Какой закон регулирует продажу квартиры несовершеннолетним
Для получения документа с разрешением на продажу квартиры от органов опеки необходимо изучить следующие законы:
- Глава 11 Семейного кодекса Российской Федерации (Федеральный закон № 2323);
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. (Федеральный закон № 188);
- Часть 1 главы 14 Гражданского кодекса Российской Федерации;
- Федеральный закон № 48 «Об опеке и попечительстве».
Получение разрешения органов опеки на продажу квартиры
Если ребенок, не достигший совершеннолетия, имеет право собственности на квартиру, органы опеки должны выдать разрешение на ее продажу. Для родителей или опекунов такого ребенка существует перечень документов, которые необходимо подать вместе с заявлением в органы опеки и попечительства. В нем будет прописано намерение продать жилье, на которое несовершеннолетний имеет право собственности.
Сразу стоит учесть, что такое разрешение будет действовать только определенный период. Если в документе не указан меньший срок, то обычно это должен быть месяц.
Для получения разрешения органов опеки на продажу квартиры необходимо, чтобы новое жилье было не хуже предыдущего. Его состояние будет определяться по перечню некоторых характеристик.
Требования к продаже жилья
Для того чтобы получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки, необходимо соблюдение определенных условий:
- Заявитель должен подготовить весь пакет документов для получения разрешения органов опеки;
- В сделке купли-продажи со стороны государственного служащего нарушений не обнаружено;
- В обмен на продаваемое имущество заявитель либо владеет, либо параллельно покупает жилье, приравненное к старому;
- Заявитель может быть родителем, опекуном или попечителем;
- Заявитель обязан действовать в интересах несовершеннолетнего.
Перед продажей жилья проводится оценка рыночной стоимости старого и нового жилья.
Можно ли продать дом подопечного инвалида
Если опекун хочет продать дом подопечного инвалида, он может сделать это в следующих случаях:
- Если жилье обменивается на другое и это выгодно подопечному или в исключительных случаях;
- В случае, когда отсутствуют штрафные санкции, связанные с необходимостью обеспечения долгов недееспособного гражданина по имуществу.
Примером исключительной ситуации может быть острая необходимость в дорогостоящем лечении.
Как опекун может продать квартиру несовершеннолетнего?
Законодательством Российской Федерации установлено, что опекуны не вправе распоряжаться имуществом несовершеннолетнего ребенка, менять его, дарить, закладывать, продавать. Опекун имеет право действовать в наилучших интересах ребенка и говорить от его имени. Например, он может подписывать различные бумаги. Чтобы опекун имел возможность реализовать жилье, он должен подать заявление и пакет документов на получение разрешения органов опеки на проведение такой операции. Это условие прописано в статье 21 Федерального закона № 48 от 2008 года.
Как продать недвижимость, когда в ней прописан ребенок?
В любом случае опекун, родитель или попечитель должны получить документ с разрешением органов опеки на продажу имущества. На это условие не влияет наличие или отсутствие прописки у несовершеннолетнего ребенка. Он все равно будет считаться участником сделки, если у него есть права собственности на имущество. Если таковых нет, то получать разрешение органов опеки и попечительства не нужно.
Что делать с жильем, купленным на материнский капитал?
Если квартира приобретена за счет материнского капитала, родители обязаны выделить долю ребенка в новом жилье. Эта доля не может быть меньше жилой площади, которая ранее принадлежала ребенку. При нарушении такого условия судебные органы вправе признать сделку купли-продажи недействительной.
Порядок продажи квартиры несовершеннолетнему
Для того чтобы продать квартиру несовершеннолетнему, необходимо выполнить следующие действия:
- Обратиться в паспортный стол за справкой о зарегистрированных гражданах в продаваемой квартире;
- Обратиться в органы опеки и попечительства;
- Составьте акт, в котором будут указаны причины продажи текущего жилья, а также все моменты соблюдения прав ребенка при совершении такой сделки.
