Оформление реконструкции с увеличением площади
Перед проведением реконструкции с увеличением площади требуется проверить ПЗЗ и ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). С Правилами землепользования и застройки (ППЗ) можно ознакомиться на сайте местной администрации с указанием интересующей территории. С помощью скачанного файла вы сможете просмотреть конкретную область и узнать:
- Установленные строительные нормы (этажность, отступы, процент застройки);
- Наличие охранных зон, ограничивающих работу (аэродром, газопровод, водоохранные зоны);
- Минимальные и максимальные параметры участка, например, в некоторых районах допустимый размер участка до 15 соток.
Эти данные будут актуальны при реконструкции с увеличением площади в случае укрупнения или рубки земель. С помощью ПЗЗ владелец получает общую информацию. Для получения более подробной информации рекомендуем заказать ГПЗУ.
Получить Градостроительный план сможет только владелец участка или его представитель, обратившись в местную администрацию или на портал госуслуг. Кадастровые инженеры сообщают, что если участок не будет размечен, план не будет выдан и уведомление о начале реконструкции не будет согласовано. Поэтому изначально следует вызвать геодезиста для установления точных границ и составления межевого плана. По ГПЗУ можно подробно узнать о допустимых отступах, как правило, они составляют 3 метра от бордюров, однако на некоторых участках они не установлены или уменьшены в связи с особенностями участка.
Важно учитывать соблюдение расстояния, например, если при реконструкции дополнительно планируется возведение балкона, расстояние будет рассчитываться от его контура до забора соседнего участка. Также собственник сможет определить допустимую площадь строительства, при согласовании реконструкции лучше ставить максимальную. Если на момент проведения работ площадь будет больше указанной в плане, вам нужно будет получить разрешение повторно.
С помощью этого документа устанавливается наличие охранных зон, такая информация позволит владельцу определить пригодность участка для реконструкции. При обнаружении ограничений могут потребоваться дополнительные согласования, например, с ЛЭП, Минкультом, Роспотребнадзором или Лесфондом. При возможности реконструкции кадастровые инженеры снимают внутренние и внешние размеры, делают экспликацию помещений с указанием площади и высот. Затем переходят к оформлению декларации, соответствующей желаемым изменениям, и формируют проект.
Получение разрешения на реконструкцию на охраняемых территориях
Какие нормы при строительстве действуют в 2023 году
Перед подачей уведомления о начале реконструкции собственник должен получить согласие Роснедропользования, Росрыболовства или Минкультуры, если объект находится вблизи охранных зон этих ведомств. Информацию об обременении можно найти в ГПЗУ. Согласование осуществляется поэтапно. В первую очередь готовится проект или эскиз будущей пристройки. Документы вместе с выпиской из ЕГРН и ГПЗУ направляются в соответствующий отдел. Через 7-10 рабочих дней собственник получает уведомление о соответствии планируемого строительства строительным нормам на конкретном участке или об отказе.
При согласовании строительства вблизи водоема собственник должен описать в проекте мероприятия, направленные на сохранение природного ресурса. Без этого участка в проекте Росрыболовство отказывается от реконструкции. Если участок находится рядом с газопроводом, то при планировании строительства стоит учитывать тип газопровода и его давление. После согласования с ведомствами, в охранной зоне которых находится участок, можно подать уведомление о начале реконструкции.
Уведомление о реконструкции
Без получения разрешения на проведение работ изменения будут считаться незаконными, госорганы будут налагать штраф и требовать вернуть объект в исходное состояние. Получить разрешение на реконструкцию можно, подав заявление по установленному образцу в отдел архитектуры и градостроительства местной администрации.
