Что такое перепланировка квартиры
Перепланировка квартиры – это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка может включать в себя демонтаж или перенос перегородок, расширение санузлов, перенос дверных проемов, объединение двух квартир в одну.
«Перепланировкой считаются работы по демонтажу окон и дверей, выходящих на застекленную лоджию, а также утепление лоджии при ее пристройке к площади помещения», — говорит Андрей Мисаров, председатель правления Адвокат Московской коллегии адвокатов.
Что еще считается перепланировкой:
- Перенос, изменение границ совмещенного санузла, уборных и санузлов.
- Несущие стены.
- Устройство проемов в перекрытиях, несущих стенах.
- Объединение или разделение отдельных помещений.
- Герметизация проемов в несущих стенах и потолках.
- Изменение конструкции и (или) устройства полов в домах с деревянными полами.
- Монтаж или демонтаж лестниц, подиумов, ступеней, пандусов.
- Устройство перегородок, создающих избыточные нагрузки на перекрытия.
- Устройство или демонтаж перегородок в домах с деревянными полами.
- Устройство (перенос) кухонь, кухонных ниш.
- Обустройство антресоли площадью более 40 процентов от площади помещения.
- Работы по перепланировке помещений, расположенных в многоквартирном доме, являющемся объектом культурного наследия.
- Создание, ликвидация, перепрофилирование оконных и дверных проемов балконов и лоджий без изменения архитектурного облика многоквартирного дома.
Что нельзя делать при перепланировке
«При перепланировке квартиры нельзя сносить несущие стены, потому что от них зависит целостность здания», — говорит Ольга Благовещенская, юрист и основатель юридической компании MFCU. «Балконы нельзя объединять с жилой площадью, должны быть перегородки в виде стеклопакетов».
Закон также содержит и другие ограничения. Запрещено, например:
- Меняйте помещения так, чтобы они стали непригодными для проживания.
- Устранить, изменить сечение каналов системы вентиляции, демонтировать вентиляционные и технические шкафы.
- Установить и перенести радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения, на лоджии, балконы, веранды и террасы.
- Обустроить полы с подогревом от общедомовой системы горячего водоснабжения или отопления.
- Сделайте проемы, вырежьте ниши, пробейте отверстия в стенах пилонов, диафрагмах и колоннах.
- Перенести технические подполья в подвалы.
- Совместить газифицированное помещение с жилой комнатой.
- Устроить проемы без двери между жилыми комнатами и газифицированными кухнями.
Как договориться о перепланировке
По словам юриста Андрея Мисарова, для согласования перепланировки собственник квартиры должен представить следующие документы (п. 2 ст. 26 ЖК РФ):
- Заявление о реорганизации или перепланировке.
- Правоустанавливающие документы на помещения в многоквартирном доме.
- Проект переустройства или перепланировки помещений в многоквартирном доме.
- Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии на такое переустройство или перепланировку (при необходимости).
- Технический паспорт помещения.
- Согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя на заселение переустроенного жилого помещения на основании договора социального найма.
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости переустройства или перепланировки помещений в многоквартирном доме, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
«О порядке согласовывают органы местного самоуправления, а в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органы государственной власти субъекта Российской Федерации. Решение должно быть принято за 45 дней, а в Москве — за 20-30 дней», — говорит Андрей Мисаров.
Если квартира куплена в ипотеку, на перепланировку потребуется разрешение банка. В статье 29 Федерального закона РФ № 102-ФЗ (абз. 3 п. 1) указано, что при пользовании заложенным имуществом собственник квартиры не должен допускать износа и снижения его стоимости сверх того, что вызвано естественным износом и рвать.
Что не нужно согласовывать
Они не требуют согласования работ по текущему ремонту, не подпадающему под критерии перепланировки и переустройства, — говорит Андрей Мисаров. Среди них:
- Замена электропроводки, не требующая штробления;
- Монтаж трубопровода для ванной или туалета;
- Выравнивание стен под оклейку обоями или покраску, покраску стен, замену обоев и потолочных покрытий;
- Установка новых оконных рам или дверей; демонтаж старой ванны, раковины или унитаза;
- Косметическая отделка помещения, установка или демонтаж встроенных шкафов.
«Без согласования можно сделать чистовой ремонт помещения, поменять напольное покрытие, застеклить лоджию или балкон, установить кондиционер или антенну», — говорит эксперт. - Также можно заменить устаревшую сантехнику или электрическую плиту на новую при условии, что их расположение останется прежним, отопительные приборы - с аналогичными характеристиками. Владельцам квартир, расположенных в объектах культурного наследия, потребуется разрешение соответствующего органа на замену окон и установку кондиционеров.
Пошаговая инструкция согласованной перепланировки:
- Подготовить проект перепланировки.
- Подать заявку на перепланировку с необходимыми документами.
- Получите разрешение на планировку.
- Проведите перепланировку.
- Подать заявление на регистрацию акта приемочной комиссии. Комиссия осмотрит помещение и подпишет акт.
- Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана квартиры с учетом перепланировки или переустройства.
- Подать заявление в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии на внесение сведений в ЕГРН.
- Получить выписку из ЕГРН.