Покупка квартиры в ипотеку банку

Чем рискует покупатель квартиры в залоге у банка

Многие потенциальные покупатели ипотечного жилья не спешат совершать данный вид сделки. Они считают, что велика вероятность того, что продавец окажется мошенником. Такую ситуацию действительно нельзя исключать, но вероятность ее возникновения существует при любых сделках с недвижимостью.

Часто жилье, купленное в рассрочку, выставляется на продажу финансовым учреждением в связи с тем, что его владелец оказался не в состоянии платить по ипотеке. Рассмотрим, каковы риски покупки ипотечной квартиры в подобной ситуации:

1. Покупатель должен иметь в виду, что в приобретаемой им квартире могут быть прописаны дети, не достигшие совершеннолетия. Если да, то сделку можно оспорить в суде.
2. Также законность заключения договора можно оспорить в суде, если будет доказано, что процедура ареста квартиры у должника была проведена с нарушениями.
3. Могут возникнуть проблемы с выселением бывшего собственника имущества, если он откажется покинуть его добровольно. Чаще всего необходимые меры приходится принимать покупателю, а не банку или компании, у которой была приобретена квартира.
4. Начальная стоимость имущества на торгах обычно устанавливается на уровне его рыночной цены. Но во время торгов покупная цена квартиры может значительно возрасти, в результате чего условия сделки станут невыгодными. Такое развитие событий возможно, если другие лица заинтересованы в приобретении такой же жилплощади.

Стоит отметить, что после неудачной попытки продать жилье на аукционе цена на него будет снижена.

Если квартира приобретается непосредственно у лица, купившего ее в ипотеку, следует позаботиться о том, чтобы он получил оплату только после оформления права собственности на нее. В противном случае вы рискуете остаться без денег и без квартиры. Проблема решается открытием эскроу-счета в банке, погашением аккредитива или размещением средств в сейфовой ячейке.

Также следует убедиться в том, что разрешение на продажу квартиры, которое представил ваш контрагент, действительно. В случае сомнений настоятельно рекомендуется проверить соответствующую информацию, связавшись с банком.

В договоре купли-продажи желательно прописать все нюансы, имеющие юридическое значение. В частности, необходимо предусмотреть сроки выписки из квартиры продавца и других проживающих в ней лиц, а также порядок передачи ключей.

Читайте также:

Как составить договор купли-продажи квартиры

Какие вопросы задавать при покупке квартиры

Условия продажи недвижимости с обременением

Приобретенное в ипотеку жилье обременено залогом. Это означает, что его реализация через заключение типового договора купли-продажи является незаконной. Совершение такой сделки допускается только с согласия залогодержателя, т.е. банка. В этом случае покупатель должен заключить с банком соглашение о порядке погашения ипотеки.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под арестом. В противном случае собственник не вправе предпринимать действия по его отчуждению.

В случае неплатежеспособности гражданина, купившего квартиру в ипотеку, банк может выставить ее на торги. Средства, полученные в результате их реализации, направляются на погашение долга. Лицо, желающее принять участие в аукционе, должно предварительно подать заявку.

Квартира может быть передана в собственность банка и в дальнейшем продана без торгов. После этого банк имеет право продать его третьему лицу.

Когда переводятся деньги при покупке квартиры?

Схемы покупки ипотечной квартиры

Гражданин может приобрести заложенную банком квартиру по одной из следующих схем:

• Банк в судебном порядке отбирает у должника по ипотечному кредиту квартиру и выставляет ее на торги в рамках исполнительного производства;
• Банк оформляет квартиру заемщика в свою собственность и продает ее без торгов;
• Гражданин, купивший жилье в ипотеку, продает его самостоятельно, предварительно получив согласие банка.

Покупка квартиры по результатам аукциона

Данная схема предполагает следующую последовательность действий:

1. Банк подает иск в суд с требованием взыскать с заемщика сумму долга за счет жилья, приобретенного им в ипотеку.
2. После того, как суд вынесет решение в пользу истца, последнему вручается исполнительный лист.
3. Представитель банка обращается с исполнительным листом к судебным приставам. На его основании возбуждается исполнительное производство.
4. Документация на заложенную квартиру направляется судебными приставами в Росимущество.
5. Данное агентство осуществляет деятельность, направленную на организацию торгов.
6. Информация об аукционах публикуется в газете, издаваемой в регионе, в котором они должны проводиться. Их также можно разместить на сайтах fssp.ru и https://torgi.gov.ru.
7. Подать заявку может гражданин, заинтересованный в приобретении жилья. При этом ему придется внести залог.
8. Право на покупку квартиры получает лицо, предложившее за нее максимальную цену.
9. В случае признания аукциона несостоявшимся принимается решение о дате проведения повторного аукциона. В этом случае начальная цена лота будет снижена на 15%.
10. Если вновь назначенный аукцион не состоялся, квартира переходит в собственность банка.

