Права и обязанности собственника
Согласно ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения квартирой, принадлежащей ему на праве собственности, в соответствии с ее назначением и пределами.
Использовать
Наряду с собственником квартирой имеют право пользоваться члены его семьи (п. 2 ст. 31 ЖК). К ним относятся супруга, проживающая с ним в данном жилом помещении, дети и родители. Также членами семьи могут быть признаны другие родственники и иные граждане, если они вселены в квартиру собственником в качестве членов его семьи.
Владелец квартиры может использовать ее не только для личного проживания и проживания членов своей семьи. Он может предоставить квартиру во владение или пользование другому лицу по договору аренды, безвозмездного пользования или на ином законном основании. Квартира может быть предоставлена юридическому лицу на основании договора аренды. При этом необходимо учитывать требования жилищного и гражданского законодательства.
Квартира также может быть использована собственником для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если при этом не нарушаются требования к жилому помещению и законные права и интересы других граждан. Это касается лиц творческих профессий, а также лиц, занимающихся адвокатской, репетиторской, риэлтерской и консультационной деятельностью.
При этом размещение промышленных производств в жилой зоне запрещается. Кроме того, согласно ГК РФ (п. 3 ст. 288) собственник может разместить предприятие, учреждение или организацию в жилом доме только после перевода его в нежилое помещение. То есть индивидуальный предприниматель может открыть офис в жилом массиве, а вот юридическое лицо не имеет на это права.
Реорганизация
Собственник квартиры имеет право на ее реконструкцию и перепланировку. Основания и порядок их реализации подробно изложены в главе 4 ЖК. Эти процедуры могут быть выполнены только после согласования с соответствующим органом местного самоуправления. При отсутствии решения этого органа или нарушении проекта перепланировки собственник квартиры обязан восстановить ее до первоначального состояния. В противном случае суд по требованию органа власти может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов. Выручка поступает владельцу после вычета расходов на исполнение решения.
Расположение
Под распоряжением квартирой понимается право определять ее юридическую судьбу. Собственник может совершать сделки, направленные на перевод жилого помещения в нежилое, отчуждение жилого помещения, деприватизацию, отказ от права собственности. Данные сделки представлены договорами купли-продажи, мены, дарения, ипотеки, аренды, аренды с правом выкупа, внесения в имущественный капитал юридического лица в качестве вклада и т. д. Они регулируются ГК РФ. .
Обязанности
Помимо прав, у собственника квартиры есть и обязанности, закрепленные в Жилищном кодексе РФ. Их можно условно разделить на две группы. К первой группе относится бремя расходов на содержание жилых помещений и общего имущества в многоквартирном доме или коммунальной квартире. Ко второй группе относятся обязанности по содержанию имущества в надлежащем виде, соблюдение правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме, соблюдение законных прав и интересов соседей.
Стоимость капитального ремонта многоквартирного дома распространяется на всех собственников жилых помещений в нем (согласно ст. 158 п. 3 ЖК).
При использовании квартиры в многоквартирном доме собственник должен соблюдать права и интересы проживающих в ней граждан и соседей. Кроме того, должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и экологические нормы, требования законодательства и правила использования жилых помещений.
Права других лиц на проживание в жилых помещениях
Не все лица, проживающие в определенной квартире, являются ее собственниками. ЖК устанавливает права и обязанности трех групп лиц с ограниченными правами на жилище. Это включает:
- Члены семьи владельца (в том числе бывшие);
- Лица, проживающие на основании договора пожизненного содержания с иждивенцами;
- Лицо, которому жилое помещение было предоставлено на основании завещательного отказа.
Члены семьи владельца
Права членов семьи собственника квартиры определены в статье 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с этим члены семьи собственника пользуются жилым помещением наравне с ним, если иное не установлено соглашением между ними. Однако если они хотят обменять квартиру, сделать в ней перепланировку, заключить договор субаренды или вести предпринимательскую деятельность, им потребуется получить согласие собственника.
Бывшие члены семьи владельца – это лица, прекратившие с ним родственные отношения. По закону их права на жилплощадь не сохраняются по истечении установленного судом срока, если иное не предусмотрено соответствующим договором.
Эта ситуация имеет много негативных моментов, так как бывшие члены семьи владельца не защищены законом. Итак, в случае развода бывший супруг или супруга должны искать себе новый дом. Но иногда им некуда идти. И часто человек остается на руках с несовершеннолетним ребенком.
Не лучше обстоит дело, когда квартира зарегистрирована на ребенка. Поскольку он собственник, получается, что став взрослым, он может фактически выгнать родителей на улицу, если они прописаны по другому адресу. Подобные ситуации часто приводят к судебным разбирательствам.
Право пользования квартирой может быть сохранено судом за бывшим членом семьи, если имущественное положение не позволяет ему обеспечить себя жилой площадью. Суд вправе обязать собственника предоставить бывшим членам семьи иное жилое помещение по их требованию во исполнение алиментных обязанностей.
Собственник не всегда имеет возможность в полной мере реализовать свои права. Поскольку в случае развода он не может лишить своего несовершеннолетнего ребенка жилья, он должен обеспечить жильем и мать, если у нее нет жилья. Даже если в этом нет необходимости, продать квартиру ее владельцу крайне сложно – ведь ребенок остается в ней прописанным.
