О дарении квартиры с задолженностью. Подводные скалы
Передача права на жилье между близкими родственниками – достаточно распространенная процедура, позволяющая минимизировать расходы, возникающие при оформлении договора купли-продажи. Определенные сложности возникают при дарении квартиры с задолженностью по коммунальным платежам или услугам. Дело в том, что безвозмездно (именно это и подразумевает дарение) можно передать только само имущество, а не в виде долгов и которые образовались при его содержании.
Квартиру можно продать с долгами, но…
Даже если есть долги за ЖКХ, сделка купли-продажи все равно будет зарегистрирована. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но человек пользуется ЖКХ. Поэтому оплата этих услуг, а значит, и долги по ним возлагаются на человека. Платить за коммуналку нужно с момента оформления права собственности - п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, на новых собственников не переходят - п. 3 ст. 158 ЖК РФ.
Многие покупатели знают об этом, но потом не хотят иметь дело с Управляющей компанией по поводу долга. Новые собственники могут потребовать снять с лицевого счета долг предыдущего собственника и произвести перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказывается это делать - ей проще требовать выплаты долгов от нынешних собственников, чем искать прежних и взыскивать с них долги. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне неохотно соглашаются купить квартиру с долгами за ЖКХ, даже если цена привлекательна.
Ниже я обозначил 3 способа заключения сделки купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.
Как узнать о долге?
С вопросом поиска информации о долгах по ЖКХ лучше разобраться самостоятельно. Есть несколько способов:
- Сходите лично в управляющую компанию или ТСЖ и спросите. Однако на практике сотрудники ТСЖ отказываются выдавать такую информацию без наличия у вас доверенности от собственника квартиры. Управляющие компании обычно более лояльны. Здесь же можно узнать, какие платежи и где они выплачиваются.
- Зайдите на официальный сайт управляющей компании и проверьте списки должников.
- На сайте официальных коммунальных служб, заполнив необходимую форму.
- Зная точный адрес недвижимости - через банкоматы.
- Зная номер лицевого счета квартиры - по городским телефонам коммунальных служб или на почте.
- Спросите у консьержа номер председателя или администратора дома и позвоните ему напрямую. Кстати, сам консьерж тоже может очень пригодиться в получении информации о долге за квартиру.
- Однако единственно правильное и в то же время малозатратное решение – заставить продавца самостоятельно взять соответствующие справки об отсутствии задолженности у управляющей компании, ТСЖ или напрямую у ЖКХ (если договор заключен). заключен с ними непосредственно). Но и здесь необходимо учитывать один фактор.
Какие платежи обязательны?
Вода, электричество, тепло, газ! На сегодняшний день капитальный ремонт, домофон, консьерж еще оплачиваются. А также кабельное телевидение, стационарный телефон и интернет.
Что касается взносов на капитальный ремонт дома, то эти выплаты фиксируются за квартиру, а не за собственника. А в случае возникновения долга по ним ответственность лежит на новом владельце.
Справка об отсутствии долга не всегда достоверна
К сожалению, не все управляющие компании оплачивают коммунальные услуги, поэтому их справки об отсутствии долгов не дадут полной картины. Зачастую дома находятся на балансе непосредственно у ЖКХ и платежи идут отдельно по каждому. А потому не лишним будет узнать у продавца квартиры, где, сколько и за что он платит. Вы можете попросить его показать прошлые платежи.
Сведения от консьержа
Если в доме есть консьерж, то с большой долей вероятности он сможет рассказать вам об оплате, коммунальных услугах, а если повезет, и о том, есть ли задолженность по интересующей вас квартире.
Сведения от риелтора
Любые слова продавца квартиры лучше подвергнуть сомнению, даже если вас уверяют, что квартира «чиста от долгов». Если вам помогла найти эту недвижимость риелторская компания, то серьезные организации считают делом чести проверить долги по квартплате. Это касается только крупных фирм. Но и тут расслабляться не надо — везде есть человеческий фактор.
