Продажа квартиры в соцнаем

Найдите покупателя и приватизируйте жилье

Понятно, что риелтор возьмет на себя почти все заботы и объяснит все нюансы. Однако его услуги стоят недешево. Для таких сделок нет необходимости проверять юридическую чистоту имущества. Поэтому главная задача специалиста – найти подходящую квартиру. Но вполне возможно сделать это самостоятельно.

Обмен на неприватизированные квартиры

При этом собственник может рассчитывать на возврат денег, если продажа осуществляется в связи с приобретением нового жилья. Это право на имущественный вычет. Но действует он всего три года и распространяется на тех, кто является плательщиками НДФЛ.

• Паспорта всех участников сделки в оригинале и нотариально заверенных копиях (копии должны быть сняты со всех страниц документов);
• Если хотя бы одна из сторон договора на каком-либо этапе или вообще представлена ​​доверенным лицом (в том числе сотрудником агентства недвижимости), на представителя потребуется доверенность, удостоверенная нотариусом, фиксирующая пределы полномочий доверительного управляющего, а также с указанием срока действия такого документа (до окончания сделки или до определенной даты);
• Выписка из домовой книги о состоянии квартиры и наличии в ней прописанных лиц (выдается в развернутом виде для определения наличия лиц, имеющих право оставаться на постоянной прописке в данном жилом доме);
• Справки от всех уполномоченных организаций об отсутствии задолженности продавца за оказанные услуги, а также необходимых взносов;
• Нотариально удостоверенный отказ заинтересованных лиц от участия в процедуре приватизации;
• Технические документы на квартиру (технический паспорт, выписка из ЕГРП, полученная вместо кадастрового паспорта);
• Договор социального найма или постановление администрации муниципального образования о предоставлении конкретного жилого помещения продавцу в пользование;
• Квитанция об оплате госпошлины за последующую регистрацию договора социального найма.

• Нежелание агентства недвижимости выкупать буферное жилье. В этом случае либо сделка признается недействительной, либо продавец муниципального жилья продает буферное жилье через другие агентства.
• Как только покупатель воспользовался правом на бесплатную приватизацию, он уже не сможет им воспользоваться. В этом случае приватизация может быть оформлена либо платным способом (что предусмотрено государством как один из вариантов приобретения принадлежащего ему жилья), либо выкуп может быть произведен по кадастровой стоимости конкретного жилья путем заключения соответствующего договора с муниципалитет.
• В случае если государству станет известно о сделке по реализации муниципального имущества в виде жилой площади, оно через своих уполномоченных представителей может обратиться в суд с заявлением о расторжении договора и признании сделки недействительной, а суд примет решение. стороне государства.

Существующие механизмы продажи

Жилье, расположенное в многоквартирных домах постройки до начала девяностых годов, часто является муниципальной или государственной собственностью. Такое жилье также может быть продано, несмотря на то, что процедура его приватизации еще не завершена. Однако такая сделка будет иметь свои особенности.

Решение об обмене квартир принимает Департамент жилищной политики и жилищного фонда в течение 10 рабочих дней. При принятии решения учитываются рекомендации и замечания Комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы.

1. Заказ;
2. Договор социального найма;
3. Заявка на обмен, если есть;
4. Копии паспортов совершеннолетних жителей неприватизированной квартиры, покупателя;
5. Свидетельства о браке, свидетельства о рождении детей;
6. Копия решения или выписка государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении жилья в пользование;
7. Выписка из домовой книги зарегистрированных граждан;
8. Согласие органов опеки и попечительства, если в обмениваемых квартирах проживают дети или недееспособные лица;
9. Письменное разрешение граждан, проживающих совместно с работодателем;
10. Отсутствующие жильцы неприватизированной квартиры подписывают согласие на обмен у нотариуса.

Способ 2. Совместная приватизация.

Следует учитывать, что при переезде в центральный район города с развитой инфраструктурой, но с уменьшением квадратных метров жилья органы опеки и попечительства скорее согласятся на сделку. При смене квартиры на меньшую площадь, для сравнения, на окраине однозначно будет получен отказ.

Продать муниципальную квартиру без приватизации невозможно. А вот продать жилье можно, если вы уже получили договор о приватизации, но еще не зарегистрировали право собственности. В этом случае после продажи квартиры Росреестр одновременно сделает запись в ЕГРН о предыдущем владельце и о переходе права собственности на нового.

Правовой статус приватизированного жилья

Поэтому обязательно проверьте, прописан ли «отказник» на новом месте еще до сделки — иначе он сможет оспорить продажу и сохранить за собой право проживания в квартире. Требуйте архивные (расширенные) выписки из паспортного стола, проконсультируйтесь с юристом или закажите проверку юридической чистоты квартиры.

Как продать приватизированную квартиру?

Не покупайте неприватизированную квартиру. Неприватизированную государственную или муниципальную квартиру продать невозможно. Иногда собственник только собирается приватизировать квартиру, но уже предлагает внести задаток, обещает чуть позже вступить в права собственности. За это он предлагает сделать хорошую скидку, а залог оформить документально.

Гражданин Российской Федерации имеет право на бесплатную приватизацию один раз в жизни с момента совершеннолетия. Супруг, воспользовавшийся правом на приватизацию, уже не сможет приватизировать квартиру. Если муж умер без приватизации жилья, то сначала нужно переоформить договор соцнайма на супругу. Затем найдите родственника, не утратившего права на приватизацию, и зарегистрируйте его у себя. Затем переоформить на него договор социального найма, возможно, через суд, доказав, что он является членом семьи и ухаживает за женой умершего, нуждающейся в уходе. И приватизировать эту квартиру для родственника, а потом продать.

