tk-pir.ru
Главная »

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка. Как признать недействительным?

Земельное право

Основания прекращения действия документа

Общие основания для расторжения любых договоров изложены в статьях 450—453 ГК РФ.

Перечень оснований для расторжения договора аренды складского помещения мы можем найти в статьях 45 (п. 2) и 46 ТК РФ.

Договор аренды склада расторгается на общих основаниях: срок действия договора истек и он автоматически расторгается. Если конкретные сроки не указаны, то лицо, желающее расторгнуть договор в одностороннем порядке, должно сообщить другой стороне о своем решении за три месяца.

Есть исключение: аренда склада для изыскательских работ - у него максимальный срок аренды и он автоматически прекращается, даже если в договоре ничего не сказано о конкретной дате.

Если достигнуто обоюдное соглашение о расторжении договора, то в законодательстве не указаны конкретные основания для такой процедуры. Иными словами, если и арендатор, и арендодатель согласны на расторжение договора, то сделать это они могут абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

Если нет добровольного решения, то договор аренды расторгается только через суд. Он рассматривает заявления о расторжении договора, как арендатора, так и арендодателя, по следующим основаниям:

  • Использование сайта совершенно бессмысленно и не принесет выгоды одной из сторон, на что она изначально рассчитывала при заключении договора. Главное, доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или не смогли их преодолеть при всем желании.
  • Поврежден участок или имущество, что сделало невозможным ведение хозяйственной деятельности по договору.
  • Участок не используется по прямому назначению, а арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
  • В течение последних трех месяцев арендная плата постоянно выплачивалась с опозданием или вообще игнорировалась.
  • Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородия или нанесло ущерб окружающей среде.
  • Арендатор непреднамеренно использовал пестициды и другие ядовитые вещества для полива и допустил повреждение участка, после чего отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почвы.
  • Участок простаивает, а работы, указанные в тексте договора, на нем не ведутся в течение трех лет или установленного периода времени.
  • На участке возведена самовольная постройка, требования о ее сносе арендатор игнорирует.
  • Земля была сдана в субаренду, а это противоречит договору.
  • Договор на комплексное освоение территории по данному участку расторгнут в связи с невыполнением арендатором своих обязательств.
  • Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
  • Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или полностью запрещает его использование.
  • Имущество оказалось некачественным или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых арендодатель умолчал.
  • Память была реквизирована государством в связи со стихийными бедствиями, авариями, эпидемиями или другими обстоятельствами чрезвычайного характера (см. ст. 51 ЖК РФ).
  • Если арендодателем являются государственные или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только в случае существенного нарушения арендатором условий пользования земельным участком.

Когда нельзя прекращать?

Договор аренды не может быть расторгнут, если:

  • Это испортит состояние объектов на территории памяти или самого грунта.
  • Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и их прерывание грозит повреждением плодородного слоя почвы.
  • Арендодатель умер, и все права пользования имуществом перешли к его наследникам — это также не является основанием для расторжения договора аренды.

Порядок действий при соглашении сторон

Если у одной из сторон имеются претензии, совпадающие с одним из пунктов выше, и на их основании она хочет расторгнуть договор, то, в первую очередь, необходимо направить об этом другой стороне уведомление в письменной форме. Обязательно укажите в тексте:

  1. Реквизиты;
  2. Информация о договоре;
  3. Перечислите факты нарушения договора, правовые основания;
  4. Подать заявление о расторжении договора.

Вручить бумагу можно как лично, так и заказным письмом с описью вложений и уведомлением о получении. Последнее будет важно, если вам придется обратиться в суд.

Если обе стороны принимают решение о расторжении сделки, то они составляют соглашение о расторжении договора аренды склада. Он составляется в произвольной форме, но в его тексте обязательно:

  1. Укажите реквизиты сторон договора.
  2. Предоставить информацию о договоре, месте и дате его заключения и планируемой дате расторжения.
  3. Обязательно указать на то, что договор расторгнут в связи с нарушением одного из его положений или по другой причине, а также упомянуть законы, которые это регулируют.
  4. Условия расторжения и обязательства сторон после окончания процедуры (при необходимости).
  5. Если причиной расторжения стал материальный ущерб, то обсуждается форма компенсации всех затрат.
  6. Если ущерб уже выплачен, то об этом также необходимо упомянуть.
  7. Стороны должны указать, что у них нет других финансовых претензий друг к другу.
  8. Дата, подписи и паспортные данные сторон.

После того, как договор будет готов, его необходимо заверить у нотариуса и составить акт приема-передачи земельного участка, в котором будут указаны:

  1. В каком состоянии память передается из рук в руки;
  2. Есть ли изменения с момента заключения договора аренды?

Договор можно расторгнуть в местном отделении Росреестра, подав заявление.

Как остановить в одностороннем порядке?

Если невозможно договориться на общих условиях, т.е. на ваши претензии в течение 30 дней не отвечают, или отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственный выход - обратиться в суд и ликвидировать договор в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и подать его в районный суд по адресу земельного участка.

В случае удовлетворения судом иска сторонам конфликта выдается выписка с решением, согласно которому договор перестает действовать через десять дней со дня принятия решения суда. В течение этого срока решение может быть обжаловано и предъявлен новый иск.

