Какие долги переходят к новому владельцу
- Это правило не распространяется на взносы на капитальный ремонт. В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ задолженность по таким взносам автоматически переходит на нового собственника;
- Задолженность по любым платежам может быть переведена на основании договора, заключенного между покупателем и продавцом. Перевод долга требует специального письменного подтверждения и не считается законным без воли обеих сторон.
Примечание!
В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры. Требования к новому собственнику являются незаконными.
Если при заключении договора покупателю уже известно о наличии долгов, в текст договора купли-продажи должно быть включено условие о том, что покупатель квартиры не несет за них ответственности и эти долги не подлежат передаче ему.
Что делать, если купили квартиру с долгами по коммунальным или другим платежам
Обнаружив задолженность по коммунальным платежам в недавно купленной квартире, следует:
- Уведомить старого владельца об остатке долга и предложить добровольно его погасить;
- Направить уведомление о смене собственника в управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК, подкрепив его копией договора купли-продажи и выпиской из ЕГРН – ЕГРН. Примечание! При получении уведомления организация, управляющая многоквартирным домом, обязана открыть лицевой счет на имя собственника и в выданных ему квитанциях не учитывать задолженность прежнего собственника.
- Отправка уведомлений ресурсоснабжающим организациям, с которыми у собственника есть прямой договор.
Других действий предпринимать, оплачивая оставленный продавцом долг, не стоит. Требования управляющей компании и ресурсоснабжающих организаций следует адресовать старому собственнику. Применение санкций к новому владельцу квартиры, отключение услуг из-за старого долга, является незаконным и может быть обжаловано.
Вам придется оплатить долг за капитальный ремонт. Оспорить его принадлежность новому владельцу не получится.
Что делать новому арендодателю
Взыскание старых долгов – это проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому владельцу следует предпринять следующие шаги:
- Получить официальный письменный отказ от управляющей компании с указанием причин отказа.
- Направить жалобу в Жилищную инспекцию - орган государственного контроля за содержанием жилищного фонда. При обращении инспекция обязана провести проверку, по результатам которой управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.
- Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело действия, можно направить запрос о расследовании ситуации в Роспотребнадзор — орган, контролирующий качество предоставляемых услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются положения закона «О защите прав потребителей» и юрисдикция Роспотребнадзора.
- Если Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем и в суд.