Нотариус требуется только в том случае, если в продаже земли участвует несовершеннолетнее или недееспособное лицо.
Если земельный участок находится в собственности несовершеннолетних или недееспособных лиц, то такая сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению – п. 2 ст. 54 Федерального закона о регистрации недвижимого имущества от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ. Здесь не имеет значения, сколько будет покупателей и продавцов, куплен участок в ипотеку или нет, в какой собственности находится сам участок и т. д. Раз недвижимость отчуждена несовершеннолетними или недееспособными, то такая сделка должна быть удостоверены нотариусом. Продажа относится к сделкам отчуждения.
Кроме нотариального удостоверения нужно получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу - п.2 ст. 37 ГК РФ. Без этого разрешения сделка купли-продажи будет приостановлена - п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ
В остальных случаях нотариус не требуется.
Здесь все уже от обратного - если в купле-продаже земли не участвуют несовершеннолетние/недееспособные люди, то сделка купли-продажи не обязана нотариально удостоверяться - п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ. И опять же, неважно, сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, есть ли среди покупателей несовершеннолетние или недееспособные, куплена ли земля в ипотеку и т.д. Повторюсь, если несовершеннолетние /недееспособные в купле-продаже не участвуют, то договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора – это когда он распечатывается на листе формата А4 и подписывается сторонами сделки.
Покупатели и продавцы могут пожелать нотариально заверить сделку купли-продажи. Обычно так делают, если опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. При удостоверении сделки нотариус выступает гарантом того, что действия участников были сознательными и добровольными.
Кратко о том, как нотариус удостоверяет сделку купли-продажи
- Нотариус составит договор купли-продажи. По закону можно принести на заверку уже распечатанные договоры, но на практике многие нотариусы отказываются их принимать. Причина в том, что нотариусы не хотят проверять привезенные договоры, потому что у них есть рабочие образцы договоров, остается только их заполнить. Кроме того, на составление договора также тратятся деньги.
- Сертификат контракта. После того, как продавцы и покупатели подпишут договор купли-продажи, его заверяет нотариус.
- Подача договора купли-продажи и иных документов в Росреестр для регистрации сделки. Нотариус обязан подать документы в Росреестр для регистрации сделки БЕСПЛАТНО И В ЖЕ ДЕНЬ. Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, с февраля 2019 года данная услуга уже включена в услугу по удостоверению сделки и нотариус не имеет права брать за это деньги. Участникам сделки необходимо оплатить госпошлину, которую нотариус перечислит в Росреестр: если документы подаются в электронном виде – 1400 рублей; если документы представляются в бумажном виде - 2000 руб.
После регистрации сделки покупатели станут новыми собственниками земли. Документы можно забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы уведомляют об этом по телефону, некоторым придется звонить самостоятельно.
Возможна ли продажа земли без межевания - согласно ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ это сделать можно. Как уточнить границы земельного участка – заказать услугу кадастрового инженера под названием «снятие границ в натуре».
Если у вас есть какие-либо вопросы, пожалуйста, проконсультируйтесь с юристом бесплатно. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.
Вы можете задать свой вопрос в форме ниже, в комментариях, в окне онлайн-консультанта в правом нижнем углу экрана, или позвонить по номерам (круглосуточно, без выходных): 8 (499) 938-45 -06 - Москва и область; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и область; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.
Процедура покупки участка может вызвать непонимание у людей, которые впервые продают или приобретают дачный участок с земельным участком в садоводстве, садоводстве, других формах самоорганизации или просто земельный участок для строительства дома.
Началу процедуры оформления земли в собственность предшествует поиск подходящих вариантов, просмотр, оценка подключения коммуникаций, удаленность, доступ и другие важные факторы.
Порядок покупки земельного участка у собственника одинаков вне зависимости от предмета сделки: будь то ИЖС или загородный дом. Некоторые нюансы имеют сделки, заключаемые с организациями, а не с гражданами.
