При каких условиях разрешено покупать акции в материнский капитал
Процесс оформления сделок с участием средств материнского капитала включает в себя несколько этапов, но не ранее, чем младшему ребенку исполнится 3 года. Основная сложность заключается в том, чтобы найти объект, отвечающий всем требованиям законодательства – Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и федеральных нормативных актов.
Главное, чтобы сделка была одобрена Росреестром и далее Пенсионным фондом России, который уполномочен выделять средства макапитала и передавать его продавцам недвижимости.
Сделки с акциями на материнский капитал возможны в 2-х ситуациях:
- Доля должна быть выделена в натуре (отдельная комната или несколько комнат).
- Выкупаемая доля является последней, и после сделки семья получит весь объект собственности.
Только те, которые находятся в пределах Российской Федерации, подходят для выбора приобретаемой недвижимости.
Требования федерального законодательства
Долю в квартире можно приобрести, если сделка не противоречит нормам общего законодательства.
| Признак незаконности сделки | Норма закона |
|---|---|
| Обстоятельства предполагают мнимость и притворность сделки. Например, если родственники договорились получить маткапитал без намерения оплатить деньгами маткапитала покупку. | Ст. 170 ГК РФ |
| Условия договора позволяют оспорить сделку и признать ее ничтожной на основании противоречий законодательству или нравственности (например, под угрозой насилия, находясь под заблуждением, через обман). Продавцом доли является недееспособное лицо. | Ст. 168—179 ГК РФ |
| Доля находится в здании аварийном, либо подлежащем сносу. Помещение признано непригодным для проживания. | П. 8 ч. 2 ст. 8 ФЗ №256 |
Особенно сложно договориться о выделении материнского капитала на сделку с покупкой доли у родственника. У ПФР, выступающего в роли надзорного органа, могут возникнуть обоснованные подозрения, что сделка с родственниками оформляется только по документам. Если ПФР откажет в выделении средств, придется обращаться в суд и доказывать, что сделка действительно оплачена, а родственник получит сумму в свое распоряжение.
Так как риск несостоявшейся сделки из-за отказа ПФР перечислить деньги с маткапитала остается, следует убедиться в выполнении требований к жилью со стороны этого ведомства.
Требования ПФР
Государство наделило Пенсионный фонд России полномочиями по проверке законности использования материнского капитала и перечисления денежных средств. Государственный орган принимает обращения граждан, рассматривает документы по сделкам с материнским капиталом и принимает решение о допустимости выплаты капитала продавцу купленной родителями недвижимости.
Для ПФР важно соблюдение следующих требований:
- Долю предполагалось обособить в виде изолированного помещения;
- Кол находится в неаварийном, жилом здании;
- Родители не лишаются и не ограничиваются в правах, а усыновление не отменяется;
- Нет никаких оснований полагать, что родители пытаются незаконно обогатиться в личных целях.
Некоторые сложности с матеркапиталом могут возникнуть при покупке доли в квартире у матери, брата, сестры, если обладатель семейного сертификата уже использовал жилплощадь. Отказ ПФР оспаривается в суде на том основании, что в результате сделки дети были наделены имуществом, улучшающим жилищные условия.
Если доля покупается у сестры или матери на материнский капитал, Пенсионный фонд особенно тщательно проверяет документы по сделке, чтобы исключить попытку мошенничества и незаконного обогащения со стороны близких членов семьи. Если последующая проверка выявит, что капитал матери использовался совершеннолетними в корыстных целях, ПФР обратится в правоохранительные органы.
Требования по программе материнского капитала
Главное условие реализации материнского капитала – использование средств на благо всей семьи. В случае покупки доли в квартире должно быть соблюдено требование о выделении части в приобретаемом жилье каждому члену семьи.
При покупке родители должны указать в договоре в качестве покупателей себя и своих детей, если недвижимость покупается на личные сбережения.
Как купить долю в квартире на материнский капитал пошагово
Приобретение доли за материнский капитал представляет собой многоэтапный алгоритм, включающий подготовку документов и одобрение сделки с учетом требования преимущественного права выкупа части жилплощади.
Шаг 1. Согласование продажи доли
Особенностью покупки доли является необходимость согласования сделки с остальными совладельцами. Акционеры имеют право преимущественной покупки, если кто-либо хочет продать свою долю.
Чтобы соблюсти законность процедуры, продавец должен сначала предложить выкупить долю своим соседям, и только через месяц, если никто не согласится расширить свою жилплощадь, можно вести переговоры со сторонним покупателем. . Условия купли-продажи не должны отличаться от ранее предложенных нынешним владельцам.
Перед совершением сделки с продавцом также необходимо оговорить условие, что часть суммы будет оплачена за счет материнского капитала, так как ожидание платежа может растянуться до 2-3 месяцев после сделки.
Шаг 2. Подготовка документов
Правила, утвержденные Постановлением Правительства № 862 от 12 декабря 2007 года, устанавливают общий перечень документов, которые необходимо будет предоставить в ПФР
- Личный документ, удостоверяющий личность владельца сертификата.
- Договор купли-продажи доли.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая право распоряжения частью имущества;
- Если выдано ранее нотариальное обязательство родителя о выделении доли каждому члену семьи.
- Личные документы супруги и детей.
- Для семей свидетельство о браке.
- Для подачи документов через представителя - доверенность от нотариальной конторы и паспорт.
