Основания для досрочного расторжения договора аренды жилого помещения
В соответствии со статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации и арендодатель, и арендатор могут инициировать расторжение договора аренды. Чтобы процедура не нарушала прав каждой из сторон, предусмотрены законодательные основания для ее проведения.
Прекращение возможно в трех случаях:
- Взаимное согласие обеих сторон;
- Судебный порядок по инициативе арендатора или арендодателя;
- По основаниям, предусмотренным договором аренды.
По инициативе арендатора
По закону расторжение по инициативе арендатора возможно только при наличии оснований в самом договоре аренды.
К ним относятся следующие ситуации:
- Арендодатель не предоставил имущество, которое он должен был передать после заключения договора.
- Имеются препятствия для полноценного использования имущества.
- Арендатору было передано имущество, не соответствующее условиям договора.
- Арендодатель не исполняет обязанности по проведению капитального ремонта в указанные в договоре сроки или в разумные сроки.
- Наступление непредвиденных обстоятельств, в результате которых имущество окажется непригодным для использования.
По инициативе арендодателя
Расторжение договора по инициативе арендодателя предусмотрено по основаниям, отраженным в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Процедуру проводят по нескольким причинам:
- Арендатор нарушает условия договора и использует имущество не по назначению. Например, жилой дом переоборудовали под склад или коммерческую недвижимость. Важно, чтобы такие действия нанесли ущерб арендодателю.
- Арендатор портит имущество, переданное ему по договору. К таким ситуациям относится несогласованная перепланировка помещения.
- Платежи за пользование имуществом не производятся систематически. За неуплату возможно не только расторжение договора, но и взыскание компенсации, неустойки.
- Арендатор своевременно не проводит капитальный ремонт помещения. Основание для расторжения можно использовать, если этот пункт присутствует в самом договоре.
Для проведения процедуры арендодатель должен направить арендатору уведомление о необходимости исполнения обязательств.
По соглашению сторон
Если у сторон нет претензий друг к другу, возможно досрочное расторжение договора полюбовно. Для этого составляется договор в письменной форме. Сделка признается совершившейся с указанной даты.
Расторжение договора аренды квартиры по инициативе нанимателя и наймодателя
При желании обеих сторон расторгнуть сделку необходимо составить соглашение о расторжении и составить акт передачи имущества. По обоюдному согласию процедура проводится без проблем.
При проведении процедуры по основаниям, отраженным в договоре, расторгнуть сделку можно в следующем порядке:
- Инициатор направляет другой стороне письменное уведомление о расторжении договора.
- Ответ находится в процессе. Срок 30 календарных дней.
- В случае согласия контрагента с выдвинутыми требованиями составляется соглашение о расторжении.
- О передаче имущества собственнику составляется акт.
- Если контрагент не согласен, нужно обращаться в суд.
Уведомление о намерении расторгнуть договор является обязательным. Этот шаг особенно важен, если одна из сторон отказывается от прекращения правоотношения. В случае ненаправления уведомления суд может отказать в удовлетворении требований в связи с несоблюдением этого условия.
Важно знать, насколько нужно предупредить другую сторону о своем решении. Документ передается не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения. Некоторые контракты предусматривают 3-месячный период.
Как составить соглашение о расторжении договора?
После получения уведомления арендатор или арендодатель принимает решение о дальнейших действиях. Если они соглашаются расторгнуть договор, составляется соглашение.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ документ составляется по той же форме, что и договор аренды. Если первый документ был заверен нотариусом и зарегистрирован в Росреестре, аналогичные процедуры проводятся с соглашением о расторжении.
Образец соглашения о расторжении
Законодательной формы договора нет. Вы можете использовать этот шаблон при его создании:
Документ должен включать:
- Фамилия, имя, отчество, адрес проживания арендатора;
- Фамилия, имя, отчество, адрес проживания арендодателя;
- Основания, по которым стороны желают расторгнуть договор;
- Согласие обеих сторон на расторжение;
- Отсутствие претензий друг к другу.