В исключительных случаях допускается повторное приобретение в собственность государственного жилья после приватизации, иначе говоря, признание ранее заключенного договора приватизации недействительным. Процесс регулируется гражданским законодательством (статьи 166-181 ГК РФ).

Отвечает Седа Топлакалцян, юрисконсульт ООО «Центр юридических услуг»:

Для приватизации необходимо подать иск в суд. В случае признания судом предыдущей приватизации недействительной, за гражданином сохраняется право на повторную передачу государственного жилья в собственность.

Еще одним вариантом, при котором можно продать муниципальную квартиру без приватизации, является обмен правами и жилплощадью между собственником и арендатором. Такие сделки оформляются по договору дарения, по которому продавец получает приватизированную жилплощадь, а покупатель становится муниципальным арендатором. В таких сделках покупатель находится в крайне невыгодном положении.

Покупатель готов обменять принадлежащее ему жилье на муниципальную недвижимость, в которой проживает продавец. Можно ли продать квартиру таким образом без приватизации? Да, но в этом случае придется запастись терпением. В первую очередь нужно будет приватизировать недвижимость, а затем поменять две муниципальные площади. Проблема этого способа заключается, прежде всего, в том, что таких покупателей не так много, и воспользоваться правом на бесплатную регистрацию гражданин может только один раз.

Обмен на приватизированную недвижимость

Начнем с того, что до приватизации недвижимости ее собственником является государство. А лица, проживающие в муниципальной квартире или комнате, имеют право только на проживание и пользование. Таким образом, ответ на вопрос «Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации» однозначно отрицательный. Однако есть несколько способов улучшить свои жилищные условия – даже если вы проживаете в неприватизированном жилье. Можно ли продать квартиру без приватизации законным путем?

Более популярен второй, альтернативный вариант, при котором требуется помощь риелторов из агентства недвижимости. Суть системы в том, что продавец регистрирует покупателя в своей квартире и одновременно выезжает из нее, прописываясь в другом, якобы купленном, жилом объекте (оно формально принадлежит агентству недвижимости). Это делается для того, чтобы продавец не смог перерегистрироваться в том же государственном жилье.

Как продать муниципальную квартиру

Главным преимуществом такой сделки является крайне низкая цена недвижимости. В большинстве случаев с помощью такой операции можно получить собственное жилье в 2-3 раза дешевле, чем на рынке. Но недостатком является относительно сложная схема, при которой любая из сторон в той или иной ситуации может добавить проблем другой, тем самым значительно повысив возможный уровень риска.

Преимущества и недостатки

Муниципальное жилье – это недвижимость, которая принадлежит муниципалитету, то есть населенному пункту, а значит, и государству. Суть в том, что такое жилье выдается не на продажу, а для проживания определенных категорий населения. Она числится на балансе города, но все расходы по содержанию квартиры несут жильцы. Похоже на некую аренду, с правом приобретения в собственность - приватизацию.

Самое простое и правильное – приватизировать квартиру, после чего у гражданина или семьи появится законная возможность распоряжаться ею. Это возможно, если все или часть членов семьи еще не участвовали в приватизации. Если таким одиноким лицом окажется несовершеннолетний ребенок, то также возможно оформить право собственности на него. В случае последующей продажи жилья вам придется получить разрешение органов опеки. И он будет оформлен, если деньги, вырученные от продажи квадратных метров, будут потрачены на покупку новой комнаты для ребенка. Хотя скажем еще один вариант - оформление несовершеннолетнего жилья (похожего по площади, стоимости на отчуждение), которое находится в собственности близких людей.

Продам неприватизированную квартиру

В таких сделках плохо защищены не только продавцы государственного жилья, но и покупатели. Обычно, заплатив деньги, дождавшись прописки в квартире, приватизировав ее на себя, покупатели расслабляются. Теперь они твердо уверены, что квадратные метры — их собственность, а все волнения позади. Это может быть в том случае, если при обмене не были нарушены чьи-то права. Если в обмене участвовали какие-либо лица, входящие в группу риска (дети, старики, маргиналы…), вероятность расторжения такой сделки в судебном порядке достаточно высока. Доказать, что их права были нарушены, не составит труда. В результате новый жилец, приватизировавший себе квартиру, может оказаться без жилья, без уплаченных за него средств.

«Кривой» выход из ситуации и его последствия

Здесь есть определенные нюансы – размер занимаемой вами площади должен позволять вам увеличить количество проживающих на ней людей. Узнать о социальных нормах — сколько квадратов требуется на каждого человека — можно в ЖЭКе муниципалитета. Эти нормы сильно различаются в разных регионах страны. Если позволяет площадь, нужно обратиться в уполномоченные органы для включения нового арендатора в договор социального найма, а затем зарегистрировать его по месту нахождения объекта. За этим последует легальная приватизация и не менее легальная продажа.

Аренда социального жилья – это бессрочная аренда недвижимого имущества из государственного или муниципального фонда малообеспеченными гражданами. Право на получение такого жилья за небольшую плату регламентируется Конституцией РФ: статья 40 гласит, что каждый россиянин имеет право на жилье.

Кто имеет право на социальное жилье

Продать муниципальное жилье можно только после его приватизации. А затем использовать полученную сумму по своему усмотрению — например, в качестве стартового капитала для получения ипотечного кредита. Заинтересованы в этой возможности? Тогда ознакомьтесь с подборкой новостроек Санкт-Петербурга, где можно купить квартиру в ипотеку:

Продажа жилья в соцнаем

После приватизации жилого помещения каждый, кто в нем прописан, имеет право на долю в нем. Вы можете отказаться от участия в приватизации, аннулировав регистрацию. Исключение несовершеннолетних арендаторов из числа участников приватизации возможно только по решению органов опеки и попечительства.