Общая совместная собственность на квартиру
Решать различные вопросы проще и удобнее, если квартира находится в собственности одного человека.
Но собственников обычно два и более, они распоряжаются недвижимым имуществом на праве долевой или общей совместной собственности:
- Акции можно продать, выкупить, подарить, передать по наследству.
- Если они не выделены и не определены в документах, квартира находится в общей совместной собственности.
У супругов в совместной собственности на недвижимость появляется:
- При покупке дома в браке,
- Во время приватизации.
Квартира приватизирована в совместную собственность
Одним из способов образования совместной собственности на квартиру является ее приватизация, которая осуществляется на основании Закона РФ «О приватизации».
При оформлении жилплощади на тех, кто в ней проживает в настоящее время, даже если они не состоят в родстве, она может перейти в совместную или долевую собственность.
Это зависит от того, как заполняется форма приватизации, в которой есть графа, указывающая, в какую собственность переходит имущество: общую или долевую.
Совместная собственность супругов на квартиру
В выписке ЕГРН указаны все собственники, владеющие квартирой вместе, то есть одной регистрации в госреестре соответствует одна недвижимость. Прежние сертификаты, где все собственники указаны в одном документе, также имеют юридическую силу.
При этом все собственники имеют абсолютно равные права владения, пользования и распоряжения этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
В соответствии со статьей 244 ГК РФ совместная собственность на квартиру у супругов может возникнуть при совместной приватизации или приобретении супругами жилья за счет общих средств. Теоретически они владеют равными долями, но не имеют права распоряжаться ими единолично. Если один из них захочет оформить дарение на квартиру и продать ее, второму потребуется нотариально заверенное согласие.
Часто один из супругов за время совместной жизни получает квартиру в наследство. Это не будет совместная собственность, однако второй супруг в какой-то момент может подтвердить, что участвовал в ее ремонте, что значительно повысило ее стоимость и улучшило ее состояние, и может быть признан совладельцем через суд.
Если имущество было приобретено мужем или женой до брака, оно не будет общей собственностью. Но если при семейной жизни я вкладываю в него деньги, то при разводе можно подать заявление на его раздел, если докажете, что на его содержание и ремонт уходили совместно заработанные деньги супругов.
Как преобразовать совместную собственность в долевую собственность?
Совместная долевая собственность супругов на квартиру может быть закреплена при составлении брачного договора, в котором доли определяются в пропорциональной форме (ст. 256 ГК РФ).
Если в силу различных обстоятельств кто-то из собственников захочет распорядиться долей, которая формально ему принадлежит, продать или поменять ее, нужно документально оформить ее выделение. Если соглашение не может быть достигнуто, вы можете обратиться в суд и выделить доли после получения положительного решения.
Раздел имущества супругов по соглашению нотариально удостоверяется, а право собственности на новые доли затем регистрируется в ЕГРН.
Только после выделения доли один из супругов может самостоятельно распоряжаться своей частью имущества.
В соответствии с новым законодательством другие дольщики квартиры имеют преимущественное право приобретения долевой собственности. Они должны быть уведомлены в письменной форме. Затем в течение 30 дней они должны предпринять определенные шаги, если хотят выкупить долю.
Выделение доли при разделе недвижимости может производиться в натуре, то есть определенной части жилья. В квартире это может быть только отдельная комната. Если невозможно выделить реальную долю, то ее можно определить в денежном выражении. Указывается только его доля в общем имуществе, без описания соответствующих ему недвижимых помещений.
Пока супруги живут вместе, как одна семья, мало кто задумывается, в каком виде они владеют квартирой. Но при разводе или ухудшении отношений возникает шквал вопросов.
Составление брачного контракта до свадьбы многими до сих пор воспринимается как нечто оскорбляющее большую и чистую любовь. Но именно он поможет сэкономить немало нервов и денег, если заранее определить, как будет распределяться недвижимость в случае развода.
Продажа квартиры в совместной собственности
Квартира, находящаяся в совместной собственности, может быть продана целиком только с единодушного согласия собственников; его нельзя подарить или продать по желанию только одного из супругов.
При продаже муж и жена должны присутствовать на сделке. Если кто-то не может прийти лично, он должен назначить своего представителя по нотариальной доверенности.
В договоре купли-продажи квартиры, находящейся в совместной собственности, должны быть указаны все собственники общего имущества. Деньги, полученные по сделке, принадлежат им в равных долях.
Налоговый вычет при покупке квартиры в совместной собственности
Для получения налогового вычета из суммы, на которую имеют право оба супруга, необходимо представить документы, подтверждающие право собственности и выплату денег за квартиру. Для этого муж и жена должны иметь регулярный доход, с которого уплачиваются налоги.
Если вся сумма вычета изъята у одного из супругов, то второй сохраняет право на налоговый вычет в будущем. Максимальная сумма, с которой взимается налоговый вычет, составляет 2 млн рублей, компенсация составит 260 тысяч рублей, а в случае использования ипотеки — 390 тысяч рублей.
Имеет значение, в каком году супруги приобрели жилье, так как в 2014 году в Налоговый кодекс РФ были внесены существенные изменения. Если раньше при вычете учитывался размер доли, то теперь важнее предоставить документы о том, кто и сколько денег потратил при покупке недвижимости.
Вывод
Квартира, находящаяся в совместной собственности супругов, принадлежит им в равных долях, распоряжаться которой они могут только совместно. При необходимости можно разделить имущество, оформить доли, принадлежащие мужу и жене, оформить документально. При этом каждый из них сможет его продать, предварительно получив согласие второго.
При покупке квартиры в совместную собственность без оформления долей налоговый вычет может быть восполнен одним из супругов, а второй в этом случае сохраняет право на него при следующей сделке.
Видео сюжет расскажет о нюансах квартиры, находящейся в совместной и долевой собственности