Физические лица в обращении указывают ФИО, адрес, контактные данные и реквизиты документа, удостоверяющего личность. Юридическому лицу потребуется дополнительно ввести информацию о государственном регистрационном номере и ИНН. Затем вносится информация о земельном участке (адрес, ВРИ). Также включаются данные о виде разрешенного использования объекта, например, индивидуальное жилищное строительство или садовый дом. Указываются параметры будущего здания (этажность, высота, площадь застройки, отступы). Заявка подается с:
- Удостоверение личности или нотариально заверенная доверенность на представителя;
- Правоустанавливающие документы (договор мены, дарения, купли-продажи или свидетельство о праве на наследство);
- Технический план объекта и проект реконструкции;
- Согласие на работу зарегистрированных владельцев (при долевой собственности);
- Акты согласования реконструкции вблизи охранных зон.
Список может быть изменен или дополнен, об этом сообщит местная администрация или кадастровый инженер. После проверки в течение 7 дней владелец получит уведомление о соответствии или несоответствии установленным нормам. При положительном ответе можно приступать к работе, само разрешение действует 10 лет.
Отказ в получении разрешения на реконструкцию
Также собственник может получить уведомление об отказе, при отсутствии необходимых актов и справок или несоответствии указанных параметров предельным. Реконструкция не будет одобрена в случае нарушения конструктивных особенностей, а также при направлении уведомления лицом, не являющимся собственником или законным представителем. Могут направить отказ, если уполномоченная организация в сфере культурного наследия установила несоответствие внешнего вида здания объекту охраны.
Как правило, такие уведомления приходят с рекомендациями по исправлению нарушений. Если собственник не согласен с решением местной администрации, отказ можно обжаловать в суде. Иск подается по месту жительства в течение трех месяцев с требованием выдачи разрешения на реконструкцию с целью увеличения площади.
Увеличение площади участка для узаконивания реконструкции дома
При оформлении реконструкции случаются сбои из-за несоблюдения отступов. Эта причина отказа может быть устранена путем передела земельного участка или его вырубки. Увеличиваем площадь за счет соседнего участка, который бесхозный. При этом присоединяемый раздел должен иметь несколько обязательных характеристик:
- Участок является собственностью государства и площадь формируемого объекта меньше максимально допустимого размера;
- На объекте отсутствуют строения, право собственности на которые закреплено за физическим или юридическим лицом;
- Участок не должен быть предназначен для муниципальных или государственных нужд;
- Виды разрешенного использования прилагаемых разделов должны совпадать.
Если все условия соблюдены, владелец отправляет заявление в местную администрацию для перераспределения. Вместе с заявкой необходимо прислать план планировки земельного участка или проект межевания. Заявление рассматривается в течение месяца. В результате владелец получает согласие на перераспределение или отказ. Если разрешение получено, застройщику необходимо подготовить новый межевой план вновь образованного участка и отправить его на регистрацию. Увеличив таким образом участок, собственник сможет сделать необходимые отступы при реконструкции и зарегистрировать изменения в ЕГРН.
Ввод в эксплуатацию после реконструкции с увеличением площади
Изменения необходимо проводить в соответствии с утвержденным проектом, если в процессе произошли несогласованные изменения, узаконить их можно только через суд. После реконструкции по адресу приглашается кадастровый инженер, который проведет замеры для составления нового технического плана объекта. Вместе с этими документами администрации будет направлено уведомление о завершении работ.
Проверяется, проводились ли изменения по проекту, при отсутствии рекламаций владельцу выдается акт ввода в эксплуатацию. Заключение о соблюдении технических регламентов, требований к оборудованию и энергоэффективности выдается в течение 10 рабочих дней районной инспекцией государственного строительного надзора.
Юристы и кадастровые инженеры «Недкадастра» рассказывают, как оформить реконструкцию дома с увеличением площади. Сообщаем о необходимых документах и сертификатах, помогаем выполнять работы в соответствии с установленными нормами безопасности и эксплуатации. При необходимости получаем разрешение на отклонение от лимитных параметров и отправляем уведомление администрации. Мы предоставляем начальную бесплатную консультацию на форуме GCI.