Если продали квартиру, а жилье еще есть
Когда вы продали более одной квартиры в своей собственности и не подпадаете под правило 90 дней, то появляются нюансы в вопросах налогообложения. При уплате НДФЛ нужно смотреть на дату въезда в собственность.
Стал собственником квартиры до 1 января 2016 года - минимальный срок владения для освобождения от налога 3 года. Вступили в собственность после 1 января 2016 года - ждать придется 5 лет.
Минимальный срок владения сокращается до 3 лет, если вы подпадаете под исключения – вы получили недвижимость одним из следующих способов:
- В наследство;
- В подарок от близких родственников - в семейном кодексе их называют родители, дети, дедушки, бабушки, внуки, братья и сестры. Под этот термин не подпадают двоюродные братья и сестры, тёти и дяди;
- По договору пожизненного содержания (аренды);
- По договору приватизации.
Как рассчитать минимальный срок владения квартирой
Срок считается с момента регистрации права собственности. Точную дату можно посмотреть, заказав выписку из ЕГРИП в Росреестре или через Госуслуги. То есть подписали договор купли-продажи, подали на регистрацию — право собственности появится не в день совершения сделки, а в день, когда ее подтвердит Росреестр.
Для собственников квартир в новостройках есть тот же нюанс – срок владения считается не с даты заключения договора долевого участия (ДДУ) застройщиком, а с даты регистрации имущества в МФЦ.
Вы заключили договор на строительство в 2015 г., в 2018 г. вступили в собственность, а в 2021 г. продали квартиру. Придется платить налог. Потому что контракт на 5 лет, а срок владения всего 2 года.
Аналогично период считается по договору дарения или ренты. В остальных случаях есть особенности:
- Приватизация. Регистрация недвижимости появилась только после 1998 года. Если вы приватизировали жилье до этого, данных о сделке в базе данных нет. Поэтому при продаже придется оформлять право собственности. Этот процесс не повлияет на срок владения, в данном случае он считается с момента заключения договора приватизации.
- Наследование. Срок исчисляется со дня смерти лица, чье имущество вы наследуете.
- Жилье получено через суд. Со дня вступления приговора в законную силу.
- Продажа квартиры полученной после ремонта в Москве. Срок не считается с момента получения квартиры. И со дня возникновения права собственности на старую квартиру. То есть «хрущевку» они получили в 1970-м, в 2020-м переехали в новую квартиру под ремонт. Продали в 2021, но налог не платишь - период считается с 1970.
Какая ставка налога при продаже квартиры в 2021 году
Продажа квартиры считается доходом, и в России существует три вида ставок НДФЛ:
- 13% — это обычная ставка налога на доходы физических лиц, которую платят те, кто не подпадает под исключения.
- 30% – ставка для нерезидентов. Так называют тех, кто платит налоги в другой стране или тех, кто посещает Россию менее 183 дней в году.
С 2021 года в России вводится прогрессивная шкала НДФЛ - граждане, получающие доход более 5 млн рублей. в год, будет платить налог по ставке 15% с ряда доходов сверх этой суммы. Однако в законе есть пункт - повышенная ставка
не распространяется на продажу недвижимости. Поэтому НДФЛ с суммы от продажи квартиры считается по старым правилам.
Как правильно рассчитать налог при продаже квартиры
Любой налог рассчитывается по одной формуле – берем налогооблагаемую базу и умножаем ее на текущую ставку. Не является исключением и НДФЛ при продаже квартиры. Для того, чтобы его рассчитать, нужно пройти несколько простых шагов.
1. Узнать размер налогооблагаемой базы
Налогооблагаемая база — это специальный налоговый термин, который указывает общую сумму, на которую будет рассчитываться налог. Если речь идет о квартирах, то это можно узнать в зависимости от конкретной ситуации.
Налогооблагаемая база может быть определена двумя способами:
- По цене от продажи квартиры;
- По кадастровой стоимости.
Цена продажи квартиры подтверждена документально. Если брать его за базу НДФЛ, то он должен быть точно переписан с договора купли-продажи.
Если нет бумаг, подтверждающих покупку квартиры на определенную сумму, то налоговую базу можно исчислить от кадастровой стоимости квартиры – это цена жилья по гос. Это не связано с суммой в контракте или рыночной стоимостью; узнать кадастровую цену можно через онлайн-сервис или в выписке из ЕГРН. Цена меняется, поэтому используйте данные на 1 января того года, в котором была продана квартира.
Далее сравните сумму, указанную в договоре купли-продажи вашей квартиры, и кадастровую стоимость:
- Если цена в договоре больше 70% от кадастровой суммы, за основу следует взять сумму из договора;
- Если реальная цена квартиры меньше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% кадастровой стоимости.
Иногда в базе ЕГРН может отсутствовать кадастровая стоимость – тогда за налогооблагаемую базу принимается цена в договоре.
2. Уменьшите свою налоговую базу
В налоговом законодательстве есть еще один термин – «имущественный вычет». Сделать вычет — это уменьшить налогооблагаемый доход, то есть сумму, с которой уплачивается налог. В случае продажи квартиры есть два варианта вычетов на выбор:
- За счет имущественного вычета. Это своего рода государственное пособие в размере до 1 млн рублей, которым можно воспользоваться не чаще одного раза в год.
- По стоимости квартиры. Из налогооблагаемой базы можно вычесть сумму, которую вы потратили на покупку этой недвижимости или проценты по ипотеке.
Вычет может сделать налоговую базу отрицательной. Проще говоря, если расходы в итоге будут больше дохода от покупки квартиры, то платить налог и как-то отчитываться в налоговой инспекции не нужно.
