Где я могу найти информацию о предстоящих аукционах и аукционах по банкротству?
Возможность приобрести жилье или офисные помещения с солидной скидкой выглядит довольно привлекательно, но многие из тех, кто слышал о банкротствах, понятия не имеют, где искать информацию о них. Чтобы «оказаться в нужное время в нужном месте», стоит взять на вооружение следующие ресурсы:
По словам юриста юридической службы «Единый центр защиты» Ильи Артемьева, основным источником информации об аукционах является Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Также информацию о предстоящих аукционах или лицах, признанных банкротами, публикует «Коммерсантъ».
Как проводятся аукционы по банкротству?
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации аукцион – это форма торгов, победителем которых признается лицо, предложившее наибольшую цену за лот. Конкурсные торги организуются в соответствии с положениями Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)». Данная процедура осуществляется в электронном виде на электронной площадке. По сути, аукционы являются завершающей стадией процедуры банкротства, в рамках которой осуществляется реализация имущества, входящего в конкурсную массу должника.
Если речь идет о банкротстве, то аукцион обычно проходит в три этапа: первичный аукцион, повторный аукцион и аукцион, которые проводятся в форме публичной оферты.
На первичном аукционе цена устанавливается в соответствии с рыночной стоимостью этого имущества. Например, если это жилое помещение, цена будет равна его кадастровой стоимости или цене, установленной оценщиком, привлеченным арбитражным управляющим. Если предметом торгов является дебиторская задолженность, то цена имущества на первичных торгах будет равна сумме этой задолженности, — пояснила Жанна Жигалова, эксперт юридической фирмы GRATA International.
В случаях, когда имущество не заинтересовало покупателей на момент выхода на первый этап торгов, цена на него снижается на 10%. Если недвижимость повторно никто не покупал, на этапе публичного размещения цена на недвижимость снижается через каждый определенный период времени (обычно неделю). Однако всегда существует цена отсечения, ниже которой недвижимость не может быть продана. На данном этапе стоимость лота может быть снижена на 90% от начальной цены лота.
Суть публичной оферты заключается в том, что через определенные промежутки времени организатор торгов снижает начальную цену лота (которая изначально устанавливается не ниже той, которая была на втором этапе) на определенную сумму. И победителем станет тот, кто первым сделает ставку. Если за определенный промежуток времени лот никто не купил, организатор снижает цену. Если два участника торгов делают ставки в одно и то же время, но по разным ценам, победителем становится тот, кто предложит самую высокую цену. А если цена была предложена одинаковая, то побеждает тот, кто предложил первым, — говорит Илья Артемьев, юрист юридической службы Объединенного центра защиты.
Какое имущество выгодно покупать на аукционах по банкротству?
Жанна Жигалова, юрист юридической компании GRATA International, рассказала, что на аукционе по банкротству можно найти не только недвижимость — земельные участки, незавершенное строительство, квартиры — но и автомобили, цифровую и бытовую технику, дебиторскую задолженность и право на заключение договоров . По их словам, приобретать недвижимость и автомобили через аукционы действительно выгодно, так как можно совершить покупку со значительной прибылью.
Покупая дебиторскую задолженность на аукционе, покупатель должен осознавать, что в будущем он может не получить желаемого результата при взыскании. Продажа дебиторской задолженности не всегда свидетельствует о неликвидности, обычно выставление ее на торги свидетельствует о наличии особых сроков проведения процедуры банкротства и невозможности затягивания процедуры банкротства, предупредил эксперт.
Юрист Илья Артемьев рекомендует внимательно изучить лот и провести маркетинговые исследования, чтобы избежать финансовых потерь. В частности, он советует проверить, не была ли изначально завышена цена на недвижимость.
Лот должен быть оценен на ликвидность и коммерческую привлекательность. Удобнее выбирать недвижимость, которая находится в пределах территориальной досягаемости от вас, чтобы вы могли непосредственно осмотреть и оценить объект потенциальной покупки, а также привлечь эксперта для оценки его стоимости, уточнил специалист.
Также имеет смысл обратиться к организатору аукциона, попросив у него фото объекта и документы на него, плюс изучить отчет оценщика (его можно найти на ЕФРСБ) и, по возможности, лично осмотреть объект.
Покупка ценных бумаг и предприятий имеет свои нюансы. Здесь необходимо привлечь специалиста по рынку ценных бумаг, юриста и независимого аудитора, чтобы оценить доходность ценных бумаг и получить отчет due diligence по текущим делам компании, — сказал Илья Артемьев.
Что нужно знать при покупке недвижимости на аукционе?
Подготовка к покупке на торгах и выбор лота зависит от цели приобретения имущества. Новичку, который при этом не намерен ограничиваться разовым участием в торгах, а планирует заработать, специалисты не советуют приобретать сложные, дорогие и непонятные юридические или маркетинговые аспекты лотов. Также не стоит выбирать недвижимость, которая находится слишком далеко от вас, например, в другом регионе. На первом этапе имеет смысл отдать предпочтение относительно недорогим товарам, которые не будут нести для вас значительных финансовых рисков.
Специалист юридической службы «Единого центра защиты» отметил, что аукционы могут таить в себе всевозможные подводные камни: часто лоты имеют различные обременения или несвободны от претензий третьих лиц (что бывает, например, при нарушении права преимущественного выкупа доли в праве собственности другими сособственниками не осуществлялось).