Часто кроме бывших супругов в квартире могут проживать (прописаны) их родственники. Их выселение также зависит от наличия или отсутствия иной жилплощади, так как согласно Конституции РФ (статья 40) лишить человека жилья нельзя. Таким образом, даже в этом случае собственнику будет сложно освободить квартиру для «чистой» продажи.
Помочь в решении таких проблем может заключение брачного договора или иного соглашения между собственником и совместно проживающими с ним людьми. Родители, передавая жилье детям, также могут застраховаться. Для этого необходимо заключить договор ренты, пожизненного содержания с иждивенцем или составить завещание. В последнем случае желательно определить в завещании доли в имуществе и их наследников, а также не вписывать в него другое имущество.
Унаследованное обслуживание и обслуживание зависимостей
Согласно ст. 1137 ГК РФ завещательный отказ подразумевает возложение наследодателем на своих наследников исполнения имущественного обязательства в пользу определенного лица (лиц). Эти лица вправе требовать исполнения этого обязательства. К примеру, квартира досталась по наследству сыну с указанием в завещании, что он должен предоставить дочери право пользования этой квартирой на определенный срок (или пожизненно).
Лицо, получившее право пользования жилым помещением по завещательному отказу, пользуется этим помещением наравне с собственником. По истечении срока, указанного в завещании, право пользования квартирой этого лица прекращается.
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении на основании завещательного отказа, несет солидарную ответственность с его собственником по всем обязательствам, вытекающим из пользования этим жилым помещением (если иное не предусмотрено договором между ними).
Гражданин, проживающий в жилом помещении на основании договора пожизненного содержания с иждивенцем, вправе пользоваться этим жилым помещением наравне с лицом, получившим право пользования им по завещательному отказу.
Права и обязанности работодателя
Права и обязанности нанимателей квартир регулируются также Жилищным кодексом Российской Федерации. В зависимости от того, кто является собственником жилого помещения, различают общественный и коммерческий найм. Первый используется только в государственном и муниципальном жилищном фонде, второй также используется в частном жилищном фонде. Договоры социального или коммерческого жилья являются наиболее существенным основанием для возникновения права пользования жилым помещением.
Согласно п. 1 ст. 67 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право:
- Пользоваться жильем и находящимся в нем имуществом в течение срока аренды;
- Заселяться в арендуемую жилплощадь других лиц, только после получения разрешения наймодателя;
- Расторгнуть договор аренды, уведомив об этом арендодателя;
- Иметь временную регистрацию в данной квартире;
- Сдать жилое помещение в субаренду;
- Обменять жилое помещение, получив разрешение наймодателя;
- Требовать от арендодателя своевременного проведения капитального ремонта;
- Выступать в качестве арендатора первой очереди по окончании договора аренды (иметь приоритет при продлении договора аренды).
В обязанности работодателя входит:
- Использование арендуемого жилого помещения по его прямому назначению (для проживания в нем);
- Соблюдать правила использования жилой площади, поддерживать порядок и чистоту;
- Нести материальную ответственность за состояние жилплощади;
- Осуществлять текущий ремонт помещения;
- Своевременно оплачивать телефонные и коммунальные услуги, если это предусмотрено договором;
- Разрешить арендодателю осмотреть состояние квартиры и имущества;
- Освободить квартиру по окончании договора.
Если вы хотите снять квартиру у частного лица, заключается договор коммерческой аренды. Для его заключения, в отличие от социального договора найма, не требуется наличия административных предпосылок, таких как необходимость, регистрация и получение ордера. Должна быть достигнута договоренность по существенным условиям договора.
Еще одно отличие коммерческого договора от социального договора заключается в том, что площадь предоставляемого жилья также определяется только соглашением сторон. Для этого нет правил.
Согласно ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок. Собственник жилого помещения при сдаче его внаем заключает договор с нанимателем в установленной законодательством письменной форме. Срок договора определяется в момент его заключения. Гражданский кодекс РФ устанавливает два варианта договора – краткосрочный (до одного года) и долгосрочный (от одного до 5 лет). Если срок не указан, договор считается заключенным на 5 лет.
Для обеспечения прав нанимателя и наймодателя, а также устойчивых отношений при коммерческом найме жилья ГК РФ устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок. Для соблюдения этого права арендодатель должен не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При этом наниматель не может требовать увеличения количества лиц, постоянно проживающих с ним по договору найма квартиры.
Если собственник квартиры не желает сдавать помещение более года, он должен предупредить арендатора об отказе в продлении договора. При неисполнении собственником этой обязанности договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
При заключении хозяйственного договора следует определить, какая часть жилого помещения сдается в аренду (вся квартира или ее обособленная часть). Подсобные помещения (коридор, кухня, кладовая) не могут быть предметом договора. В договоре определяется размер платы за жилье, также определяется, будут ли в него включены коммунальные платежи. Кроме того, оговариваются права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения договора.
Вывод
В связи с рядом изменений в стране за последние годы резко увеличилось количество желающих купить или арендовать квартиру в Москве. Поэтому необходимо четко понимать, на что имеют право арендодатель и арендатор и каковы их обязанности. Знание своих прав и обязанностей даст ответы на многие важные вопросы и поможет избежать неприятных ситуаций.