Что такое недостаток?
Понятие недостатка достаточно широкое. Говоря простым языком, недостаток — это несоответствие чему-либо. В контексте недвижимости к недостаткам относятся:
- Несоответствие объекта требованиям и нормам, установленным законодательством (СНиП, СаНПИН);
- Несоответствие имущества целям, для которых оно приобретается;
- Несоответствие условиям договора.
Гражданское законодательство устанавливает требования к качеству продаваемого покупателю товара (а квартира является товаром). Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (ч. 1 ст. 469 ГК РФ).
Как правило, в договоре купли-продажи между физическими лицами нет ни слова о качестве квартиры.
В этом случае продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых обычно используется передаваемый товар (ч. 2 ст. 269 ГК РФ).
Что можно отнести к недостаткам (недостатки, неисправности, дефекты):
- Не работающая вентиляция
- Изогнутые стены
- Трещины в стенах
- Не соответствует заявленной высоте потолка
- Разница в высоте потолков
- Высокая влажность (особенно актуально для подвалов)
- Наклонная стяжка пола
- Неправильная работа запорных устройств (дверей, окон, петель)
- Отсутствие счетчиков, предусмотренных договором
- Отсутствие освещения
- Повреждение электрического провода
- Низкое напряжение в сети
- Течь водопроводных и канализационных труб
- Отсутствие или неправильная работа отопительных приборов
- Плохая фиксация сантехники, отопительных приборов
- Наличие несогласованной перепланировки (для вторичного рынка)
Недостатки небольшие, но есть
существенными.
Что покупатель имеет право требовать от продавца, если найдет недостаток в купленной квартире?
Начнем с того, что обнаруженный дефект не должен быть указан в договоре. Если цена квартиры ниже рыночной, как правило, имеются различные дефекты (при условии, что с документами все в порядке). Хороший риэлтор или юрист посоветует указать продавцу эти недостатки в договоре. Если продавец пренебрег дельным советом и устно констатировал недостатки, то покупатель имеет карт-бланш (или шанс на миллион). В этом случае покупатель может «повернуться спиной» и настаивать на том, что ни о каких недостатках речи не шло.
Если недостатки не указаны в договоре, покупатель имеет право:
- Требовать снижения цены;
- Требовать устранения недостатков;
- Требовать возмещения денежных средств, потраченных на устранение недостатков.
Продавец отказывается устранять дефекты? Изменить его решение может только суд, а в случае неисполнения решения суда - судебные приставы.
Для принятия положительного решения по делу покупателю необходимо подтвердить факт выявленных неисправностей и стоимость их устранения независимой экспертизой (оплачивается покупателем и дорого). В которой:
- Продавец должен быть должным образом уведомлен об осмотре;
- Присутствовать при осмотре помещения экспертом;
- Расходы на устранение дефектов должны быть подтверждены экспертом расчетным путем;
- Помещение не должно соответствовать ни качеству, указанному в договоре, ни строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТ и другой документации.
Аналогом независимой экспертизы может быть судебная экспертиза. По сути, это одно и то же. Независимая экспертиза проводится до судебного заседания, а судебная экспертиза назначается судом и проводится после принятия судом дела к производству, но до принятия решения по делу.
Бывает, что расходы на судебную экспертизу приходится оплачивать после ее проведения. И это очень большой плюс для покупателя, так как при принятии решения в его пользу все судебные издержки (а экспертиза - это судебные издержки) несет продавец.
Что делать, если покупатель подписал акт приема-передачи до осмотра квартиры?
Помимо договора купли-продажи составляется акт приема-передачи недвижимости. При покупке квартиры на вторичном рынке ее осматривают перед подписанием. При покупке квартиры на первичном рынке все бумаги подписываются в офисе компании, а самой квартиры может и вовсе не быть рядом.
Доверчивые покупатели подписывают все документы, а затем в спокойной обстановке изучают недостатки квартиры. В такой ситуации довод продавца о том, что покупатель подписал акт приема-передачи квартиры, в котором он указал, что не имеет претензий к продавцу, суд признает несостоятельным, поскольку акт приема-передачи квартиры квартира была подписана покупателем в офисе продавца до осмотра квартиры, в связи с чем данный акт, в части отсутствия у покупателя претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества в соответствии с условиями договора купли-продажи.