- При покупке в рассрочку - документы об остатке долга, который еще не погашен.
- При покупке в ипотеку - договор с кредитором и справка о сумме долга.
Часть документов может быть запрошена дополнительно по инициативе ПФР.
Шаг 3. Составление договора
Когда условия согласованы и документы подготовлены, пора переходить к оформлению договора купли-продажи доли в квартире.
Контракт должен содержать следующие реквизиты:
- Наименование документа (о закупке на средства капитала в шапке указывать не обязательно).
- Место и дата заключения договора.
- Сведения о сторонах сделки (ФИО, дата рождения, паспорта, адреса покупателя и продавца).
- Если в сделке участвует доверенное лицо, необходимо указать его личные данные и реквизиты доверенности от нотариальной конторы. Если от имени несовершеннолетнего гражданина выступает родитель, указывают его данные.
- Адрес и общие технические характеристики квартиры (общая площадь, этажность, этаж).
- Сведения о выкупаемой доле - стоимость части квартиры в виде дроби.
- Права и обязанности участников торгов.
- Цена покупки - стоимость недвижимости указывается в виде цифровой комбинации, а затем записывается словами.
- Способы и сроки расчетов между покупателем и продавцом. В этом пункте важно указать сроки обращения в ПФР за оформлением материнского капитала и срок проведения окончательных расчетов. Он же определяет порядок перечисления остальных средств.
- Пункт о передаче недвижимости. Основанием для признания сделки совершенной является подписанный акт приема-передачи.
- Реквизиты сторон с подписью.
После подписания договора стороны удостоверяют его у нотариуса. В некоторых случаях заверение в нотариальной конторе необязательно.
Шаг 4. Регистрация сделки в Росреестре
Есть 3 варианта подачи документации в Росреестр:
- Непосредственно в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры.
- Через территориальное отделение МФЦ.
- В нотариальной конторе.
Стороны подают заявления на регистрацию перехода права собственности и полный пакет документации на объект собственности, сделки, предварительно оплатив регистрационный сбор в размере 2 тыс. руб.
В следующих случаях закон требует привлечения нотариуса для удостоверения и последующей регистрации сделки:
- При отчуждении одной или нескольких долей с сохранением права собственности на остальную часть квартиры без изменений;
- При реализации имущества, принадлежащего лицу, недееспособному или ограниченно дееспособному, либо лицу, не достигшему 18-летнего возраста;
- Если собираются выделить детскую и супружескую доли каждому из супругов.
Исключение составляют ситуации, описанные в новой редакции закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 о государственной регистрации:
- Продажа всех долей в квартире по одному договору;
- Покупка доли в ипотеку, полученную от кредитной организации.
При необходимости оформления покупки одной доли материнского капитала нотариус становится обязательным, если только недвижимость не покупается в ипотеку, а банк не требует дополнительного удостоверения.
Срок переоформления доли зависит от способа подачи документов. Через нотариуса доля регистрируется в течение 3 дней, а при обращении в МФЦ срок увеличивается до 10 дней.
Шаг 5. Управление капиталом
После получения новой выписки из ЕГРН, подтверждающей переход права собственности к держателям семейного свидетельства, следует обратиться в ПФР для согласования выплаты материнского капитала в пользу продавца.
У сотрудников ПФР есть 1 месяц на рассмотрение обращения. Деньги выплачиваются напрямую продавцу, минуя выдачу наличных. После принятия положительного решения Пенсионный фонд обязан осуществить перевод в течение 2 месяцев.
Денежные средства будут переведены по реквизитам счета, оставленным в заявлении на распоряжение материнским капиталом в Пенсионном фонде РФ.
Покупка доли в ипотеку на материнский капитал
Ипотечная сделка предполагает наличие залоговых обременений, которые не позволят наделить детей имуществом в соответствии с требованиями закона. Если жилье приобретается на ипотечные деньги плюс материнский капитал, необходимо выделить доли в течение полугода после полного погашения долга перед банком или возникновения права собственности при регистрации в Росреестре.
Не каждый банк готов кредитовать покупку доли в квартире, если это не последняя часть, с которой можно объединить квартиру в единый объект. Банк, как будущий залогодержатель, должен быть уверен в высокой ликвидности недвижимости. В связи с тем, что доля не является отдельным объектом, найти выгодные ипотечные программы для выкупа части квартиры не так просто.
Для совершения кредитной сделки может не потребоваться нотариус – закон уполномочивает банк решать вопрос о необходимости нотариальных услуг.
Погасить действующую ипотеку при покупке доли за счет материнского капитала возможно до 3 лет, как только после рождения ребенка будет оформлено семейное свидетельство.
Юрист отвечает на часто задаваемые вопросы
Вам нужна помощь юриста?
При покупке доли в квартире за счет средств материнского капитала могут возникнуть сложности, связанные с согласованием процедуры с другими собственниками общей долевой собственности, а также с Пенсионным фондом, ответственным за перечисление средств материнского капитала. Во избежание проблем с регистрацией прав на недвижимость и получением денег продавцу рекомендуется привлечь опытного юриста, который поможет правильно составить договор и подготовить все необходимые разрешительные документы.
Высококвалифицированный юрист поможет оспорить решение Пенсионного фонда РФ, подготовить исковое заявление и аргументировать в судебном заседании в случае отказа надзорного органа в реализации техники.