Совместная собственность супругов
Согласие супруга на продажу – это нотариально заверенный документ, который должен получить продавец недвижимости. Необходимость в его регистрации возникает, если имущество было приобретено в период брака. Под словом «приобретаемый» понимается приобретение квартиры в результате возмездной сделки (покупки) или в случае создания нового имущества. В соответствии с п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ такое имущество, в том числе недвижимое, является совместной собственностью, даже если формальным собственником является только один из супругов.
На основании п. 2 ст. 35 СК РФ распоряжаться совместным имуществом можно только с согласия обоих супругов. Сделка по распоряжению совместным имуществом может быть расторгнута по требованию супруга, если он с ней не согласен. п. 3 ст. 35 СК РФ указано, что согласие супруга, не являющегося титульным собственником имущества, предоставляется в виде документа, для которого установлена обязательная нотариальная форма.
Когда недвижимость считается совместно нажитой?
Имущество признается совместно нажитым на основании отдельных положений СК РФ. К такому имуществу относятся:
- Вещь приобреталась в браке в результате возмездной сделки, обычно по договору купли-продажи. При этом имя конкретного собственника в правоустанавливающем документе (выписке из ЕГРН или свидетельстве о праве собственности) или в платежных документах значения не имеет.
- Недвижимость была приобретена до регистрации брака, но в качестве источника финансирования использовались заемные средства. Если ипотечный кредит был погашен после регистрации брака, то признается право совместной собственности на недвижимость.
- Жилье было приобретено до брака одним из супругов, а второй способствовал его благоустройству, например, произвел капитальный ремонт жилого помещения (ст. 37 СК РФ). В этом случае режим совместной собственности может быть установлен судом, поэтому продать квартиру без согласия второго супруга невозможно.
В брачном договоре могут быть установлены и другие случаи признания недвижимого имущества совместной собственностью (подробнее ниже).
Когда вам не нужно согласие супруга
П. 1 ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации определяет, когда имущество считается личным для каждого из супругов. Вам не нужно получать согласие на продажу квартиры, если:
- Имущество было приобретено одним из супругов до брака. Применительно к недвижимости под приобретением понимается не только оформление права собственности, но и снятие ипотечного обременения с объекта.
- Имущество было приобретено одним из супругов в результате безвозмездной сделки. Если имущество было принято одним из супругов в дар или передано по наследству, оно считается личным имуществом лица, на которое зарегистрировано право собственности. Однако, как указывалось выше, если второй супруг вложил личные средства или труд в улучшение жилища, что повлияло на его стоимость, оно может быть признано судом совместной собственностью.
- Квартира была приобретена состоящим в браке гражданином в результате приватизации, и второй супруг отказался от участия в ней. Безвозмездная передача государственного (муниципального) имущества в собственность граждан, то есть приватизация, также относится к безвозмездным сделкам, поэтому положения п. 1 ст. 36 СК РФ.
Искусство. 42 Семейного кодекса Российской Федерации определяет содержание брачного договора между супругами. Пунктом 1 настоящей статьи предусмотрено, что брачным договором может определяться режим раздельного владения недвижимым имуществом, нажитым в браке. Также, наоборот, в договоре может быть определено, что режим общей собственности может быть установлен на любое имущество, в том числе приобретенное до брака или в результате безвозмездных сделок.
| Согласие получать не нужно | Согласие получать необходимо |
|---|---|
| Квартира приобретена до брака. | Жилье приобретено в браке. |
| Недвижимость была унаследована, получена в дар. | Квартира куплена до брака в ипотеку, выплата кредита осуществлялась после заключения брака. |
| Квартира была приватизирована, второй супруг отказался от участия в приватизации. | Квартира приобретена до брака, второй супруг своим трудом или личными средствами способствовал значительному увеличению стоимости имущества. |
| В соответствии с брачным договором. | В соответствии с брачным договором. |
Как получить согласие супруга на продажу
Для удостоверения согласия обоих супругов необходимо обратиться в нотариальную контору или к частному нотариусу. Заявитель вправе самостоятельно составить документ, тогда нотариус только удостоверяет его соответствие закону и фактическим обстоятельствам дела. Но поскольку пошлина в обоих случаях одинакова, проще доверить составление документа самому нотариусу.
Какие документы нужны
При обращении к нотариусу необходимо предоставить пакет необходимых документов. Это включает в себя:
- Гражданские паспорта обоих супругов;
- Свидетельство о браке, а в случае развода подавших заявление, то и свидетельство о расторжении брака;
- Справка от психиатра и психиатра-нарколога (по требованию нотариуса в случае возникновения сомнений в дееспособности заявителей);
- Правоустанавливающие документы на объект, в отношении которого дано согласие.
Если стороны заключили брачный договор, то он также должен быть представлен нотариусу.
Стоимость услуг нотариуса
Плата за оформление документа состоит из двух частей: госпошлины и нотариального тарифа, в который дополнительно включен нотариальный сбор (УПТХ). Размер государственной пошлины, взимаемой нотариусом, определяется положениями пп. 26 р. 1 ст. 333.24 НК РФ и составляет 100 руб.
Нотариальный тариф и плата за УПТХ определяются региональной нотариальной палатой исходя из предельных размеров, установленных Федеральной налоговой службой Российской Федерации. Поэтому стоимость платежа может существенно различаться в зависимости от субъекта РФ. Например, в 2021 году максимальная плата за выдачу справки в Чукотском автономном округе составляет 4 759 рублей, а в Ставропольском крае — 1 546 рублей. В Москве максимальная комиссия составляет 2119 рублей, в Московской области — 2095 рублей. Как правило, нотариальные палаты и частные нотариусы региона взимают плату значительно ниже максимального тарифа по региону. Например, в Москве получение согласия в среднем будет стоить 1200-1700 рублей.
Срок действия документа
Согласие супруга не имеет временных ограничений, поэтому документ считается бессрочным. Исключениями являются случаи, когда указанный срок установлен самим текстом документа. Как правило, нотариусы устанавливают срок в 1 год для получения согласия.
Образец документа
Обязательной формы документов, установленной законодательством, нет. Нотариус оформляет согласие с учетом основных требований Семейного кодекса и существующих условий сделки.
Какие трудности могут возникнуть
В случае, если продавец отказывается выдать согласие на продажу недвижимости, сделка все равно регистрируется. Однако в этом случае существует вероятность признания его недействительным по решению суда. Последствия особенно серьезны для покупателя, так как именно он рискует своими деньгами. Вернуть уплаченные при покупке квартиры средства можно только по решению суда и только при наличии такой возможности у продавца. Поэтому в интересах покупателя требовать предоставления нотариального согласия на продажу недвижимости от супруги продавца.
Есть определенные риски для владельца недвижимости. С другой стороны, выдача согласия, когда это не требуется по закону, является пустой тратой времени и денег. Поэтому перед обращением к нотариусу лучше проконсультироваться с юристом.