Когда я могу потребовать штраф за несвоевременное строительство от застройщика?
Как только произошла просрочка по ДДУ, со следующего дня, когда возникла задолженность, уже можно ставить вопрос о неустойке.
Но нужно понимать, что сумма неустойки рассчитывается до фактической передачи квартиры. А если вы понимаете, что квартира вам будет сдана, например, через 3 месяца, то готовиться к взысканию неустойки можно заранее, а не в последний момент, когда вы подписали акт приема-передачи квартиры . Лучше подготовиться за 1-2 месяца. Почему? Потому что наши суды в таких случаях еще не быстры. Суды рассматривают такие дела в срок не менее 3 месяцев. Поэтому к моменту прибытия на судебное заседание вы к этому моменту уже успели принять квартиру, подписать акт и в суде просто уточнить требования по сумме неустойки - до того дня, когда вы фактически приняли квартира.
Поэтому необходимо приступить к досудебному урегулированию спора, написать претензии и подать иск в суд заранее. Это еще и потому, что застройщик, как правило, в договоре ДДУ предусматривает дополнительные условия для расчетов. Например, в нем прописано, что срок рассмотрения претензии составляет 20 рабочих дней. А это по сути календарный месяц. И только через месяц у вас будет право обратиться в суд.
Вы можете, конечно, начать действовать даже после подписания акта приема-передачи. Но при этом есть риск, что пройдет полгода, прежде чем вы дойдете до суда и действительно получите деньги. К тому времени это юридическое лицо может уже не существовать. Или к этому моменту из юридического лица до вас уже вытянуто все, что только можно, которое успело запустить этот процесс раньше. Другие дольщики вытащили деньги, или другим подрядчикам удалось вытащить деньги, или деньги разорились. Да что угодно! И вы просто можете не увидеть реальных денег.
Поэтому лучше все начать заранее: искать юристов, продумывать тактику и методологию взыскания штрафа с застройщика.
Какую сумму штрафа можно взыскать с застройщика? В каком размере? Может ли суд уменьшить эти суммы?
Пеня за нарушение порядка передачи объекта строительства рассчитывается по закону за каждый день из расчета 1/150 ставки рефинансирования (для физических лиц) и 1/300 ставки (для юридических лиц).
Но нужно понимать, что сумма предполагаемой неустойки, которая установлена законом, конечно, может быть уменьшена судом.
На практике для уменьшения неустойки используется статья 333 ГК РФ. Разработчики этим пользуются. И всеми правдами и неправдами убегают, что в нарушении сроков виноваты не они, а Правительство, Мэрия и т.д. уменьшить размер штрафа. Часто очень важное.
В настоящее время суды снижают размер штрафа в среднем на 50%. Например, если сумма неустойки исчисляется как 1 000 000 рублей, то следует исходить из того, что в хорошем случае суд присудит 500 000 рублей. Они могут снизить еще больше. Есть прецеденты, когда сокращали даже до 10% от общей суммы, а можно оставить 30%.
Есть прецеденты, когда удается взыскать все 100% штрафа. Но это единичные случаи, которые нельзя воспринимать как систему. В таких случаях учитываются различные факторы. Например, поведение застройщика и его представителей: как они вели себя в досудебном урегулировании.
Есть еще такой момент: если станет очевидно, что застройщик не сдаст объект в срок, дольщик вправе отказаться от квартиры по ДДУ и потребовать возврата денег. В этом случае вы имеете право на возмещение денежных средств не в виде неустойки, а в виде компенсации за пользование денежными средствами за весь период, пока эти средства находились у застройщика с момента внесения вами этих денег в кассе или на расчетный счет.
В данном случае бывают такие ситуации: Клиент купил квартиру не для себя, не для проживания, а это была инвестиционная квартира. То есть покупается с целью перепродажи. А инструмент для сбора денег с разработчика был для него еще лучше. По сути, он «продал» квартиру обратно застройщику, то есть отдал квартиру и получил проценты за пользование чужими деньгами за весь период времени. В итоге получилось, что за 1 год он заработал таким образом 1 000 000 рублей, хотя если бы он просто перепродал эту квартиру, то получил бы 500 000-600 000 рублей. ему повезло в том смысле, что у застройщика были деньги, у него были еще строящиеся объекты, и это юридическое лицо ему еще было нужно.
На сколько суды уменьшают неустойку?
Единой системы нет. Все зависит от человеческого фактора, конкретного судьи. Но, как было сказано ранее, в настоящее время суды уменьшают неустойку в среднем на 50% от исчисления по закону.
Нужно понимать, что обращаться в суд по месту нахождения застройщика крайне нежелательно. Потому что, скорее всего, все дела, которые проходят через суд, где находится застройщик, уже находятся на накатанной дорожке и вам будет сложно сломать практику.
Судиться лучше по месту жительства, а не по месту нахождения строительной компании.
Потому что по закону о защите прав потребителей вы вправе обратиться в суд по месту жительства, а не по месту нахождения ответчика-застройщика. И, скорее всего, по месту вашего жительства, если это другой суд, нет устоявшейся практики именно с этим застройщиком. И судья не будет предвзятым.
Как взыскиваются моральные убытки и штрафы со строительной компании? В каких количествах?
Моральный вред в России весьма «условен». Моральный ущерб никогда не был большим, который взыскивался судами со строительных компаний.
И почти всегда это довольно смешная сумма: 5 000, 10 000, 15 000 рублей. Максимум до 20 000 рублей.
Также есть право на получение штрафа, который застройщик обязан выплатить вам, если он добровольно не удовлетворил ваши требования самостоятельно в суде по вашему иску. Этот штраф составляет 50% от суммы штрафа.
Но в последнее время наметилась тенденция, что даже этот штраф суды стали «урезать». Раньше их не урезали: в качестве пени начислили 200 000 рублей, соответственно штраф составляет 100 000 рублей, то есть ровно половину. Сейчас практика идет на убыль. Хотя на самом деле ситуация здесь очень спорная. Законом четко установлен штраф в размере 50% от суммы неустойки, которую суд уже уменьшил. Получается, что суд урезает суммы дважды.
Как взыскиваются убытки за принудительный наем другого жилья и проценты по ипотеке по вине застройщика? В каких размерах?
Часто бывает так, что людям просто негде жить, пока они ждут свою квартиру по ДДУ. И они арендуют другое место. Конечно, они рассчитывали, что если все будет построено вовремя, то они съедут со съемной квартиры и переедут в свою. Но вынуждены были продолжать снимать другую квартиру, так как жилой комплекс еще не сдан.
Это расходы, которые разработчик заставил вас заплатить. соответственно, он должен все компенсировать и заплатить эти деньги.
Но здесь все не так просто. Нужно понимать, что это не значит, что если вы снимаете особняк за 100 000 руб/мес, при условии, что вы строите маленькую студию, то вам будет присуждена компенсация в размере 100 000 руб/мес за вынужденную аренду дорогого квартиры. Конечно, нет. Вы получите компенсацию пропорционально стоимости аренды купленной вами квартиры.
То есть, если вы купили «двушку», то оценщик рассчитывает рыночную стоимость аренды аналогичной квартиры в аналогичном районе, регионе. Это единственная сумма, которую вы можете потребовать.
Вы также можете потребовать проценты по ипотеке. В некоторых ипотечных договорах прописывается условие, как только квартира сдается, проценты по ипотеке снижаются. Если застройщик вовремя не сдал квартиру, получается, что по вине застройщика эта ставка не могла быть снижена. и застройщик тоже должен компенсировать разницу в процентах.