Регистрация договора
При аренде жилого помещения на срок до 5 лет в соответствии со статьей 674 ГК РФ регистрация договора не требуется. Если документ не был зарегистрирован, то при составлении соглашения о расторжении также не нужно проводить процедуру.
При расторжении зарегистрированного договора необходимо обратиться в Росреестр. Расторжение осуществляется по тем же правилам, что и заключение сделки.
Как расторгнуть договор найма квартиры через суд?
Судебное разбирательство проводится, если одна из сторон не согласна с требованиями другой.
Документы
Вместе с исковым заявлением необходимо представить в суд пакет документов.
Это включает в себя:
Нет | Наименование документа |
1 | Копия соглашения об аренде |
2 | Квитанция об оплате госпошлины |
3 | Отказ ответчика от мирного расторжения договора (при наличии) |
4 | Доказательства нарушения обязательства ответчиком |
Он хочет образец
Исковое заявление составляется в соответствии со статьей 131 ГПК РФ. Вы можете использовать этот шаблон при его создании:
Документ должен включать:
- Фамилия, имя, отчество, адрес места жительства истца и ответчика;
- Наименование судебного органа;
- Просьбы о расторжении договора;
- Причины такого решения;
- Список прилагаемых документов.
Куда подать?
При рассмотрении дел между физическими лицами необходимо подать иск в районный суд. Если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, заявление рассматривается арбитражным судом.
Судебная практика
После принятия решения договор расторгается. Но не всегда арендатор возвращает имущество. Поэтому при расторжении договора необходимо прописать еще одно требование о возврате квартиры. Кроме того, вы можете потребовать уплаты неустойки.
Например, Никулинский районный суд вынес решение в пользу истца с частичным удовлетворением исковых требований. Гражданин потребовал расторгнуть договор найма жилого помещения, выселить нанимателя и взыскать с него долг, неустойку и судебные издержки. Причиной такого решения стало систематическое отсутствие оплаты за аренду квартиры. Суд постановил, что сделка может быть расторгнута. Ответчику было предписано выплатить сумму долга и компенсацию расходов.
Вопросы от наших читателей
Отвечаем на самые популярные вопросы, которые читатели задают нашим юристам.
Когда нужно подписывать акт приема-передачи при расторжении договора?
Акт подписывается в момент возврата имущества. Это делается после расторжения договора. Если стороны составили соглашение, вместе с ним составляется акт. В судебном процессе документ подготавливается в момент получения решения суда.
Размер госпошлины в суд при расторжении трудового договора?
Размер платы зависит от требований. Если договор будет просто расторгнут, то процедура не будет носить имущественный характер. Государственная пошлина уплачивается в стандартном размере – 300 рублей.
При подаче иска государственная пошлина исчисляется, как и при подаче заявления имущественного характера, подлежащего оценке. Поэтому вам придется заплатить сумму, расчет которой производится в соответствии с ценой иска. Размеры приведены в статье 333.19 НК РФ.
Подводные скалы
В процессе расторжения вы можете столкнуться с некоторыми трудностями:
- Отсутствие желания другой стороны решить вопрос мирным путем;
- Длительность процедуры, если контрагент не согласен пойти навстречу (придется подать уведомление и ждать не менее 30 дней);
- Сложности при составлении документов (договор, иск).
Заключение
После рассмотрения темы стоит сделать несколько выводов:
- Инициировать расторжение договора аренды могут как арендодатель, так и арендатор.
- Расторжение договора возможно по взаимному согласию обеих сторон, а также по основаниям, предусмотренным документом. Если стороны не могут решить вопрос мирным путем, необходимо обращаться в суд.
- При отсутствии разногласий составляется договор.
- Если одна из сторон не согласна на расторжение сделки, необходимо будет направить в ее адрес официальное уведомление. По истечении 30-дневного срока заявитель может обратиться в суд.
- Если документ не был зарегистрирован на момент заключения в Росреестре, то при составлении соглашения о расторжении также не нужно проводить подобную процедуру.
Досрочное расторжение договора аренды квартиры, если другая сторона не идет на уступки, требует времени. Юристы нашего сайта помогут вам правильно составить заявление в суд, а также проконсультируют по мирному урегулированию вопроса.