Оформление купли-продажи земельного участка с домом: основной и дополнительный пакет документов

Самые важные документы

Для оформления договора купли-продажи земельного участка дома с земельным участком требуется множество важных документов, без которых данная сделка невозможна. Их условно можно разделить на две группы:

• Личные документы сторон. Они включают в себя личность покупателя и продавца, которая чаще всего оформляется в виде паспорта.
• Документы на недвижимость. Этот список шире и включает бумагу как для участка, так и для дома.

К документам на недвижимость относятся:

• Кадастровый план или паспорт (в зависимости от года оформления права собственности на участок);
• Свидетельство о собственности;
• Правоустанавливающий документ (например, это может быть иной договор купли-продажи или мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.п.);
• Выписка из ЕГРП (желательно, чтобы она была получена до завершения сделки).

Для домика вам понадобится:

• Правоустанавливающий документ (также может быть разным, в зависимости от способа получения имущества);
• Свидетельство о собственности;
• Выписка из ЕГРП (требуется подтверждение отсутствия каких-либо запретов, арестов или ограничений по дому);
• Справка, подтверждающая отсутствие прописанных граждан в доме (если он жилой).

Например, это может быть жена или муж, если продавец состоит в законном браке и имущество является совместной собственностью супругов. К заинтересованным лицам относятся и другие собственники участка или дома, если это имущество находится в совместной собственности. Стоит учесть, что это согласие должно быть в письменной форме и нотариально заверено.

Приведенная выше документация является базовой и требуется во всех случаях без каких-либо исключений. Однако чаще всего этот перечень дополняется дополнительными ценными бумагами, необходимость в которых может быть вызвана конкретными условиями сделки. Далее рассмотрим некоторые документы, необходимые для составления договора или изменения его условий.

Дополнительные документы

Передаточный акт

Передаточный акт (передаточный акт) – это документ, по которому продавец передает, а покупатель принимает имущество.

Примерная структура (форма) акта следующая:

• Подробности сторон. Вот данные продавца и покупателя: ФИО, адрес, дата рождения, серия и номер паспорта.
• Описание предмета договора. В данном случае это земля и дом. Описание этих объектов должно быть максимально подробным, как в договоре купли-продажи. То есть необходимо указать их адрес и площадь, а также кадастровый номер участка и этажность дома. При этом также указывается, что продавец передал участок и дом с этими реквизитами, а покупатель принял их в свое фактическое пользование. Если есть какие-либо проблемы в собственности, это должно быть зафиксировано в документе. В случае отсутствия он также фиксируется во избежание возможных претензий в будущем.
• Срок. Стороны могут установить момент передачи имущества в пользование - в определенный день или по истечении определенного срока. Если этот вопрос не определен в акте, считается, что по общим правилам он вступает в силу с момента его подписания сторонами. После этого может быть указано, что акт составлен в нескольких экземплярах – по одному для обеих сторон, и каждый из этих экземпляров имеет равную юридическую силу. В конце стороны ставят свои имена, подписи и дату регистрации.

Передаточный акт играет важную роль при оформлении купли-продажи, так как позволяет защитить права обеих сторон – как покупателя, так и продавца. Однако следует учитывать, что оно является основанием только для перехода права собственности на участок – право собственности возникает только после окончания процедуры государственной регистрации в Росреестре договора купли-продажи.

Доверенность

Может потребоваться в ситуациях, когда покупатель или продавец не может лично участвовать в сделке и привлекать для этого третье лицо. Для подтверждения полномочий данного уполномоченного лица оформляется доверенность.

В зависимости от формы и способа конструирования его можно разделить на несколько видов:

• Простой письменный – можно составить на компьютере или даже от руки, без нотариального заверения;
• Нотариально заверенный – в этом случае документ составляется и заверяется юристом, что подтверждает дееспособность сторон и их обоюдное согласие;
• Генеральный — самый сложный документ, позволяющий доверенному лицу совершать любые сделки от имени оригинатора.

Для проведения купли-продажи требуется один из двух последних видов доверенностей; простая письменная форма этого документа не подходит для этой сделки. Примерная структура выглядит так:

1. Данные отправителя (то есть продавца или покупателя). В частности, необходимо указать его полное имя, серию и номер паспорта, дату рождения и место регистрации. Эта информация должна совпадать с паспортными данными.
2. Данные доверенного лица. Требования к информации в этом случае такие же, как и в предыдущем.
3. Полный список разрешенных действий. Если выдается генеральная доверенность, то допускаются любые действия от имени составителя, если они не противоречат закону. Если документ оформляется только на куплю-продажу, то необходимо предоставить перечень конкретных операций, которые может осуществлять доверенное лицо. Например, это могут быть: сбор и оформление необходимой документации; получение денежных средств от покупателя или перечисление их продавцу; проведение процедуры регистрации сайта в Росреестре. Чем детальнее будет этот список, тем меньше вероятность возникновения проблем при осуществлении продажи. Поэтому необходимо предусмотреть все действия, которые могут потребоваться при проведении сделки по доверенности.
4. Данные о предмете купли-продажи (то есть о земельном участке и доме). Требования к описанию этих объектов такие же, как и к договору купли-продажи.
5. Срок действия. При этом может быть установлен любой срок действия, но не более трех лет.

В конце ставятся подписи сторон с обязательной расшифровкой, и документ заверяется нотариально. Именно участие юриста повышает надежность сделки и позволяет совершать любые действия в отношении недвижимости практически без ограничений.

Пример доверенности на сделку купли-продажи:

Также стоит помнить, что составитель доверенности всегда имеет право отозвать ее и изменить условия продажи (например, увеличить цену). Такой возможный риск обязательно следует учитывать еще на этапе согласования с покупателем или продавцом.

Дополнительное соглашение

Его целью может быть:

• Изменение некоторых условий договора купли-продажи;
• Отмена некоторых его пунктов;
• Добавление новой информации в документ.

Структура документа выглядит так:

• Имя. В нем должен быть указан конкретный договор, в который вносятся изменения (например, дополнительное соглашение №1 к договору купли-продажи от 20.10.2016).
• Подробности сторон. Требования в этом случае такие же, как и при совершении купли-продажи.
• Дата и место заключения. Необходимо указать конкретный населенный пункт, регион, день, месяц и год подписания договора.
• Список изменений. При этом следует отметить, какие конкретно пункты подлежат корректировке, отмене или дополнению. Например, стороны могут изменить характеристики участка, цену, способ оплаты и т.д.
• Наименования сторон и подписи. Если в сделке участвует юридическое лицо, печать также обязательна.

Добавлять. соглашение к договору купли-продажи составляется в обязательной письменной форме в нескольких экземплярах, по одному для каждой из сторон.

Настоящее соглашение вступает в силу с момента регистрации.

Таким образом, очевидно, что сделка купли-продажи требует серьезной документации, ведь базового пакета ценных бумаг, как правило, недостаточно. Надежность данной сделки и положительный исход ее заключения напрямую зависят от наличия всех необходимых документов и правильности их оформления.

Желательно, чтобы этим вопросом занимался квалифицированный юрист, который сможет правильно оформить необходимые бумаги и проверить документы на руках у сторон.