Чем грозит, если помещение не будет возвращено арендодателю?
Акт о возврате, подписанный сторонами, является доказательством того, что вы перестали пользоваться помещением. В противном случае арендатор будет обязан в силу статьи 622 ГК РФ уплачивать арендную плату, даже если договор расторгнут.
Несвоевременный возврат влечет за собой целый веер последствий:
Упущенную выгоду довольно сложно взыскать с причинителя убытков. Все потому, что её трудно рассчитать. Также немаловажно доказать причинно-следственную связь. Однако в аренде это сделать несколько легче. Примером такого успешного результата является постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.07.2019 № Ф09-8331/18 (Дело № А60-65000/2017)
Вернуть арендованное помещение можно только при расторжении договора аренды.
В моей статье «Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?» очень четко описаны два случая, когда договор будет считаться расторгнутым.
А именно, когда стороны добровольно договорились о расторжении договора (по обоюдному согласию). И когда одна из сторон заявила об одностороннем отказе на законных основаниях (при отсутствии обоюдного согласия).
В нашем случае мы не смогли договориться с арендодателем об отпуске. Мы не смогли договориться о расторжении договора - проект соглашения о расторжении был отклонен арендодателем. Пришлось заявить об одностороннем выходе из договора, направив ему уведомление заказным письмом с описанием вложения.
Поэтому, если договор расторгается в рамках судебного процесса, арендатор обязан вернуть помещение.
В свою очередь, арендодатель должен принять его.
Если договор аренды не расторгнут, то отказ арендодателя принять помещение будет правомерным
Высший Арбитражный Суд РФ в п. 13 отзыва на договор аренды от 11.01.2002 № 66 привел весьма конкретный пример, когда обязательство по уплате сохранялось в течение срока действия договора.
Как говорится в отзыве, арендатор освободил арендуемое помещение. Подписал акт о возврате в одностороннем порядке. Однако до окончания срока аренды. Когда он пригласил представителя арендодателя, тот обоснованно не явился на приемку. Когда он обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы, позицию истца поддержали. Суд справедливо признал, что освобождение помещения и уведомление об этом другой стороны не прекращают договор аренды.
Поэтому арендатор должен сначала расторгнуть договор, а затем требовать от арендодателя принятия помещения во владение.
В нашей истории отказ от договора аренды объявлялся в одностороннем порядке. В то же время мы расторгли договор аренды на законных основаниях. Ведь достаточно отправить уведомление контрагенту за 1 месяц до этого момента. У нас нет дополнительных требований. Следовательно, договор аренды перестал действовать на законных основаниях, а значит, арендодатель обязан принять у нас помещение.

При расторжении договора аренды отказ в приеме помещения является незаконным
ГК РФ устанавливает, что уклонение от подписания акта о возврате является отказом от исполнения обязанности по передаче имущества. Это правило установлено статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом должно быть соблюдено главное условие – получить подтверждение такого незаконного уклонения.
После расторжения договора аренды (когда было отправлено уведомление об отказе, о котором я упоминал выше) арендатор должен пригласить арендодателя на объект в день расторжения договора. При правильном подходе арендатор отправляет соответствующее письмо по почте. Не следует использовать в этих случаях электронную почту, так как она не может достоверно подтвердить факт отправки.
О том как составить приглашение, я писал в статье: Какие документы нужны для расторжения договора аренды (с примерами удачных формулировок)?
В случае неявки приглашаемой стороны на процедуру приемки помещения необходимо направить повторное приглашение. Именно повторное приглашение станет основанием полагать, что арендодатель уклонился от подписания акта, а значит, будет доказана неправомерность его действий.
В результате мы подготовили второе приглашение. Однако и контрагент никак на это не отреагировал. Из-за этого акт о возврате был подписан в одностороннем порядке и отправлен по почте вместе с ключами арендодателю.
Также будет важно герметизировать помещение.
Будут ли последствия невозврата имущества применяться к арендатору, если акт подписывается только арендатором?
В ситуации, когда акт подписан в одностороннем порядке (при условии, что другая сторона была приглашена для подписи), и направлен по почте арендодателю, то у арендатора не возникает описанных выше последствий. То есть отныне будет считаться, что помещение возвращено на законных основаниях.
Таким образом, арендодатель не может требовать арендную плату, возмещение убытков и другие суммы в виде неустоек и штрафов. Следовательно, статья 622 ГК РФ не применяется.
В судебной практике достаточно распространены случаи, когда арендодатель в начале уклонялся от подписания акта, а в дальнейшем заявляет исковое заявление о взыскании арендной платы. Такая ситуация описана в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2019 № Ф04-6934/2018 по делу № А67-6812/2018.
Есть ли другой способ доказать возврат помещения от арендатора к арендодателю?
В упомянутой статье 655 ГК РФ имеется четкое указание на передаточный акт или иной передаточный документ, подписанный сторонами. Поэтому важны какие-то письменные доказательства, где фиксируется воля каждой из сторон (в виде подписи).
Однако есть примеры, когда арендатор присылает ключи от помещения по почте. Что, конечно же, не доказывает факт возврата имущества. То есть не созданы условия для волеизъявления арендодателя. Разумеется, такое действие в виде возвращенных ключей не будет иметь значения.
Где подписать акт о возврате и куда пригласить арендодателя?
Согласно пункту 1 статьи 316 ГК РФ арендатор возвращает имущество арендодателю в том же месте, где он его получил. Итак, по месту нахождения арендованного имущества.
? Алгоритм действий, если арендодатель отказывается подписывать акт о возврате:
У вас есть вопросы?
Задайте эти вопросы юристу на консультацию, записавшись на нее. Перейди по ссылке:
Https://bashkevich.com/request/
Также подписывайтесь на мой инстаграм @bashkevich — хороший юрист всегда должен быть рядом.
Подписаться!