Составление претензии

Исковое заявление составляется на бумаге формата А4 в произвольной форме, но придерживаясь следующего порядка:

  1. В правом верхнем углу: ФИО суда, ФИО мирового судьи.
  2. Ниже приведены реквизиты истца и ответчика, цена иска.
  3. Заголовок: «Исковое заявление о расторжении договора аренды».
  4. В основной части разъясняется предмет иска, основания и требования к расторжению договора в соответствии с условиями в договоре и положениями законодательства – все должно быть сформулировано максимально точно, чтобы не возникло разногласий в ходе судебного разбирательства .
  5. Также указано: Требования о возмещении ущерба (если таковые имеются). Данные о земле. На каком основании и на какой срок был заключен договор. Предоставьте доказательства того, что ваши утверждения верны.
  6. Список документов прилагается к заявлению.
  7. Проставляется дата составления и подпись заявителя.

Необходимые документы

В заявке необходимо предоставить:

  1. Его копия.
  2. Копии договора аренды.
  3. Документы, подтверждающие правоту истца.
  4. Письменное уведомление о расторжении договора с отказом ответчика.
  5. Либо доказательство того, что он не дал требуемый ответ в течение 30 дней (им может быть уведомление о вручении заказного письма).
  6. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Оплата государственной пошлины

Взимаются судебные издержки. Если у истца нет претензий имущественного характера, то вам придется заплатить 400 рублей. для физических лиц и 4 тыс. для юридических лиц.

Если стоимость иска:

  • Менее 20 тысяч рублей: госпошлина составляет 4% от стоимости иска, но не менее 400 рублей.
  • 20 001-100 000 руб.: 800 руб. + 3%.
  • 100 001-200 000 руб.: 3 200 руб. + 2%.
  • 200001-1 000 000 рублей: 5 200 рублей + 1%.
  • Более 1 млн руб.: 13 200 руб. + 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

Срок исковой давности

Срок исковой давности – это период времени, в течение которого к стороне может быть предъявлен иск о расторжении договора или принуждении ее к исполнению своих обязательств. В общих чертах это три года со дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен отвечать за правонарушение по закону. Законодательством также предусмотрен более длительный специальный период, но он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск по истечении срока его действия без уважительных причин, суд вправе отклонить иск.

Как признать недействительным?

Договор аренды ЗУ признается недействительным на общих основаниях в соответствии со статьями 166—179 ГК РФ

По решению суда или независимо от него, если договор ничтожен (абсолютная недействительность). При этом правовые последствия не предусмотрены, за исключением тех случаев, когда стороны обязаны восстановить имущественный статус в первоначальном виде.

Если по решению суда оно признано недействительным, то ответчик обязан вернуть истцу все права на его имущество, либо возместить стоимость в случае причинения ущерба.

Основания для признания

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим причинам:

  1. Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта либо договор заключен в ущерб законным правам другого лица.
  2. Целью аренды является нарушение основ правопорядка и нравственности.
  3. К аренде относится иная сделка, или если договор был заключен без намерения создать юридические последствия для сторон.
  4. Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или находится в залоге у банка.
  5. Сторона договора признана недееспособной вследствие психического расстройства или по решению суда.
  6. Стороной является несовершеннолетний в возрасте до восемнадцати лет, и сделка совершена без согласия его родителей, усыновителей или законных опекунов.
  7. Договор заключен с участием юридического лица в целях, противоречащих его деятельности.
  8. Сторона в момент заключения соглашения не могла осознавать свои действия и управлять ими.
  9. Сторона договора находится под влиянием фундаментальной и явной ошибки.
  10. Основанием для заключения договора является акт насилия, принуждения или обмана.
  11. Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить договор аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

Исковое заявление

Для расторжения договора в связи с его недействительностью нужно составить исковое заявление и подать его в суд по месту регистрации земельного участка. Он должен быть на бумаге формата А4. Порядок его составления:

  • В правом верхнем углу: наименование суда, ФИО мирового судьи, данные истца, ответчика и цена иска.
  • Название: "Исковое заявление о признании договора аренды недействительным".
  • В основной части разъясняется предмет иска: дата заключения договора и его условия; основания признания договора недействительным на основании статей законодательства; факты, подтверждающие обоснованность исковых требований.
  • Далее должно быть требование, согласно которому ответчик обязан вернуть истцу все права на имущество и возместить его стоимость в случае причинения ущерба.
  • Принести в суд заявление о признании договора между истцом и ответчиком недействительным и установить условия, при которых возможно привести права сторон к первоначальному виду.
  • Список прилагаемых документов.
  • Дата и подпись заявителя.

К заявлению должны быть приложены:

  1. Его копия.
  2. Копия договора аренды.
  3. Доказательства, подтверждающие недействительность сделки.
  4. Квитанция об оплате государственной пошлины.

Судебные разбирательства – дело сложное и непростое, и не всегда в итоге удается добиться того, на что надеялись. Прежде чем сдавать свой земельный участок в аренду, предусмотрите все возможные риски, чтобы в случае конфликта знать, как действовать и куда обращаться за правдой.

Вам также может понравиться
Рубрики
Популярное