Сюда же относится и возможная недобросовестность арбитражных управляющих, которую также необходимо проанализировать, привлекая юриста к процессу отбора и покупки лота, особенно на первых порах, — сказал Илья Артемьев.
Главная ошибка новичков в трейдинге, по мнению специалиста по банкротству Жанны Жигаловой, заключается в том, что они смотрят исключительно на цену имущества, без его характеристик. Также граждане, впервые участвующие в торгах, часто ошибаются при внесении задатка или вовсе забывают об этом.
При покупке имущества на торгах гражданин должен знать характеристики имущества, их может запросить арбитражный управляющий, направив ему специальное письмо по электронной почте. Также необходимо изучить правила сайта, в частности оплату депозита и оформление заявок на участие. На сегодняшний день существует множество курсов, обучающих правилам участия в аукционах по банкротству, но, к сожалению, они не дают полного объема материала и не учат навыкам участия, поэтому все изучается только на практике, констатировал юрист .
Илья Артемьев также указал на многочисленные ошибки новичков, приводящие к отсутствию желаемого результата и потере времени. Помимо неподготовленности участника, проигнорировавшего изучение теоретических основ процедуры и подготовку необходимых документов, эксперт назвал поспешность и необдуманность действий конкурсанта.
И, наконец, чрезмерное доверие и уверенность в том, что закон защитит мошенников, может оказаться фатальным. Получение полной информации об участниках процедуры и их ролях поможет избежать корыстного обмана. Например, распространена ситуация, когда некоторые недобросовестные участники начинают требовать компенсацию за свой уход с торгов. На такую авантюру часто соглашаются новички, желающие беспрепятственно выкупить лот, подытожил юрист.
Как научиться выгодно покупать имущество банкротов?
Участие в аукционах по банкротству для многих является не разовым действием (например, покупка автомобиля или жилья в личное пользование), а постоянным способом заработка. Поскольку с ростом числа банкротов увеличивается количество лотов, выставленных на торги, с каждым годом все больше россиян интересует возможность заработать на таких покупках.
На первых двух этапах торгов цену лота нельзя назвать прибыльной. Привлекательность в цене, но в то же время усиление конкуренции возникает на этапе публичных предложений, когда есть шанс купить недвижимость по цене значительно ниже ее реальной рыночной стоимости. Иногда цены падают до смешного. Здесь главное не терять время, а сохранять хладнокровие, чтобы в пылу азарта не купить «ничего», — напомнил Илья Артемьев.
По его словам, ключевой задачей участника торгов является грамотная оценка ликвидности объекта. Он отметил, что нередки ситуации, когда гражданин, купивший лот по «выгодной» цене, не может его перепродать из-за отсутствия рыночного спроса.
Высоколиквидные и высокодоходные объекты, представляющие интерес для покупателей, традиционно распродаются еще до стадии публичного размещения. Поэтому вряд ли стоит себя обманывать, увидев в конце торгов «копеечный» лот.
Если вы видите, что недвижимость давно никого не интересует и конкуренция не растет пропорционально снижению цены, или организатор аукциона очень неохотно предоставляет информацию об объекте, это повод задуматься и принять присмотритесь к другим лотам. В таких случаях мы можем иметь дело с неликвидным лотом или объектом с завышенной стоимостью и даже ущербным с юридической точки зрения.
С какими рисками может столкнуться участник торгов?
Среди основных рисков, с которыми может столкнуться участник торгов, специалисты по банкротству называют мошенничество. Чтобы не стать жертвой мошенников, следует внимательно проверить лот (изучить документацию, ознакомиться с объектом и оценить его состояние, сравнить его параметры с документами). Нужно проверить самого организатора аукциона: если он всячески препятствует ознакомлению со слотом, затягивая этот момент, то это должно быть поводом для сомнений.
К числу рисков можно также отнести присутствие на торгах участников и организаторов, действующих в интересах третьих лиц и препятствующих покупке лота. Примером ограничения конкуренции является консолидация лотов, то есть объединение нескольких вещей в один лот, из-за чего их нельзя приобрести по отдельности. Такие действия организаторов «отрезают» от конкурса участников с небольшими финансовыми возможностями.
Стоит отметить, что даже если аукцион прошел успешно, у нового владельца недвижимости могут возникнуть проблемы с ее использованием. Кихчислу можно отнести:
- Выявленная неликвидность имущества;
- Признание аукциона незаконным по решению ФАС или суда, из-за чего вы можете потерять купленный товар;
- Судебные разбирательства с третьими лицами.
Последняя категория проблем может выражаться, например, в исках управляющей компании о взыскании долгов предыдущего собственника за коммунальные услуги, либо в ваших исках о признании нанимателей, зарегистрированных в квартире, утратившими право пользования жильем и снять с них регистрацию по месту жительства (проще говоря, лишить их регистрации), пояснил адвокат Илья Артемьев.
Справедливости ради надо сказать, что российское законодательство не устанавливает существенных препятствий для новоиспеченного владельца вещи, продаваемой на аукционе. Рассчитываясь с продавцом, они имеют полное право распорядиться им по своему усмотрению – продать, подарить или сдать подопечного.
Ограничения могут распространяться только на имущество, ограниченное в обороте (например, оружие) или имущество, полностью изъятое из гражданского оборота (объекты государственной собственности, находящиеся в общественном пользовании).