Добрый день!
В договоре о выделении долей детям при владении жилым помещением на праве общей совместной собственности необходимо выделить доли всем членам семьи, в том числе супругам, либо возможно выделение долей детям, а супругам оставить долю в общем совместном имуществе. Те. из 4 членов семьи оставить, например, 2/20 долей в виде совместной собственности супругам, а по 9/20 долей каждому - двум детям.
Или правильнее выделить доли всем участникам, включая супругов, и чем эти договоры отличаются (речь идет о удостоверении договора у нотариуса)
Здравствуй Аллах. Закон императивно устанавливает обязанность выделения доли каждому члену семьи, в том числе супругам, при использовании средств мат.капитала. Размер долей устанавливается соглашением и не имеет размера, установленного законодательством.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Способы размещения долей при использовании материнского капитала
Если супруги договорились об условиях раздела, можно выделить долю сразу, при оформлении сделки купли-продажи, указав в качестве покупателей детей и второго супруга. Если сразу определить доли не удалось, составьте договор дарения или мировое соглашение.
Общий алгоритм действий представлен 4 шагами:
- Определите тип сделки и обсудите условия выделения имущества другим членам семьи.
- Подпишите договор или соглашение.
- Подготовьте документы для регистрации.
- Выезд к нотариусу для удостоверения договора с последующей передачей документов в Росреестр, либо самостоятельная подача заявления на регистрацию доли через МФЦ.
Перед подачей документов на сертификацию или регистрацию уплачивается государственная пошлина.
Оформление объекта после ввода в эксплуатацию
Если на реконструкцию или строительство жилья пойдут деньги от государства, наделить недвижимостью других членов семьи можно будет только после завершения ремонтно-строительных работ и сдачи всего объекта в эксплуатацию. В результате недвижимость оформляется на всех членов семьи сразу, либо в течение 6 месяцев после первичной регистрации недвижимости.
Сначала один из супругов получает разрешение на строительство и ведет строительные работы за счет материнского капитала, а при вводе жилья в эксплуатацию оформляет право собственности и выделяет доли остальным.
Раздаче подлежит не только частный дом, но и земельный участок. Статья 35 Земельного кодекса РФ определяет, что отчуждение жилого объекта осуществляется только вместе с земельным участком.
Покупка продажа
Если родители покупают жилье с привлечением материнского капитала, обходясь при этом без заемных средств и ипотечных обременений, достаточно включить в число покупателей детей и второго родителя, составив типовой договор купли-продажи.
Алгоритм выделения имущества членам семьи:
- Заключить договор с продавцом, указав в качестве собственников детей и родителей.
- Согласовать с ПФР сделку с просьбой о выделении недостающей суммы из материнского капитала.
- Дождитесь, пока Пенсионный фонд зачислит деньги на счет продавца.
- Обратиться в Росреестр с заявлением от каждого собственника о переоформлении недвижимого имущества в общую долевую собственность.
- Получать выписки ЕГРН после внесения изменений в базу Росреестра.
Так как с перечислением средств по сделке при использовании маткапитала возникает заминка, продавцов, готовых ждать, пока ПФР согласует транш, не так много, как в случае продажи за наличный расчет или ипотеки. С большой вероятностью продавец будет настаивать на цене выше среднерыночной из-за задержки расчетов.
Мировое соглашение
Если для приобретения жилья использовались материнский капитал и ипотека, супруги выступают созаемщиками и собственниками совместного имущества. Пока выплаты по ипотеке не будут завершены, а обременение не будет снято, наделить детей имуществом не получится. После того, как банк выдаст ипотеку и снимет залог, у родителей есть 6 месяцев, чтобы переоформить единый жилой объект на несколько долей.
При достижении консенсуса между совершеннолетними членами семьи обязательства перед государством выполняются путем подписания договора.
Соглашение должно содержать следующую информацию:
- Информация об участниках сделки.
- Сведения о жилом объекте и документ, подтверждающий право распоряжения недвижимостью.
- Сведения о документе, подтверждающем права собственника.
- Условия раздела недвижимости и размер долей.
Документ должны подписать все члены семьи, достигшие совершеннолетия, а вверху поставить дату и указать населенный пункт. Отметка нотариуса не считается обязательной. Нотариус требуется только в отдельных случаях, указанных в ст. 42 Закона № 218-ФЗ.
Пожертвования по контракту
Часть имущества родители могут подарить своим детям по договору в простой письменной форме или нотариально удостоверенному документу.
В договоре дарения должны быть указаны следующие реквизиты:
- Дата подписания и местонахождение.
- Персональные данные сторон - дарителей и реципиентов. Укажите ФИО, прописку, номер, серию, дату паспорта или свидетельства о рождении, орган, выдавший.
- Предметом договора является описание имущества с реквизитами правоустанавливающих документов.
- Порядок раздачи подарка детям.