Этап 1. Проверка рисков
При покупке земли у собственника рекомендуется проверить:
- Назначение земли - ее можно скрыть с целью скорейшей продажи. Опасность заключается в том, что покупатель может оказаться не в состоянии использовать землю так, как он надеется. Например, на землях сельскохозяйственного назначения нельзя будет построить дом, а земли лесного фонда вообще нельзя будет продать;
- Был ли факт самозахвата или аннексии территории;
- Наличие обременений;
- Действующие кадастровые паспорта, без учета многократной продажи. Вообще перед сделкой рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРН.
Отдельного внимания заслуживают документы на покупку дома с земельным участком.
Бумаги проверяются в следующем порядке:
- Соответствие фактических сведений документальным сведениям (сведения, описание, размеры, указанные в документах, и фактические должны соответствовать);
- Согласие супруга — важный документ: сделка, совершенная без него, может быть оспорена;
- Если в сделке участвует несовершеннолетний, требуется согласие органов опеки и попечительства.
Этап 2. Проверка готовности к продаже
Проверка заключается в контроле покупателем следующих моментов:
- Покупатель еще раз проверяет свое желание приобрести выбранный земельный участок.
- Денежной суммы, которая у него есть, достаточно для расчетов с продавцом и оплаты сопутствующих услуг (нотариуса, госпошлины, банка и др.).
- Паспорт действующий (не просроченный, без дефектов).
- Достигнута договоренность со вторым супругом о личном присутствии или оформлении нотариально заверенного согласия на сделку.
Сложнее осуществить подобный контроль в отношении продавца. Информацию желательно получать в следующем порядке:
- О намерении продавца продать свой участок конкретному покупателю (то есть вам);
- О предпродажной подготовке участка и выполнении достигнутых договоренностей по участку (например, убрать пни, вывезти строительный мусор, закопать яму);
- О готовности документов, необходимых для совершения сделки.
Оформление документов при покупке земельного участка требует времени, поэтому стороны договора могут обратиться за помощью к риелторам. Подобные услуги оказывают многие юридические фирмы. Посредники организуют порядок совершения действий, проходят по очереди в учреждениях, договариваются о встрече с нотариусом.
Нужно ли привлекать нотариуса?
Обращение к нотариусу обязательно, если речь идет об акциях, сделках с несовершеннолетними и некоторых других, не связанных с куплей-продажей. Для всех остальных сделок, направленных на продажу участков, нотариальное оформление необязательно.
Единственным недостатком нотариального оформления является стоимость услуг. Помимо установленного тарифа (фиксированная плата + процент от стоимости земли) клиент должен оплатить технические услуги: составление договора, набор текста и другие. Процентная ставка колеблется в районе 0,1-0,4%, фиксированная часть суммы не превышает 10 тысяч рублей. Технические услуги обойдутся в 7-8 тысяч рублей.
Что получит клиент за эту сумму? Нотариус проверит все документы на актуальность и подлинность, укажет на недостающие, грамотно составит договор купли-продажи, исключит из него условия, противоречащие правовым нормам.
Сделка, оформленная у нотариуса, юридически чиста, без подводных камней и рисков для ее участников. Получить бесплатную консультацию нотариуса по вопросам заключения договора купли-продажи участка, стоимости услуг и некоторых нюансов можно на сайте.
Регистрация перехода права собственности по нотариальному договору занимает меньше времени, чем по договору, заключенному в простой письменной форме. Если оно отправлено в электронном виде (такую услугу могут оказать и нотариусы), то запись в ЕГРП будет внесена в течение трех дней.
Договоры, составленные и заверенные у нотариуса, практически никогда не оспариваются и не отменяются. При подписании нотариус удостоверяет личность и дееспособность сторон.
Договор и сопроводительные документы хранятся в архиве нотариуса вечно. Это означает, что в случае утери стороны смогут их восстановить.