И все же это не руководство к действию, несмотря на то, что документ можно оспорить. Проверяйте, изучайте, затем подписывайте.
После подписания акта приемки-передачи покупатель вправе предъявить претензии по устранению недостатков, которые не удалось выявить при визуальном осмотре. Дефекты, которые могут быть выявлены при визуальном осмотре после подписания акта приемки, могут быть предъявлены продавцу, но если он откажется их устранить и потом обратится в суд, судья откажет покупателю.
Возьмем пример. Покупатель подписал акт приема-передачи. Через месяц потребовал от продавца устранить недостатки: установить счетчики воды и утеплить стену. При приемке квартиры покупатель визуально мог видеть, что водомеров нет, поэтому это требование не подлежит удовлетворению. Но покупатель явно не мог определить промерзающую зимой стену, особенно если квартира принималась в теплое время года.
Таким образом, при обнаружении дефекта покупатель не вправе вернуть квартиру и потребовать возврата всей суммы денег. Однако при обнаружении значительного дефекта ситуация иная.
При значительном недостатке квартиру можно вернуть!
И вы тоже можете вернуть свои деньги.
Что является существенным недостатком? Все просто. Это недостаток, который:
- Невозможно устранить;
- Невозможно ликвидировать без несоразмерных затрат (стоимость ликвидации выше стоимости квартиры);
- Появляется снова и снова после его удаления.
Что может сделать покупатель?
В этом случае покупатель вправе расторгнуть договор и потребовать возврата уплаченной суммы.
Право, предусмотренное статьей 475 ГК РФ, на замену товара на аналогичный товар надлежащего качества не распространяется на сделки с недвижимым имуществом.
Для расторжения договора, возврата уплаченной суммы необходимо доказать, что недостаток существенный. И здесь каждый случай индивидуален, каждый случай — прецедент.
Некоторые существенные недостатки, признанные судом:
- Дефекты внутренней проводки, возникшие до передачи объекта и вызвавшие возгорание;
- Неправильно закрытая крыша частного дома, протекающая в первый же дождь.
К существенным недостаткам считаем: отсутствие и невозможность технологического присоединения к электросетям, водоснабжению, водоотведению, отоплению.
А вот невозможность подключения к газу не является существенным недостатком, так как без желтой трубы можно жить в помещении. В этом случае покупатель может рассчитывать только на соразмерное снижение цены контракта.
Недостатки в отделочных работах ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны существенными. Ну разве что недовольные рабочие не вылили в бетон банку ртути. Конечно, такое помещение нельзя эксплуатировать.
Покупателю при предъявлении претензии необходимо знать о гарантийном сроке. Если гарантийный срок в договоре не указан, то по общему правилу гарантия на имущество составляет 2 года (ст. 477 ГК РФ). При обнаружении дефекта после истечения гарантийного срока иск об устранении или расторжении договора судом не удовлетворяется.
Так, квартиру и любое другое имущество можно вернуть (требуется снизить цену или устранить недостатки за счет продавца) только при наличии недостатков. Если квартира просто не понравилась после покупки, то вернуть ее как брюки или куртку в магазин в течение 14 дней не получится.
Полученные результаты. Вывод. выводы
- Вернуть квартиру можно, но только при наличии существенных недостатков.
- Вы можете потребовать компенсацию стоимости устранения дефектов.
- Требование об устранении недостатков может быть удовлетворено только в том случае, если недостатки были скрыты и не могли быть видны при приемке квартиры.
- Помимо возмещения расходов на устранение недостатков, покупатель в соответствии с Законом о защите прав потребителей может потребовать возмещения морального вреда, неустойки (в случае просрочки добровольного устранения) и судебных издержек.
- По истечении гарантийного срока покупатель устраняет все дефекты за свой счет.
Редакционная группа юрист.клуб