Что означает минорная доля?
Порядок владения долевой собственностью регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации. В ст. 252 ГК РФ уточняются условия раздела имущества между несколькими собственниками. Законодательные акты не дают четких рекомендаций, в каких случаях доля может быть признана незначительной. Поэтому в большинстве случаев юристы опираются на судебную практику.
Незначительная доля в доме или квартире может быть признана, если она отвечает следующим условиям:
- В природе нельзя выделить часть и нельзя определить порядок ее использования;
- Собственник не интересуется недвижимостью, никогда не жил и не планирует въезжать;
- Собственник доли не оплачивает коммунальные услуги;
- Есть проблемы с использованием жилых помещений.
Если все эти факторы присутствуют, то собственники большей части имущества могут обратиться в суд с иском о признании доли в квартире ничтожной.
Минимальная часть не устанавливается в квадратных метрах, так как зависит от общей площади помещений и рассчитывается отдельно в каждом отдельном случае.
Так, в однокомнатной квартире 32 кв.м. ¼ часть можно считать незначительной, так как 8 кв. м ниже минимальной установки на человека. Но этого нельзя сказать о ¼ доли в двухкомнатной квартире.
Небольшая доля в квартире: права собственника
Владелец небольшой части квартиры имеет те же права, что и собственники остальных квадратных метров.
Он может распоряжаться своей долей по своему усмотрению, в том числе:
- Оставить в наследство;
- Продавать;
- Составить договор дарения;
- Залог недвижимости.
Ограничительные меры накладываются только на аренду недвижимости, так как в ней могут проживать другие собственники. Собственник миноритарной доли имеет право прописать в квартире третьих лиц. Но процедура выполняется только с согласия других владельцев.
Исключение составляют несовершеннолетние дети владельца. Для их регистрации по месту жительства одного из родителей разрешения от других собственников недвижимости не требуется.
Порядок признания доли незначительной
Незначительной долю на словах назвать нельзя. Этот факт должен быть установлен в суде. Инициировать процесс могут как собственники меньшей доли, так и собственники большей части помещения.
Принудительный выкуп доли имущества возможен только на основании решения суда. Если часть незначительна и выделить ее в натуре невозможно, то п. 4 ст. 252 ГК РФ.
В соответствии с регламентом собственники могут прийти к общему соглашению. Собственник может передать свою часть добровольно на безвозмездной основе (договор дарения) или на возмездной основе (договор купли-продажи).
Выкупить долю можно через суд, если собственники не могут прийти к общему решению.
Процедура включает в себя несколько шагов:
- Досудебное урегулирование;
- Подготовка доказательной базы;
- Составление искового заявления;
- Оплата государственной пошлины;
- Подача иска в суд;
- Участие в судебных заседаниях;
- Получение мотивированного решения.
Досудебное регулирование является обязательным этапом. Собственник небольшой доли недвижимости должен направить уведомление в письменной форме с предложением выкупить ее часть.
Если предлагается приемлемая цена, то на этом этапе стороны могут договориться. Уведомление о предложении необходимо будет представить в суд в качестве доказательства того, что была предпринята попытка достичь соглашения.
Исковое заявление в суд составляется в соответствии со ст. 131 ГПК РФ.
Заявка должна включать следующую информацию:
- Наименование отдела суда;
- Сведения об истце и ответчике;
- Обстоятельства дела;
- Требования истца;
- Список приложений.
В документе могут быть указаны обстоятельства, при которых была получена незначительная доля, а также особенности использования ответчиком имущества.
В требованиях необходимо изложить просьбу признать часть ничтожной и заменить ее возмещением в размере средней рыночной стоимости.
Здесь вы можете скачать исковое заявление (образец).
Документы
Истец может обратиться в суд с заявлением о признании доли ничтожной, если он планирует ее выкупить и присоединить к своему имуществу.
Необходимо подготовить документы, которые подтвердят заявленные требования. Споры рассматриваются по месту нахождения выкупаемой доли.
При обращении в суд вам понадобятся:
- Исковое заявление (3 экз.);
- Копия удостоверения личности;
- Правоустанавливающие документы на имущество;
- Отчет об оценке, позволяющий определить стоимость имущества и долей в нем;
- Расписка о зачислении денежных средств на часть имущества в залог суда;
- Технический паспорт;
- Сертификаты, коммунальные платежи;
- Мнения экспертов и др.
После принятия документов судья принимает меры по обеспечению иска. Для этого выносится определение, согласно которому на депозитный счет суда перечисляется сумма, равная рыночной стоимости выкупаемой доли.
В случае положительного решения суда истец приобретает право собственности на часть имущества, а ответчик - на получение денежных средств, размещенных на депозите.
При подаче иска нужно будет оплатить госпошлину. Его размер определяется ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Минимальный взнос в казну составит 400 рублей, максимальный - 60 000 рублей.
В ходе судебного разбирательства могут быть понесены иные расходы, в том числе:
- Оплата экспертного заключения о невозможности выделения доли в натуре;
- Правовые расходы;
- Государственная пошлина за внесение изменений в базу данных Росреестра.
Если решение суда принято в пользу истца, то оплата судебных издержек может быть полностью или частично возложена на ответчика.
Как выкупить незначительную долю
Приобретение доли на основании решения суда может быть осуществлено без согласия собственника.
Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:
- Часть незначительна;
- Собственник не имеет существенной заинтересованности в использовании имущества;
- Доля не может быть фактически выделена;
- У собственника доли есть альтернативный вариант проживания.
Выделение части квартиры на практике осуществить почти всегда невозможно. Поэтому часто вместо небольшой доли суд назначает компенсацию.
Решение должностного лица зависит от наличия или отсутствия существенной заинтересованности собственника. Это подразумевает заинтересованность в использовании доли.
Стоимость доли обычно назначается исходя из средней рыночной стоимости имущества. Для его определения необходимо воспользоваться услугами оценщика. Заключение эксперта предоставляется вместе с исковым заявлением, так как оно необходимо для расчета суммы госпошлины.
При определении стоимости доли можно ссылаться на кадастровую цену квартиры. Размер этой стоимости обычно меньше рыночной стоимости. Если ответчик не согласен с указанной суммой, то должностное лицо может назначить дополнительную экспертизу независимым оценщиком.
Судебная практика
Судебная практика по выделению незначительной доли неоднозначна. Позиция Верховного суда различна и зависит от наличия родственных отношений между собственниками, заинтересованности каждой из сторон и других обстоятельств.
Чиновники принимают доводы о том, что ответчик не реализует свои права, не платит налоги и коммунальные услуги за имущество.
Прежде чем принять решение, судья учитывает следующие факторы:
- Условия жизни владельца незначительной доли;
- Отношения собственника;
- Подобные случаи в судебной практике.
Чиновник учитывает жилищные стандарты региона.
Иск может быть подан собственником небольшой части имущества. Бывает такая ситуация, когда собственник не заинтересован в использовании жилья, но другие совладельцы отказываются от выкупа доли по заявленной им цене.
Судебные разбирательства помогут определить обоснованность требований истца и разрешить спор, если одна из сторон не согласна с компенсацией.
При заключении сделки купли-продажи может оказаться, что часть квартиры или дома принадлежит третьему лицу. Гражданин может отказаться от заключения договора или запросить слишком высокую цену за свою долю. Для разрешения спора можно обратиться в суд. Признание доли в квартире ничтожной и замена ее компенсационной выплатой осуществляется только в судебном порядке. Должностное лицо может разрешить выкуп части недвижимого имущества без согласия собственника при определенных обстоятельствах. Положительное решение по иску не принимается, если у собственника небольшой доли нет другого жилья.