. Также необходимо предоставить следующие документы:
- Копия гражданского паспорта заявителя.
- Правоустанавливающие документы на землю и дом.
- Технический план вместе с кадастровым паспортом из БТИ.
- Выписка из домовой книги, в которой должны быть сведения о количестве прописанных лиц, а также их согласие на проведение реконструкции.
- Проект архитектурных решений.
- При необходимости топографический анализ территории.
Данный список документов не является окончательным и может меняться в зависимости от тематики. Документация рассматривается в течение одного месяца.
ВНИМАНИЕ! Если процесс реконструкции может повлиять на прочностные характеристики дома, то целесообразно привлекать организацию, имеющую допуск СРО.
Получение одобрения
Для того чтобы получить разрешение на реконструкцию жилого дома, потребуется выполнить определенные действия:
- Первый шаг – обращение в БТИ. Это необходимо для получения всей технической документации и копии кадастрового плана дома.
- Полученная документация вместе с заполненным заявлением передается в Департамент архитектуры и градостроительства.
- Назначается день, когда приезжает специалист для составления профессионального проекта, который состоит из эскиза планируемой реконструкции.
- После предоставления всех документов и принятия положительного решения необходимо получить разрешение за подписью главного архитектора района.
- Затем нужно будет обратиться в СЭС и МЧС, а если будут затронуты внешние коммуникации, то необходимо получить согласие коммунальных служб.
Разработанный проект должен соответствовать всем санитарно-техническим правилам. Также необходимо соблюдать требования пожарной инспекции.
Затевать самостоятельную реконструкцию можно только в том случае, если надстройка и пристройка не более 10 квадратных метров. м. В остальных случаях процедуру должен проводить специалист, имеющий лицензию на осуществление данных видов деятельности.
Вам может быть интересно: Является ли мансарда второй жилплощадью и чем она отличается от второго этажа
По завершению процедуры дом принимает специальная комиссия. Он проверяет соответствие осуществляемой деятельности проекту, на основании которого было выдано разрешение.
Следующим шагом станет выдача нового технического паспорта, а также регистрация внесенных изменений в Росреестре. Как подтвердить изменения? Для этого вам понадобится:
- Подать заявление в государственный орган.
- Документы, устанавливающие право на землю и дом.
- Выписка из ЕГРН.
- Паспорт заявителя.
- Разрешение на реконструкцию.
- Акт приемки выполненных работ.
- Платежный документ на оплату госпошлины.
Если все документы в порядке, то вносятся соответствующие изменения, и как только процедура завершена, вся документация возвращается вместе с новой выпиской.
ВАЖНЫЙ! Выданное разрешение на реконструкцию имеет ограниченный срок действия 10 лет с даты его получения.
Если в этот период реконструкция не проводилась, то ее можно продлить. Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением, но не позднее, чем за два месяца до окончания этого срока. В противном случае потребуется переоформление разрешения.
Подробнее о получении разрешения на строительство и реконструкцию можно узнать на сайте https://yurzone.ru/.
Дополнительный этаж
Если планируется строительство дополнительного этажа, то статус дома меняется. Все происходящие изменения должны быть указаны в кадастровой и технической документации на этот дом.
Если в доме высокая крыша, то часто мансарду переделывают в мансарду. При этом помещение приобретает статус жилого. Разрешение на строительство нового этажа определяется следующими моментами:
- Структура почвы на суше.
- Разрешено ли строительство более высокого строения по градостроительным нормам?
- Качество и технические характеристики всего здания.
Через материнский капитал
В основном собственники частного жилья проводят реконструкцию за счет личных средств. Однако у некоторых семей есть возможность провести эту процедуру с помощью материнского капитала, если у них есть сертификат. Решение по этому вопросу должен принять Пенсионный фонд. Действия, которые необходимо предпринять:
- Составление заявления в Пенсионный фонд РФ.
- Предоставление документов на перестройку дома вместе с госактом.
Если Пенсионный фонд принимает положительное решение, то перечисление средств происходит в несколько этапов:
- Сначала перечисляется сумма не более половины неизрасходованных средств, которую можно снять в течение двух месяцев с момента принятия положительного решения по заявке.
- Оставшаяся сумма переводится через 6 месяцев после первого перевода. В этом случае необходимо будет документально зафиксировать факт проведения работ, связанных с реконструкцией частного дома.
Отказ
Отрицательный ответ в выдаче разрешения можно получить в следующих случаях:
- Неполный список документов.
- Документы не соответствуют требованиям для данной процедуры.
Такое решение может быть обжаловано как в досудебном порядке, так и в суде. В первом случае вам нужно будет подать заявку. Для этого в орган юстиции предоставляется перечень бумаг для получения разрешения, заявление, а также поступивший от соответствующих органов отказ в его выдаче. Часто в таких случаях суд принимает сторону истца.
ВНИМАНИЕ! Самое главное, чтобы проводимые работы не нарушали градостроительное законодательство.
Если реконструкция произведена без разрешения, то это будет считаться самовольной постройкой, что влечет за собой штрафы, а также требование Жилищной инспекции исправить все внесенные изменения в первоначальный вид.