- Точное описание объекта - адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер.
Перед подписанием дарения необходимо получить согласие остальных членов семьи с предполагаемой раздачей, чтобы исключить риск отказа от дара и последующего оспаривания.
Приобрела квартиру за счет денежных средств в общей долевой собственности с мужем. теперь нужно выделить доли детям. можем ли мы отдать свои доли детям полностью, т.е. одному ребенку мама отдает 1/2, а второму ребенку папа отдает свою 1/2 долю. чтобы квартира была полностью с детьми
Здравствуйте, Наталья.
Вы имеете право пожертвовать свои акции детям. В случае направления средств материнского капитала на приобретение жилья главное, чтобы не были нарушены права детей. Поскольку вы добровольно отказываетесь от своих долей в пользу детей, в этом нет нарушения закона.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Каким должен быть размер доли?
В российском законодательстве не указано, как именно распределять недвижимость после использования материнского капитала.
Доступны следующие варианты распространения:
- Идеальное разделение жилья на равные части. Если в семье 5 человек, каждому выделяется по 1/5.
- Для выделения доли определяется часть квартиры, сравнимая с соотношением суммы капитала к цене всей квартиры. Если квартира стоила 2 миллиона рублей, а из материнского капитала использовано 400 тысяч рублей, то разделу на всех членов семьи подлежит только 1/5 часть квартиры.
- Установите любое другое соотношение — например, 1/20 или 1/100 на каждого ребенка.
Если квартира куплена с расчетом в будущем на продажу и переезд в другое, более просторное жилье, нецелесообразно выделять на детей слишком много, так как в дальнейшем придется согласовывать продажу с органами опеки и попечительства. В этом случае необходимо определить минимальную долю, которая была бы достаточной по мнению надзорных органов – ПФР и органов опеки.
При распределении минимальных долей соблюдаются следующие правила:
- Санитарные нормы 18 квадратных метров на каждого;
- Региональные нормы жилья - 9-12 кв.
Применение жилищных норм логично, если приобретается просторное жилье. Однако на практике выделение долей из расчета 18 квадратных метров на 1 члена семьи означает, что квартира должна быть не менее 72 квадратных метров, что не соответствует доле государственных средств, вложенных в покупку.
Если несовершеннолетний подросток считает свою долю недостаточной, он вправе обратиться в суд с требованием признать его права нарушенными.
Условия выделения доли детям без нотариуса
Стоимость выделения частей детям и супругу может быть уменьшена до регистрационного сбора и юридической консультации при соблюдении всех условий упрощенной регистрации без нотариуса:
- Имущество является совместным;
- Родители не выделяют личные доли, только детям;
- Оба супруга согласны с переоформлением имущества и участвуют в сделке;
- Условия договора не имеют признаков раздела имущества;
- Родители не разведены.
Если недвижимость зарегистрирована на одного родителя, услуги нотариуса считаются необязательными, и сделка не может рассматриваться как раздел имущества.
Иногда родители добавляют в стандартный бланк договора пункт о том, что документ не предполагает раздела имущества, а доли мужа и жены останутся равными.
Нужен ли нотариус для выделения доли детям
Нотариальная сделка считается самой безопасной, однако услуги нотариуса влекут за собой дополнительные расходы.
Сумма, выплачиваемая нотариусу, зависит от стоимости распределяемого жилья. Согласно ст. 333.24 НК РФ затраты составят 0,5% от цены объекта, не выходя за пределы 300-20 000 руб.
Если в рамках договора каждый из родителей выделяет свои доли, сделка считается разделом нажитого имущества, а значит, требует нотариального удостоверения.
При соблюдении условий упрощенного размещения долей, установленных законом от 31.07.2019, родители самостоятельно решают, нужны ли им услуги нотариуса.
При самостоятельном составлении договора рекомендуется проконсультироваться с юристом. Он поможет правильно сформулировать пункты и определить условия в полном соответствии с законом.
Юридические сложности при размещении акций после матеркапитала
Решение жилищных вопросов часто сопровождается спорами между участниками. Если мнение взрослых и их согласие с условиями сделки подтверждается подписью, то у младших подопечных разрешения не спрашивают. Это грозит оспариванием соглашения сразу после достижения совершеннолетия.
Органы опеки и попечительства выступают в качестве надзорного органа, следящего за соблюдением интересов, и могут инициировать оспаривание сделки, если посчитают ее условия нарушением прав и интересов несовершеннолетних.
Задача юриста состоит в том, чтобы исключить саму возможность оспаривания путем составления соглашения таким образом, чтобы интересы всех членов семьи были соблюдены и полностью соответствовали нормам закона. Обратиться в юридическую службу на этапе обсуждения и подготовки договора проще и выгоднее, чем впоследствии нанимать юристов для участия в судебных разбирательствах при оспаривании сделки.