Чтобы сделать вычет на сумму расходов, их необходимо подтвердить для налоговой. Например, подойдет договор, по которому вы купили квартиру, за которую теперь платите налог. Или договор с банком и квитанции об уплате процентов по ипотеке.
3. Рассчитайте налог
В общем виде налоговая формула при продаже квартиры в 2021 году выглядит так: НДФЛ = (налогооблагаемая база - отчисления) * 13%. Подставив свои данные, в итоге вы получите ту сумму, которую должны заплатить налог.
Если есть документы, подтверждающие сумму покупки квартиры (договора, квитанции), то налог с продаж минимальный – по сути, это только разница между ценой покупки и ценой продажи. В противном случае сумма НДФЛ существенно выше – тогда лучше подождать 3-5 лет и продать квартиру после освобождения от налога.
Как подать налоговую декларацию при продаже квартиры
Налог при продаже квартиры уплачивается путем подачи декларации в налоговую инспекцию по месту жительства. Причем это не какой-то специальный документ специально для продажи недвижимости, а стандартная декларация о доходах для физических лиц - 3-НДФЛ.
В декларации нужно рассказать обо всех доходах, включая зарплату, указав внутренние коды и данные о работодателе. Проще это сделать в личном кабинете, где все данные заполняются самостоятельно.
В декларации нужно указать все доходы из всех источников, включая зарплату и данные работодателя. Форма содержит 13 листов с множеством пунктов, в которых легко ошибиться. Поэтому лучше сделать это через личный кабинет — сервис сам скачает все необходимые сертификаты и вставит их в декларацию. Вам останется только указать данные о продаваемой квартире, плюс выбрать вид налогового вычета и прикрепить документы с подтверждениями - договоры купли-продажи.
После этого либо в самой налоговой, либо в личном кабинете возьмите реквизиты для перечисления налога.
Когда нужно платить налог на недвижимость?
Обычно декларацию нужно подавать не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода – то есть, если вы продали квартиру в 2020 году, то декларацию нужно подавать не позднее 30 апреля 2021 года. Сделать перечисления денег в налоговую - не позднее 15 июля.
В связи с кризисом продлили срок подачи декларации о доходах в 2019 году - нужно успеть вернуть бумаги до 30 июля 2020 года. А вот налог надо было заплатить до 15 июля - если не было время, заполните декларацию в кратчайшие сроки и отправьте ее через личный кабинет.
Если вы не сдали декларацию за 2019 год до 30 июля 2020 года, возможно, вам придется заплатить штраф, это 5% от суммы налога за каждый день просрочки, но не более 30% от общей суммы.
Почему не стоит занижать цену в договоре
Иногда продавец пытается обмануть и занижает сумму в договоре купли-продажи, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу и тем самым уменьшить сумму налога. Такой подход не является ни законным, ни выгодным для налогоплательщика.
Почему не стоит занижать налоговую базу при уплате НДФЛ:
- Это налоговое преступление - ответственность по ст. 122 НК РФ (штраф 20-40% от суммы неуплаченного налога).
- Когда стоимость договора меньше кадастровой цены, то к налогооблагаемой базе применяется 70% от этой цены. Единственный способ уменьшить эту сумму базы — это вычеты.
- Если покупатель берет ипотеку, ему могут отказать — для оценки квартиры банк приглашает независимого эксперта, а слишком низкая цена может сбить с толку службу безопасности.
- Покупателя найти сложнее, потому что в таких сделках он рискует – если что-то пойдет не так, то через суд сможет заставить вас вернуть указанную в договоре сумму. Много предложений по занижению отпугивает.
Есть риелторы, которые могут предложить продавцам снизить цену в договоре с помощью «неотделимых улучшений» — квартира якобы продается за одну сумму, а ремонт называется неотделимым улучшением и продается за дополнительную плату. Нет никакой гарантии, что схему не раскроют, и вас привлекут к уголовной ответственности за налоговое преступление, так как это тоже негласный способ уменьшения налоговой базы. Например, это может произойти, если покупатель пытается получить налоговый вычет и подает документы в налоговую инспекцию.
Как рассчитать налог, если квартира была продана в 2019 году и ранее
Все вышеперечисленное актуально, если вы продали квартиру в 2021 году. Если сделка состоялась в 2019 году, а налог вы еще не уплатили, то немного меняются правила срока владения:
- Минимальный срок для продажи квартиры без налога составляет 5 лет. Даже если жилье единственное.
- Если в дар, в наследство, в аренду или через приватизацию - то 3 года.
Кратко - как платить налог при продаже квартиры в 2020-2021 году
Определите, нужно ли вам вообще платить налог. Исчислить период владения с момента регистрации права собственности. Вот когда не нужно платить:
- Это единственное жилье, и срок владения более 3-х лет;
- Не единственный, а полученный в аренду, в наследство, по договору приватизации или по договору дарения от близких родственников, и срок более 3-х лет;
- Если не единственное, то срок владения более 5 лет.
Во всех остальных случаях при продаже квартиры необходимо уплатить НДФЛ. Сумма налога может быть рассчитана следующим образом:
- Узнайте ставку - она составляет 13% (или 30% для нерезидентов).
- Рассчитать налогооблагаемую базу. Если сумма договора больше 70% от кадастровой стоимости, то за основу берем сумму договора. Если меньше, то база становится 70% от кадастровой цены.
- Уменьшить налогооблагаемую базу - либо на сумму имущественного вычета (до 1 млн рублей), либо на сумму расходов на приобретение квартиры.
- Умножьте полученную базу на ставку.
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ, отправить в налоговую до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Уплатить налог до 15 июля следующего года.