Способы компенсации при расселении аварийного жилья
Признание межведомственной комиссией дома аварийным, то есть непригодным и опасным для максимально длительного пребывания в нем, влечет за собой расселение всех жильцов и дальнейший снос здания. Фактически речь идет об изъятии жилья у собственников и нанимателей для нужд органов местного самоуправления. Закон обязывает в таких случаях компенсировать собственникам стоимость их квадратных метров, а жильцам предоставить аналогичную жилплощадь в другом доме, принадлежащем городу.
Выкупная стоимость аварийного жилья определяется администрацией с учетом рыночных цен в конкретном регионе. Собственник квартиры вправе согласиться на предложенную сумму и, получив деньги, добровольно выселиться из квартиры. В случае несогласия с оценкой квартиры вопрос решается через суд. Иногда за этим следует принудительное выселение.
Вместо выкупной цены местная администрация может предложить комфортное и безопасное жилье вместо аварийного. Но при этом должен соблюдаться принцип эквивалентности. То есть предлагаемая квартира должна иметь одинаковую площадь и уровень благоустройства. Вместо индивидуальных квартир нельзя предлагать комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах.
Судебная практика определения выкупной стоимости аварийных квартир
Все вопросы, связанные с размером выкупной цены, сроками и способами оплаты, решаются только по согласованию с собственником. Большинство претензий владельцев квартир к местным властям касаются не столько нежелания платить выкупную цену, сколько размера предлагаемой компенсации. Многие владельцы ветхого жилья считают сумму выкупа слишком маленькой, недостаточной для покупки новой квартиры. В ряде случаев суд удовлетворяет такие требования.
При принятии решения суды руководствуются положениями решета. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой указаны составляющие выкупной цены ветхого жилья:
- Рыночная стоимость квартиры;
- Убытки, понесенные собственниками в связи с изъятием жилья;
- Возмещение расходов на переезд и проживание;
- Расходы на услуги риелтора по подбору новой квартиры и оформлению сделки купли-продажи;
- Компенсация за капитальный ремонт.
Сумма, которую город готов выплатить собственникам квартир в аварийных домах, определяется в полном соответствии с Законом об оценочной деятельности. То есть приглашается независимый оценщик, который определяет, сколько стоит каждая квартира из переселяемого дома на рынке вторичного жилья. Для оценки используются специальные методы, учитывающие множество факторов. Этот метод призван исключить злоупотребление правом со стороны муниципальных властей.
Однако собственники квартир вправе не согласиться с такой оценкой и провести за свой счет дополнительную, выбрав подрядчика самостоятельно. Отчет оценщика послужит доказательством в споре в суде. Но необходимо помнить, что если суд сочтет установленную ранее выкупную цену справедливой, выселение из аварийного жилья будет принудительным с выплатой его рыночной стоимости.
Позиция Верховного суда
В целях устранения противоречий в положениях закона и в целях приведения единообразия в правоприменительную практику Верховный суд в 2014 году при очередном обобщении судебной практики по жилищным спорам сделал ряд важных заявлений, касающихся определения цена выкупа.
В частности, при определении рыночной стоимости жилья необходимо учитывать не только жилую площадь, но и долю в общем имуществе дома, а также в праве на земельный участок непосредственно под домом. Его рыночная стоимость также должна быть включена в сумму, предлагаемую собственнику, пропорционально его доле.
Также Верховный суд признал правильной и обоснованной позицию тех судов, которые отказывают городской администрации в праве на принудительное переселение жителей аварийного дома в другие квартиры. Дело даже не в том, что такое жилье, как правило, находится далеко от места нынешнего проживания. Это является нарушением права собственника на выбор способа возмещения ущерба.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="аварийный корпус" cnt="1" col="1" shls="true"]
Можно ли оформить квартиру вместо ЧП
Собственники квартир в аварийных домах часто судятся, требуя предоставить им квартиры взамен утраченных, не дожидаясь предложения выкупной цены. Однако обязать к этому местные власти суд не может, так как законом установлена очередность денежной компенсации, за которую каждый бывший собственник решает вопрос приобретения нового жилья самостоятельно.
[smartcontrol_youtube_shortcode key="выкупная цена ветхого жилья" cnt="1" col="1" shls="true"]
Исключение составят случаи, когда жители аварийного дома являются участниками региональной программы по расселению ветхого жилья. В этом случае муниципальные власти обязаны по требованию собственника предоставить ему квартиру в новостройке. При этом, если жилье превышает старое по площади, то владельцу придется доплачивать. И наоборот, предоставление меньшей жилплощади накладывает на администрацию обязанность компенсировать разницу.
Правомерно возмущение жильцов аварийного дома и в тех случаях, когда их принудительно выселяют в другие квартиры. Собственник сносимого жилья вправе сам выбирать, брать ли предложенные деньги и покупать квартиру самостоятельно, либо заключить с городом договор мены, получив уже готовую жилплощадь. Принуждение было бы преступлением.
Вам не нужно тратить свое
время и нервы- опытный юрист возьмет на себя решение всех ваших проблем!