Покупка квартиры напрямую в банке

Обычно банки сами продают квартиру, если аукцион по каким-то причинам не состоялся. В целом для покупателя такая схема будет проще предыдущей. Известные финансовые учреждения можно рассматривать как надежных продавцов, заинтересованных в заключении сделки как можно быстрее.

Объявления о продаже квартир банками можно найти на их официальных сайтах. При этом покупателям часто предлагают покупку в кредит на льготных условиях.

Особенность такой сделки в том, что она мало чем отличается от обычного договора купли-продажи квартиры. С той лишь разницей, что продавцом выступает банк, а не застройщик или физическое лицо.

Покупка квартиры у заемщика

В этой ситуации заемщик принимает решение о продаже квартиры добровольно по собственной инициативе. Однако сделка должна быть совершена под контролем банка.

Возможны следующие варианты приобретения жилья у заемщика:

1. Сначала заключается так называемый предварительный договор, в котором содержится условие о том, что покупатель обязуется заключить договор купли-продажи квартиры с контрагентом. При этом оплату он производит до подписания основного договора. Обременение снимается после достижения предварительного соглашения. Для покупателя эта схема сопряжена с повышенным риском.
2. Стороны подписывают договор купли-продажи. Сразу после его подписания покупатель производит расчет с продавцом. В этом случае покупатель подает документы на регистрацию, одновременно представляя документацию о снятии обременения.
3. Оформление покупки недвижимости, находящейся в залоге, в кредит. В этом случае покупатель заключает с банком договор ипотеки.
4. Залог после сделки передается покупателю. Оплата производится после покупки жилья. Затем ему нужно погасить ипотечный кредит.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке → здесь

Как безопасно купить квартиру, которая находится в залоге у банка

Нельзя исключать ситуации, при которых сумма долга заемщика будет превышать стоимость жилья. Поэтому покупатель должен взять гарантию от банка, что после оплаты определенной суммы залог снимается. Если этого не сделать, банк имеет право потребовать от вас оплатить оставшуюся часть долга. Это может привести к тому, что финансовое учреждение подаст в суд на купленную вами квартиру в свою пользу.

Для покупателя оптимальным представляется следующий вариант. Перед совершением сделки следует уточнить, какую именно сумму заемщик должен банку. В тот момент, когда покупатель станет собственником жилья, оно все равно будет находиться в залоге у банка. После этого покупателю необходимо оплатить необходимую сумму. Когда деньги поступят в банк, кредит будет погашен, а залог перестанет действовать. Осталось только погасить сделанную запись в ЕГРП. Это можно сделать на основании заявления банка или заявления, которое было подано совместно банком и покупателем. Чтобы избежать дополнительных рисков, следует убедить должника выселиться из квартиры до подписания договора.

Описанная схема может показаться не самой простой и удобной. Однако он позволяет приобрести жилье на 5-10% дешевле его рыночной стоимости.

Вам может быть полезно: Образцы заявлений и документов на куплю-продажу квартир

Независимое экспертное мнение

Заложенную недвижимость можно приобрести на 10-15% дешевле аналогичного жилья по обычному договору купли-продажи. Однако к выполнению такой сделки следует отнестись ответственно, т.к. это достаточно сложно и сопряжено с дополнительными рисками.

Если должник продает квартиру самостоятельно, следует убедиться, что он получил разрешение от банка на распоряжение ею. Также нужно уточнить информацию о сумме его долга.

Если квартира изымается у должника в связи с его неплатежеспособностью, она выставляется на торги. Чтобы принять в них участие, необходимо подать заявку. Стоимость квартиры может заметно возрасти, если другие участники торгов проявят интерес к ее приобретению. В ситуации, когда аукцион признан несостоявшимся 2 раза подряд (даже после снижения начальной цены на 15%), квартиру можно купить напрямую в банке.

Ситуации могут быть разные. Чтобы избежать ошибок, заручитесь помощью и поддержкой наших юристов.

Заполните форму заявки ниже прямо сейчас или напишите дежурному специалисту на сайте и получите полную консультацию по вашему вопросу бесплатно.