После того как родитель, опекун или попечитель ребенка сделает такое заявление, оно должно быть заверено сотрудником соответствующего государственного органа. Такое заявление можно подать через многофункциональный центр.
Важно отметить, что оба родителя ребенка должны заполнить заявление. Его пример можно запросить в органах опеки и попечительства.
Бывают ситуации, когда такое заявление может сделать только один родитель. К ним относятся следующие случаи:
- Мать имеет статус матери-одиночки;
- Второго родителя нет в живых;
- Другой родитель отсутствует;
- Второй родитель не имеет родительских прав;
- Второй родитель не платит алименты более шести месяцев;
- Второй родитель разыскивается в течение двух месяцев.
Когда родители проживают раздельно, но состоят в официальном браке, каждый из них должен написать заявление о продаже квартиры в органы опеки. 
Можно ли выделить долю ребенку после продажи квартиры?
Для получения разрешения органов опеки на продажу квартиры необходимо выполнить условие, при котором параллельно с этим будет приобретаться новое жилье (если его еще нет). Если у ребенка есть доля в продаваемой недвижимости, ему необходимо выделить часть и в новой квартире. При продаже ветхого жилья без процедуры обмена родственник, опекун, родитель или попечитель вправе выделить долю ребенка в его жилище.
Документы для органов опеки при продаже квартиры
Существует перечень документов для органов опеки при продаже квартиры, которые необходимо предоставить вместе с соответствующим заявлением. Причем здесь потребуются два пакета бумаг: на продаваемую квартиру и на покупку (если жилье еще не куплено).
Для продажи квартиры необходимо представить в органы опеки и попечительства следующие документы:
- Паспорта обоих или одного родителя (опекуна, попечителя) гражданина РФ;
- Паспорт и свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка;
- Заявление от несовершеннолетнего ребенка;
- Свидетельство о рождении несовершеннолетнего ребенка;
- Документ, подтверждающий право собственности на продаваемое жилье, где также будет указан ребенок;
- Технический паспорт на жилое помещение;
- Документ, где будут указаны все зарегистрированные граждане в продаваемой квартире.
Если ребенок младше 14 лет, он считается несовершеннолетним. Все действия за него должны совершать родители (или опекуны/попечители). Статус несовершеннолетнего ребенка принадлежит гражданину в возрасте от 14 до 18 лет. Он имеет право участвовать в сделках, но должен получить разрешение от родителей. Об этом говорится в статье 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К пакету документов в органы опеки для продажи квартиры необходимо добавить следующие бумаги (они касаются той квартиры, которую будут покупать):
- Технический паспорт на новое жилье;
- Выписка из реестра;
- Документы, подтверждающие право собственности на новое жилье;
- Копия поквартирной карты;
- Предварительный договор купли-продажи.
Также органы опеки могут попросить предъявить справку из БТИ, в которой будет указана стоимость нового жилья, выписку из домовой книги и акт купли-продажи.
Все вышеперечисленные документы необходимо предоставить в органы опеки для продажи квартиры в двух экземплярах: копия и оригинал.
В каких случаях не нужно подавать документы на продаваемую квартиру
Бывают ситуации, когда ребенка отдают в детский дом на государственную поддержку. В этом случае при продаже квартиры сумма его доли должна быть зачислена на его счет.
Информация о счете ребенка должна быть предоставлена в органы опеки. Сначала нужно положить деньги на счет после продажи недвижимости, а потом купить новую квартиру. В этом случае бумаги с данными о новом жилье не нужно сообщать в пакет документов для органов опеки при продаже квартиры.
Срок рассмотрения документов
После подачи заявления и пакета документов в органы опеки на продажу квартиры они будут рассмотрены в течение месяца. Но на практике разрешение можно получить еще быстрее. Вы можете спросить об этом опекуна отдельно.
В результате, чтобы продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, необходимо получить разрешение соответствующих учреждений, защищающих права ребенка. Это могут сделать родители ребенка, опекун или попечитель.