Оформление уступки прав на квартиру по ДДУ
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации.
Проверка
Примечание!
Перед оформлением договора уступки права требования необходимо прочитать условия ДДУ. Проверить отсутствие на нем штампа об ипотеке.
Важно узнать информацию о застройщике. Вы можете встретиться с арендаторами уже сданных объектов. О надежности компании можно судить по следующим критериям:
Также необходимо проверить факт оплаты предыдущим дольщиком цены договора участия и запросить у застройщика справку об отсутствии задолженности по платежам.
Заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия обременений в отношении объекта. Это возможно в случае покупки в ипотеку.
Ипотека
Приобретение жилья в порядке уступки с использованием ипотечного кредита не должно вызывать затруднений, поскольку уступка права требования предусмотрена законом об участии в долевом строительстве. Необходимо заранее уточнять условия ипотеки по таким договорам с выбранным банком.
При оформлении ипотеки следует учитывать следующие особенности:
- Реальная цена сделки будет указана в ипотечном договоре, поэтому, скорее всего, придется заплатить еще и НДФЛ;
- Государственная программа субсидирования ставок не распространяется на сделки по уступке прав с использованием ипотечных кредитов.
Договор уступки права требования по договору долевого участия образец
Бланк договора можно скачать здесь.
Вы также можете просмотреть образец формы, если у вас есть доступ к полной версии правовой системы.
Особенности
Покупатель должен убедиться, что он получил оригинал договора участия в долевом строительстве или нотариально заверенную копию, если он оформляется на большое количество квартир. Документы, подтверждающие оплату ДДУ, также должны быть подлинными – оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств.
Регистрация договора уступки права требования
При оформлении поручения по ДДУ документы, которые представляются в Росреестр в двух экземплярах - оригинал и копия:
- Свидетельство об оплате или переводе долга на нового покупателя;
- Договор, на основании которого возникло обязательство, обеспеченное ипотекой (две стороны договора обращаются в Росреестро для регистрации договора уступки);
- Если право требования заложено, письменное согласие залогодержателя;
- Нотариальное согласие супруга;
- Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено ДДУ или если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);
- Согласие органов опеки, если участник долевого строительства является несовершеннолетним.
Плюсы и минусы
В любой сделке есть риски. В том числе, при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве. Иногда уступка права требования является единственным способом стать собственником жилья в понравившемся доме, но необходимо трезво оценить возможности всех участников возникающих при этом правоотношений.
Двойные продажи
Время от времени возникают ситуации, когда несколько собственников претендуют на одни и те же квадратные метры по предварительному ДДУ. Если установлен факт двойной продажи, необходимо обращаться в суд с иском о признании права собственности. При покупке жилья в новостройке надежнее всего это делать по договору долевого участия в строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации, а значит, минимизирует риск двойных продаж.
Возможность обойтись без застройщика
Бывает, что после заключения ДДУ с застройщиком обстоятельства дольщика изменились, и ему срочно нужно вернуть вложенные средства. Расторжение договора с застройщиком чревато штрафами, а уступка права требования — возможностью вернуть деньги.
Налоги
При уступке своих прав по договору участия в долевом строительстве дольщик получает доход в виде денежных средств, уплаченных покупателем за уступку. Налогооблагаемый доход у него возникнет даже в том случае, если договор участия в долевом строительстве был заключен им более трех лет назад.
Без прав
При покупке квартиры путем уступки права требования участник долевого строительства получает право требования только на сумму, указанную в ДДУ первого дольщика с застройщиком. Обычно это намного меньше, чем цена, которая была фактически заплачена. А в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех неустоек и штрафов будет цена первоначального ДДУ.