Оплата услуг нотариуса обычно производится за счет покупателя. Но есть и равное распределение затрат.
Допускается и применяется обычная письменная форма. Проверка такого договора занимает больше времени, чем нотариальная, и при обнаружении ошибки процедура приостанавливается или заявителю отказывают в регистрационных действиях.
Этап 3. Выбор порядка и метода расчетов
Самый популярный и надежный способ расчетов с продавцом – сейфовая ячейка. Аналогичный способ – аккредитив, но он более сложный, поэтому при покупке у физического лица почти не используется, но подходит для расчетов с организациями.
При выборе сейфа порядок или порядок совершения сделки будет следующим:
- Покупатель, продавец и банк заключат договор аренды ячейки. В нем указываются основания, на основании которых продавец получает доступ к деньгам. «Ключ» — договор купли-продажи, содержащий регистрационные знаки (штампы, печати Росреестра). Срок аренды несколько превышает срок, отведенный на государственную регистрацию.
- После закладки денег покупатель теряет к ним доступ, поэтому варианты мошенничества исключены. И продавец не может вывести деньги до получения зарегистрированного контракта.
- Сделок, в которых оплата производится наличными под расписку, практически нет. Этот способ оплаты имеет множество рисков, связанных с возможным оспариванием факта оплаты, квитанций и другими юридическими проблемами.
Этап 4. Подписание договора
Следующий этап покупки участка определяется порядком подписания договора. Это действие происходит у нотариуса или в территориальном отделении Росреестра (отдел государственной регистрационной службы, кадастра и картографии по субъекту).
Соответственно после банка продавец и покупатель направляются в нотариальную контору, МФЦ, Росреестр. Подписание договора также возможно в офисе агентства недвижимости.
Этап 5. Регистрация договора и переход права собственности
Подписанный и, возможно, заверенный договор с пакетом документов и квитанцией об уплате госпошлины передается в Росреестр для проведения регистрационных действий. Этот этап покупки земли, процедура предполагает изменение.
Допускается обращение в регистрирующий орган:
- Непосредственно в своем территориальном отделении;
- Через многофункциональный центр;
- Через Интернет, с использованием квалифицированной электронной подписи, либо через нотариуса;
- Вызовом специалиста Росреестра в офис.
Подача договора и заявок не требует личного присутствия участников сделки. Стороны вправе выдать доверенность представителям, которые вместо них сдадут документы на регистрацию и получат расписку.
Этап 6. Получение документов после регистрации
Процедура, проводимая в Росреестре, включает в себя регистрацию договора и переход права собственности на ЗУ. Поэтому после проверки документов стороны получат прошитый договор с отметками о его регистрации.
Свидетельства о собственности в настоящее время не выдаются. Покупатель подтверждает правомерность своего владения садовым участком договором и выпиской из ЕГРН.
Соответственно, и для продавца, и для покупателя комплект документов будет одинаковым: зарегистрированный договор. Продавец, получив свой экземпляр, имеет право обратиться в банк и снять деньги.
Садоводство и садоводство
Отдельно хотелось бы предупредить тех, кто хочет купить землю в СНТ: она должна быть оформлена в собственность. Приобретение дачи по книге, через председателя, путем вступления в товарищество и иные способы, исключающие оформление договора купли-продажи и регистрацию его в уполномоченных органах, не приводят к возникновению права собственности. Объем полномочий нового и прежнего собственника весьма близок к аренде. Такой участок нельзя завещать, и продажа будет происходить так же, как и покупка.
Объявлений о продаже дачи описанным выше способом достаточно как в Москве, так и в других регионах. Такие объекты стоят меньше, чем наделы, право собственности на которые оформлено в рамках закона. Процедура оформления такого приобретения доставит массу хлопот новому владельцу, если он захочет получить соответствующую запись в ЕГРН. Скорее всего, вопрос придется решать в суде.