Заключен договор аренды недвижимого имущества. Договор аренды сроком на 366 дней. Нужно ли регистрироваться в реестре?
Добрый день Мария!
Необходимость государственной регистрации аренды недвижимого имущества указана в ч. 6 ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимого имущества. Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется путем регистрации договора аренды (ч. 1 ст. 51). Регистрация обязательна, если:
– договор аренды земельного участка, здания, строения, нежилого помещения заключается на срок не менее года. Это следует из положений ч. 2 ст. 651 ГК РФ.
Удачи!
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Нормативные документы
Необходимый для регистрации порядок можно найти в Федеральном законе № 218 «О государственной регистрации недвижимого имущества». Существуют и другие законы, регулирующие данный вопрос, а именно ФЗ №221 и №122. Однако новые поправки в законодательство внесли ряд изменений не только в алгоритм заключения сделки, но и в особенности постановки на кадастровый учет .
Если вы заключаете договор аренды на неопределенный срок, нужна ли в этом случае государственная регистрация? А если вы не пропишетесь, а в будущем появится новый собственник нежилого помещения, сможет ли он выкинуть нанимателя?
Добрый день, договор лучше заключить на 11 месяцев с автоматическим продлением неограниченное количество раз.
Как это:
1. Срок аренды по Договору составляет 11 месяцев с даты передачи Помещения и Территории по Акту приема-передачи Арендатору (далее – «Срок аренды»). пункт 1.1. настоящего Соглашения на новый срок. При этом, если ни одна из сторон в письменной форме не позднее, чем за 30 дней до истечения срока действия Соглашения не заявит о своем намерении расторгнуть Соглашение, то настоящее Соглашение считается перезаключенным на следующие 11 месяцев. Количество последующих пролонгаций договора не ограничивается и определяется Сторонами в соответствии с правилами настоящего пункта.
* Пунктуация и орфография авторов сохранены.
Когда требуется регистрация?
Временной интервал, на который имущество сдается в аренду, обязательно указывается в договоре, это зависит от того, нужно ли его регистрировать или нет. Вам нужно будет обратить внимание на следующие особенности:
- Если срок не превышает 12 месяцев, регистрационные действия не требуются.
- Если имущество передается в долгосрочную аренду на срок более 1 года, необходимо зарегистрировать сделку.
- Есть вид аренды, в котором срок не указан, он также не требует оформления, говорится в разъяснении Верховного суда.
Основные условия
Сделки с недвижимостью можно заключать только в том случае, если последняя зарегистрирована в кадастре, т.е. числится в ЕГРН. Если помещение не зарегистрировано в реестре, вы не сможете зарегистрировать договор. При аренде недвижимости на срок более 12 месяцев это действие необходимо отразить в ЕГРН. Это относится и к зарегистрированным нежилым помещениям.
Процедура регистрации
Для регистрации договора стороны должны подать соответствующее заявление в Росреестр. Процедура имеет ряд особенностей, которые необходимо учитывать:
- При регистрации договора возникает обременение права собственности, которое прекращается при расторжении договора по соглашению сторон или истечении срока его действия. Собственнику помещения необходимо будет направить в Росреестр заявление о том, что договор расторгнут и необходимо снять ограничение.
- При продаже объекта обременение не прекращается.
- В выписке из ЕГРН будет отражено наличие обременения, эта информация находится в открытом доступе.
Арендованным помещениям будет выдан временный кадастровый номер, который будет существовать до прекращения обязательств по аренде.
Обратите внимание на сроки подачи заявления в Росреестр. После заключения договора сторонам дается 7 дней, если обращение осуществляется напрямую, и 9 дней, если используется МФЦ. При проведении кадастрового учета добавляются 2 дня.
Право регистрации
В 2021 году появилась возможность одновременно зарегистрировать свои права в Росреестре и ЕГРН. Основанием для внесения записи является договор аренды.
Где зарегистрировать собственность?
Все документы нужно будет подать в Управление Росреестра, сделать это можно как непосредственно в самой организации, так и с помощью любого МФЦ. Регистрацию прав осуществляет кадастровая палата, которая имеет следующие полномочия:
- Ведение единого реестра недвижимости.
- Прием документов и исправление технических ошибок.
- Проведение регистрационных действий, составление реестра недвижимости.
- Выдача готовых документов.
- Отвечая на запросы заинтересованных лиц об объектах, за исключением сведений о собственнике.
- Работа с кадастровыми инженерами.
- Проведение кадастрового учета на территории РФ.
Кто может подать заявку на регистрацию?
Собственник имущества, переданного в аренду, должен представить документы для регистрационных действий. Кроме того, подать документы может нотариус или иное лицо, доверенность которого нотариально удостоверена, а также кадастровый инженер, представители органов государственной власти. Арендатор, арендовавший помещение, не обязан регистрировать договор.
Стоит обратить внимание на договор субаренды, который возникает, если арендатор передает имущество другому лицу: в этом случае требуется регистрация договора так же, как и в предыдущем, если срок его действия превышает один год. Заключение договора субаренды возможно только в том случае, если в основном договоре предусмотрена такая возможность. Если такой записи нет, субаренда будет невозможна. Познакомился со ст. 15 ФЗ № 218 можно получить более подробный перечень лиц, имеющих право подачи документов на кадастровый учет.
Что делать, если имущество не разделено?
Такой вариант возможен, если договор заключается на часть помещения, при этом указанная часть не выделяется в качестве доли. Зарегистрировать сделку все равно придется, но сама запись будет выглядеть немного иначе. Часть объекта будет поставлена на кадастровый учет, а также информация о временной передаче части объекта арендатору. Сделать такое заявление сможет собственник имущества или лицо, имеющее от него нотариальную доверенность, кроме того, доступно обращение от арендатора.
Заявитель может иметь представителя, но он должен быть официальным, поэтому необходимо получить нотариально заверенную доверенность. Росреестр имеет свои виды доверенностей на 2021 год, которые утверждены Письмом ФНП от 22.07.2016 N 2668/03-16-3 «Об инструкциях по удостоверению доверенностей».
Сроки постановки на кадастровый учет
С новым законом изменились и сроки постановки на кадастровый учет, они стали короче. Новые периоды регистрации следующие:
- Если вам необходимо зарегистрировать свои права, на это отводится всего неделя. Учитываются только рабочие дни. Договор аренды относится к этой категории.
- Если вам нужно зарегистрировать права, но вы отправляете документы и данные через МФЦ, на процедуру отводится 9 рабочих дней.
- Прямой контакт - 5 дней.
Срок начинает исчисляться после того, как вы подали документы в один из указанных органов. Если раньше МФЦ могли долго передавать документы и регламента этих действий не было, то сегодня сроки строго определены законом.