Особенности реализации части надела
Среди основных особенностей при продаже части земли можно выделить следующие:
- Для земель, предназначенных для сельскохозяйственных нужд, продажа производится исключительно участникам долевой собственности;
- На земли общего пользования - участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки.
Можно ли продать часть земли без межевания?
Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации часть земельного участка является самостоятельным объектом правоотношений.
Нормы Гражданского кодекса определяют объекты недвижимого имущества как объекты торговли, в том числе земельные участки (см. статьи 128 и 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьями 549 и 554 ГК РФ земельный участок, приобретаемый по договору купли-продажи, должен иметь четкое определение кадастровых и технических характеристик. Земельный кодекс регулирует продажу земельных участков, находящихся на учете в кадастровом органе (см. ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации).
По результатам учета каждому земельному наделу присваиваются признаки, позволяющие идентифицировать участок и провести его обследование (см. ст. 1 ФЗ № 28). Для этого земельному объекту присваивается индивидуальный код. Согласно статье 19 Федерального закона № 28, для внесения записи об участке в кадастр необходимы документы о проведенных изыскательских работах.
Следовательно, продажа части земли сопровождается процедурой размежевания, результатом которой является разделение участка на отдельные объекты с четкими границами.
Принимая во внимание, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации, собственник обязан провести межевание земли с целью получения права собственности на вновь образованную часть надела с целью дальнейшей продажи.
Реализация 1/2 части, находящейся в долевой собственности
Процесс продажи ½ земельного участка, находящегося в долевой собственности, сопровождается следующими этапами:
- Получение письменного отказа от других собственников.
Для этого необходимо направить совладельцам уведомление о предстоящей сделке с указанием ее цены.
ВНИМАНИЕ. В случае нарушения условий уведомления сособственников сделка может быть признана недействительной в судебном порядке.
- Подготовка пакета документов:
- Выписка из ЕГРП при наличии;
- Документы, подтверждающие право на имущество (договор купли-продажи, договор аренды, свидетельство о праве на наследство и др.);
- Кадастровый паспорт на землю;
- Квитанция об уплате налогового взноса.
- Подготовка контракта.
Оформить договор можно как самостоятельно, так и с помощью нотариуса. Документ, подтверждающий продажу части земельного участка, должен содержать следующую информацию:
- Персональные данные контрагентов;
- Точное описание предмета сделки (площадь - ½ участка, кадастровые данные, категория и назначение земли, адрес участка);
- Данные о документе, подтверждающем право продавца на продаваемое имущество;
- Цена сделки;
- Способ оплаты и условия зачисления средств;
- Ограничения на использование объекта.
- Регистрация договора в Росреестре.
Заключительный этап сделки по продаже части земельного участка. Стороны договора обращаются в службу государственной регистрации с подготовленными документами, после чего им выдается расписка с указанием даты выдачи выписки из ЕГРП. В момент получения выписки право собственности переходит к новому владельцу.
Процесс реализации земли
Половина без дома
Для продажи половины участка без дома необходимо оформить его как самостоятельный объект.
Для этого необходимо обратиться в землеустроительную организацию.
После того, как часть продаваемой земли получит индивидуальный кадастровый номер, собственник имеет полное право распоряжаться ею как отдельным объектом.
После размежевания важно зарегистрировать половину участка в госкадастре. Необходимо написать соответствующее заявление и приложить к нему перечень документов:
- Копия удостоверения личности (принесите оригинал);
- Копия доверенности (при наличии);
- Копия идентификационного кода;
- Техническая документация, выдаваемая землеустроительной организацией в электронном и печатном виде;
- Квитанция об оплате услуг.
Завершающим этапом перед продажей части земли без дома является регистрация прав собственности в органах Росреестра. После получения выписки из ЕГРП собственник может продать половину участка.
Земля назначения
Собственник части земель сельскохозяйственного назначения вправе продать свою долю исключительно другому участнику этой долевой собственности (см. ст. 12 ФЗ № 101).
При этом уведомление других сособственников не требуется.
Продажа доли сельскохозяйственных угодий третьему лицу допускается только после выделения земельного участка из общей доли. Собственник надела должен провести межевание и зарегистрировать долю как отдельный участок.
ССЫЛКА. Раздел общей земельной собственности допускается с согласия всех участников долевого участия. При отсутствии согласия сособственников допускается раздел имущества в судебном порядке.
Однако после оформления своей доли в качестве отдельного участка собственник не имеет права сразу продавать землю третьим лицам (см. ст. 8 ФЗ № 101).
Согласно Федеральному закону №-101, преимущественное право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения. назначаются муниципальными властями. Собственник надела должен письменно уведомить муниципалитет о продаже земельного участка, указав его площадь, адрес, стоимость и сроки расчета.
Если в течение месяца органы местного самоуправления не направят собственнику участка письменное уведомление о желании приобрести надел в порядке преимущественного права, земля может быть продана третьим лицам.
ВНИМАНИЕ. Стоимость участка должна соответствовать цене, первоначально заявленной в извещении.
Части садового участка
При реализации садового надела необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Письменно уведомить совладельцев о продаже части надела с указанием стоимости доли участка.
- Если в течение месяца со стороны дольщиков не возникнет желания приобрести часть земли, она может быть продана в пользу третьих лиц.
При продаже части участка в пользу одного из совладельцев уведомлять остальных собственников не требуется.
Что такое преимущественное право и у кого оно есть
Участники долевой собственности имеют преимущественное право приобретения части общего имущества на равных условиях по цене, по которой оно продается, за исключением случаев проведения публичных торгов (см. ст. 250 ГК РФ).
Вывод
Продажа долей земельных участков напрямую связана с правом преимущественной покупки сособственников. Продажа земли должна быть подтверждена кадастровыми документами, а сделки такого рода должны быть зарегистрированы в органах Росреестра.