Особенности продажи квартиры без согласия супруга и другого собственника

Зачем нужно согласие супруга или владельцев?

Квартира, приобретенная во время брачного союза, автоматически попадает в состав совместно нажитого имущества. Даже если супруг не вкладывал собственные средства в покупку недвижимости, он имеет право на половину этой квартиры.

В этом случае не имеет значения, на кого именно оформляются права собственности на квартиру, супруг может просто быть в ней прописан и не находиться в числе правообладателей. Такое правило содержится в ч. 1 ст. 256 ГК РФ и ч. 1 ст. 34 Семейного кодекса.

Учитывая, что другая половина имеет законные права на

В квартире для совершения гражданско-правовых сделок купли-продажи или дарения необходимо получить ее согласие.

Даже развод не дает права на освобождение от получения согласия бывшего супруга, если квартира была куплена во время брака.

Она может в любой момент обратиться в суд с заявлением о разделе имущества (срок давности по таким делам составляет 3 года, но его можно восстановить).

Если квартира находится в долевой собственности, то применяется правило о преимущественном праве приобретения долей другими собственниками. Это означает, что изначально продавец обязан предложить свою долю другим собственникам, и только потом он может продать ее на свободном рынке другим лицам.

Можно ли продать квартиру без согласия?

По закону супруги должны совместно распоряжаться имуществом, нажитым в брачном союзе, поэтому необходимо согласие. Но теоретически допускается продажа квартиры без согласия супруга или других собственников.

В процессе приема документов в Росреестр для переоформления права собственности письменное согласие может не требоваться, специалисты регистрирующего органа переоформят квартиру на имя покупателя без него.

Проблемы возникают после завершения сделки: тогда владелец другой доли или супруг может отменить сделку.

Но есть несколько юридических оснований, при которых допускается не получать согласие и заключать договор купли-продажи, не опасаясь его оспаривания:

1. Если квартира была получена супругом безвозмездно через зарегистрированное наследство, приватизацию недвижимого имущества или на основании договора дарения, то она считается его личной собственностью, и в этом случае нет необходимости получать разрешение от супруга. Также правило об обязательном разрешении второго супруга не распространяется на недвижимое имущество, приобретенное до брака (не распространяется на совместно нажитое имущество).
2. Если местонахождение супруга (супругов) неизвестно, он не проживает по адресу своей официальной регистрации. В этом случае вам необходимо получить копию постановления о признании мужа или жены безвестно отсутствующими в суде.
3. Если в брачном договоре указано, что все имущество, нажитое во время брака, переходит в личную собственность одного из супругов.
4. Если супруг или совладелец уклоняется от согласия.

Правовые последствия продажи квартиры без согласия

Согласно пункту 3 статьи 35 Семейного кодекса, для совершения сделки купли-продажи необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга.

Искусство. 253 ГК РФ указывает на необходимость получения согласия на распоряжение имуществом от всех участников совместной собственности.

При несоблюдении этого правила другая сторона вправе в течение года признать сделку купли-продажи недействительной. Если она подаст такой иск в суд, то почти со стопроцентной гарантией сделка будет расторгнута.

На практике это означает, что право собственности на квартиру снова переходит к продавцу. При этом он обязан вернуть покупателю все полученные за квартиру деньги и возместить ему убытки. Часто ситуация осложняется тем, что продавец к тому моменту уже потратил вырученные от продажи квартиры средства и должен срочно найти немалую сумму.

Процедура получения согласия

Для получения согласия от супруга они должны явиться в назначенный день к нотариусу и в его присутствии подписать официальный документ. В нем указаны ФИО обоих супругов, их паспортные данные, кадастровый номер и адрес квартиры, а также конкретное указание на то, что супруг не возражает против сделки купли-продажи.

Но не всегда сторонам удается договориться о совместном визите к нотариусу. Если супруги не проживают вместе, то порядок получения разрешения следующий:

1. Второму супругу направляется по адресу его официальной регистрации предложение явиться в нотариальную контору в указанный срок для подписания согласия.
2. Если он не явится в назначенное время и не пришлет никаких возражений в течение месяца, то нотариус может удостоверить право продажи от имени супруга, являющегося собственником.

Согласие второго владельца получается следующим образом:

1. Продавец направляет ему извещение о продаже и предложение воспользоваться своим преимущественным правом покупки. В нем указывается цена продажи и другие существенные условия.
2. Если в течение 30 дней он никак не отреагирует на предложение, то это будет приравнено к согласию на продажу.
3. Также стороны могут подписать письменное согласие на продажу и заверить его у нотариуса. Когда у продавца есть официальное подтверждение от второй стороны об отсутствии возражений по сделке, то этот вариант несет меньший риск оспаривания сделки в будущем.

Часто стороны, не желающие получать согласие другого собственника, вместо договора купли-продажи заключают мнимую сделку дарения. При дарении согласия других владельцев не требуется. Но если им удастся доказать, что передача денег за квартиру действительно имела место, дарение будет аннулировано как фиктивная сделка. Этот способ крайне невыгоден с точки зрения налогообложения.

В то время как при пожертвовании налоговое бремя перекладывается на покупателя, и льготы не применяются. Есть и дополнительные риски для продавца: покупатель может просто не заплатить и взыскать с него средства через суд не получится.