Как вы представляете - как риелтор будет проверять долг за ту или иную квартиру? Правильно, скорее всего, он наберет по телефону тетю Машу из управляющей компании и просто спросит, а она просто ответит. И тут два скользких момента - не факт, что риелтор вообще куда-то позвонит, и не факт, что у тети Маши есть достоверная информация.
Законодательство предусматривает лишь выдачу отдельных лицевых счетов на нескольких собственников квартир: чтобы они могли оплачивать ЖКХ отдельно.
Судебная практика по открытию нового счета различается в зависимости от региона. Например, в Казани женщина купила квартиру по договору, в котором продавец гарантировал отсутствие долгов за ЖКХ, а если они появятся, то продавец их погасит. Новый владелец пошел в ЖЭК и попросил открыть ей новый счет. Но ей, как и вам, отказали и потребовали оплатить долги предыдущего владельца. Хозяин обратился в суд - решил, что обязаны открыть новый счет, и дополнительно обязал ЖЭК возместить новому собственнику моральный ущерб. Апелляционный суд оставил решение в силе.
А в Питере на тех же основаниях отказали в открытии нового счета. Продавец и покупатель заключили договор с тем же условием, что долги остаются у продавца. Но суды двух инстанций решили, что у управляющей компании нет обязанности открывать новый лицевой счет по тому же адресу. Долги были переведены на новую владелицу, и после их оплаты она сможет потребовать от продавца возврата денег со штрафными санкциями и судебными издержками.
Поэтому можно обратиться в суд с иском к расчетно-информационному центру и попытаться обязать его открыть новый лицевой счет. Но нет никакой гарантии, что вы выиграете дело: все зависит от суда.
Порядок оформления пожертвования в МФЦ
Оформить договор дарения в МФЦ несложно, достаточно выполнить 4 простых шага.
ШАГ 1. Подготовьте необходимые документы и оплатите госпошлину.
Какие документы необходимы при регистрации договора дарения? Список документов приведен ниже – на примере оформления договора дарения квартиры.
Обратите внимание: и даритель, и одаряемый, или их представители должны иметь при себе удостоверения личности.
При совершении дарения других объектов недвижимости, например доли квартиры, земельного участка, гаража, перечень документов может отличаться. Уточнить информацию можно, позвонив в свой МФЦ, или позвонив в Московские ЦОНы +7 (495) 777-77-77 - работает круглосуточно, без выходных - или по телефону Росреестра 8 (800) 100- 34-34.
Также вы можете воспользоваться онлайн-сервисом подбора необходимых документов на сайте Росреестра.
ШАГ 2. Выберите ближайший к вам МФЦ и убедитесь, что там предоставляется услуга: «Кадастровый учет и регистрация прав на недвижимость». Достоверный список МФЦ по регионам России с телефонами и сайтами представлен на нашем сайте. Оплатить госпошлину, стоимость для физических лиц 2000 руб.
Обычно образец квитанции можно скачать с выбранного сайта МФЦ. Образец квитанции (для Воронежской области) можно скачать здесь.
Обратите внимание: если недвижимость находится в другом регионе, вам следует обращаться не в МФЦ, а напрямую в Росреестр по вашему региону.
ШАГ 3. Лично явиться в выбранный МФЦ для обеих сторон операции по дарению и передать все документы сотруднику. Сотрудник МФЦ заполнит для вас заявление на оформление дарения, которое вы подпишете, проверите документы, выдаст вам расписку о приеме документов и сообщит о сроках оформления. По закону этот срок не превышает 10 дней с момента поступления документов в Росреестр.
ШАГ 4. По истечении срока, отведенного на регистрацию права одаряемого на подаренное имущество (этот срок будет указан в квитанции, полученной от сотрудника МФЦ), явиться в МФЦ и получить обратно договор дарения с Отметка Росреестра о регистрации права, а также выписка из ЕГРН с печатью Росреестра о зарегистрированном праве.